Главная > Жилищное  > Оценка имущества предприятия для целей залога. Оценка оборудования для целей залога. Поскольку оценочная деятельность предполагает определение рыночной стоимости, анализ наиболее эффективного использования выявляет наиболее прибыльный и конкурентоспособны

Оценка имущества предприятия для целей залога. Оценка оборудования для целей залога. Поскольку оценочная деятельность предполагает определение рыночной стоимости, анализ наиболее эффективного использования выявляет наиболее прибыльный и конкурентоспособны

Российской законодательной практикой регламентировано использования сравнительного, затратного и доходного подходов при оценке недвижимости.

Выбор того или иного подхода зависит от характера оцениваемого объекта, его рыночного окружения, сути типичных мотиваций и действий потенциальных арендодателей и арендаторов, доступности и качества необходимой исходной информации.

Чтобы сформировать рыночную стоимость объекта недвижимости, необходимо выполнить следующие этапы работ:

1. осуществить анализ рынка объектов коммерческой недвижимости;

2. сформировать мнение о достоинствах и недостатках местоположения объекта оценки;

3. проанализировать наилучшее и наиболее эффективное использование (в рамках оценки объектов недвижимости для целей залога данный анализ используется в определенных ситуациях, но в большинстве случаев не требуется, так как предполагается, что в залог объект будет передаваться исходя из его текущего использования);

4. выбрать подходы к оценке;

5. выполнить расчеты в рамках выбранных подходов;

6. сформировать итоговой вывод о стоимости.

Остановимся на основных моментах, которые необходимо учитывать в рамках каждого из вышеобозначенных этапов при проведении оценки объектов недвижимости в целях залога.

Анализ рынка

Качественное проведение анализа рынка во многом определяет достоверность итогового результата оценки.

Анализ рынка тесно увязан с анализом ликвидности. Например, при оценке производственного объекта необходим анализ спроса на производственные помещения (востребованные площади, конструктивное исполнение и состояние), а также анализ предложения подобных объектов.

Необходимо отметить, что при проведении оценки в цлях залога ликвидность является важной характеристикой залогового обеспечения и во многих случаях позволяет судить о том, насколько быстро за счет реализации прав залогодержателя на предмет залога можно погасить задолженность по кредиту. Корректное формирование вывода о степени ликвидности объекта недвижимоти позволяет получить обоснованное мнение о его стоимости, принять решение о величине залогового дисконта.

Существенными факторами, влияющими на ликвидность объектов недвижимости, являются: местоположение, физические характеристики объекта (износ, состояние инженерных коммуникаций), размер объекта, состояние рынка недвижимости в данном регионе и населенном пункте. Необходимо отметить, что соответствие указанным факторам в большей или меньшей степени будет определять отнесение объекта к тому или иному классу.

В качестве показателей ликвидности используют среднее время экспозиции в конкретном населенном пункте для объектов того же сегмента рынка, что и рассматриваемый, и схожих по основным характеристикам.

Предлагается следующая градация ликвидности имущества в зависимости от сроков реализации:

Основными задачами в рамках проведения анализа рынка являются:

· формирование объективного мнения о том, какие сделки представлены в большей степени по объектам, подобным оцениваемому (сделки аренды или сделки купли-продажи);

· определение аналогов для расчета арендной ставки (при доходном подходе) и для сравнительного подхода;

· выявление коэффициента соотношения между арендными ставками различных типов объектов (арендная ставка торгового помещения по отношению к арендной ставке для офисного помещения и т.п.).

При формировании Отчета об оценке объекта коммерческой недвижимости в целях залога текстовая часть данного раздела Отчета должна содержать следующую информацию:

1. краткую характеристику сегментов рынка коммерческой недвижимости города;

2. характеристику локального сегмента рынка (средние ставки аренды и цены продажи 1 кв.м на текущую дату, динамика роста по сравнению с прошлым годом, среднерыночный уровень недозагрузки, средний уровень эксплуатационных расходов для подобных объектов (в абсолютных или относительных показателях);

3. наличие инвестиционных проектов в городе, связанных со строительством или реконструкцией объектов данного типа (описание, характеристики, девелопер, общий объем инвестиционных затрат, текущее состояние).

Описание местоположения объекта оценки

Местоположение является одним из ключевых параметров, определяющим возможную доходность объекта. Некорректное определение данного параметра может привести к формированию недостоверной стоимости оцениваемого объекта недвижимости.

Основные факторы, на которые, необходимо обращать внимание при описании местоположения объекта оценки:

Для объекта офисной недвижимости -- расположение в «деловом» районе города (более ликвидный объект) либо наоборот, расположение в глубине промышленной площадки (возможны сложности с реализацией), наличие удобной транспортной доступности и т.п.;

для объекта торговой недвижимости -- расположение в торговом коридоре (либо, наоборот в глубине «тупиковой» улицы), интенсивность движения, популярность места и т.п.;

для объекта складской недвижимости -- транспортная доступность, наличие инфраструктуры (ж/д ветка и т.п.), наличие всех необходимых коммуникаций в достаточном объеме (электричество, газ, вода, и т.п.).

При описании местоположения объекта оценки достаточно наглядным является представление графической информации, на основании которой можно понять, где находится объект оценки,

В качестве источника данной информации могут являться электронные и бумажные карты города. Приведем пример графического изображения и краткого текстового описания месторасположения объекта оценки.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

Поскольку оценочная деятельность предполагает определение рыночной стоимости, анализ наиболее эффективного использования выявляет наиболее прибыльный и конкурентоспособный вид использования конкретного объекта собственности.

Анализ наиболее эффективного использования объекта недвижимости предполагает проведение подробного исследования рыночной ситуации, характеристик оцениваемого объекта, идентификации востребованных рынком вариантов, совместимых с параметрами оцениваемого объекта, расчет доходности каждого варианта и оценку стоимости недвижимости при каждом варианте использования. Таким образом, окончательный вывод о наиболее эффективном использовании может быть сделан только после расчета стоимости.

Наилучшее и наиболее эффективное использование объекта недвижимости представляет вариант использования свободного или застроенного участка земли, который юридически возможен и соответствующим образом оформлен, физически осуществим, обеспечивается соответствующими финансовыми ресурсами и дает максимальную стоимость.

Оптимальное использование участка земли определяется конкурирующими факторами конкретного рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект собственности, и не является результатом субъективных домыслов собственника, девелопера или оценщика. Поэтому анализ и выбор наиболее эффективного использования является, по сути, экономическим исследованием рыночных факторов, существенных для оцениваемого объекта.

В большинстве случаев проведение анализа наилучшего и наиболее эффективного использования для оценки в целях залога не требуется. При оценке для целей залога данный анализ проводится только в случае явного несоответствия объекта оценки его существующему использованию. При этом оценка с учетом изменения целевого назначения объекта должна проводиться, если такое назначение уже определено и явно. (http://www.audit-it.ru/articles/appraisal/a109/188103.html).

В соответствии с Федеральным стандартом оценки №1, утвержденным Вымпелзом Минэкономразвития России от 20.07.2007 г. №256, процедура оценки рыночной стоимости проводится с использованием трех подходов:

Доходного подхода (подхода капитализации или дисконтирования дохода к оценке недвижимости);

Затратного подхода;

Сравнительного подхода (рыночного подхода к оценке недвижимости).

Перед проведением расчетов стоимости объекта оценки по каждому из подходов проводится обоснование применимости подходов к оценке.

Выбор того или иного подхода, а также метода в каждом из подходов осуществляется, исходя из специфики оцениваемого объекта, особенностей конкретного рынка и состава сведений, содержащихся в собранной информации. Оценочные подходы, как правило, взаимосвязаны и взаимодополняемы.

Затратный подход к оценке недвижимости для целей залога

Затратный подход представляет собой совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо, замещения объекта оценки, с учетом его износа.

Этот подход при оценке для целей залога, как правило, используется достаточно редко. Однако, в ряде случаев, например, при отсутствии достаточно развитого рынка и информации о нем, затратный подход может оказаться единственным.

От применения затратного подхода однозначно можно отказаться при оценке объектов, по которым можно найти достаточно большое количество рыночной информации, а также при оценке достаточно «возрастных» объектов. Оценка с применением затратного подхода в данном случае не формирует достаточно достоверное мнение о возможной цене реализации подобного объекта на рынке.

При оценке относительно новых объектов, как достаточно хороший ориентир при отсутствии должного объема рыночной информации, может быть использован сметный расчет, при этом необходимо внимательно анализировать расчет, предоставленный собственником (он может существенно отличаться от среднерыночных показателей).

Логика выполнения работ в рамках затратного подхода предусматривает выполнение следующих действий:

оценка восстановительной стоимости оцениваемого здания (или стоимости замещения);

оценка величины предпринимательской прибыли (прибыли инвестора);

расчет выявленных видов износа;

оценка рыночной стоимости земельного участка;

расчет итоговой стоимости объекта оценки путем корректировки восстановительной стоимости на износ с последующим увеличением полученной величины на стоимость земельного участка.

Данную логику можно описать в виде следующей формулы,позволяющей получить вывод о стоимости: объекта коммерческой недвижимости:

Стоимость объекта = ВС * (I -- И) + Сзем., где

ВС - восстановительная стоимость объекта оценки (или стоимости замещения) с учетом прибыли предпринимателя;

И - величина выявленных износов объекта;

Сзем. -- стоимость имущественных прав на земельный участок.

Оценка восстановительной стоимости

Восстановительная стоимость (ВС)-- это рассчитываемая в текущих -ценах стоимость строительства оцениваемого объекта недвижимости как нового, без учета износа, и соотнесенная. к. дате оценки.

Восстановительная стоимость может рассчитываться на базе стоимости воспроизводства или стоимости замещения.

Под стоимостью воспроизводства понимают затраты на строительство в текущих ценах на действительную дату оценки точной копии оцениваемого здания, с. использованием таких же строительных материалов, стандартов и проекта.

Стоимость замещения определяется затратами на строительство в текущих ценах на действительную дату оценки объекта одинаковой полезности с использованием современных, материалов, стандартов, проектов и архитектурных решений.

Как видно из приведенных определений, более предпочтительным является расчет восстановительной стоимости, поскольку во втором случае рассчитываются затраты на строительство здания, отличающегося от оцениваемого по характеристикам, при этом оценка разницы в полезности сравниваемых зданий носит весьма субъективный характер.

С другой стороны, выбор варианта расчета стоимости замещения может быть также обоснованным, если у оцениваемого здания имеется ряд признаков наличия функционального износа, что не может не снижать коммерческую привлекательность для потенциального покупателя.

В общем случае выбор между стоимостью «воспроизводства» и стоимостью «замещения» зависит от многих факторов: цели оценки, количества и качества собранной информации об объекте оценки, его физических характеристиках и т.д.

Источники информации для расчета стоимости «воспроизводства» или стоимости «замещения»:

сметные расчеты (локальные сметы, объектные сметы, сводный сметный расчет);

сборники УПВС (сборники укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений для переоценки основных фондов по отраслям народного хозяйства) сборники УПСС (стоимость приведена в ценах 1969 г.):

сборники, выпускаемые компанией Ко-Инвест (промышленные, жилые, общественные здания и т.п.) (стоимость в ценах 2009,2010 гг.);

Индексы стоимости строительства (постановления Госстроя, сборники Ко-Инвест) и др.

В оценочной практике используются следующие методы определения полной восстановительной стоимости:

1) Метод сравнительной единицы,

2) Метод разбивки по компонентам,

3) Метод количественного обследования.

Выбор метода определяется целью оценки и необходимой точностью расчета.

Метод сравнительной единицы основан на использовании стоимости строительства сравнительной единицы (1кв.метр, 1куб.метр) аналогичного здания. Стоимость сравнительной единицы аналога требует корректировки на выявленные различия между ним и оцениваемым объектом (физические параметры, наличие легко монтируемого оборудования, условия финансирования и т.д.).

Полная восстановительная стоимость оцениваемого объекта определяется путем умножения откорректированной стоимости единицы сравнения на количество единиц сравнения (площадь, кубатура). Для определения величины затрат обычно применяются различные справочные и нормативные материалы, например, «Укрупненные показатели стоимости строительства», «Укрупненные показатели стоимости восстановительной стоимости.»

Для расчета используется следующая формула:

Сн = Се.с. Ч So Ч К 1 Ч К 2 Ч К 3 Ч К 4 Ч К 5,

где: Сн -- стоимость оцениваемого объекта;

Се.с. -- стоимость 1 кв. или кубического метра типичного сооружения на базовую дату;

Sо -- количество единиц сравнения (площадь или объем оцениваемого объекта)

К 1 -- коэффициент, учитывающий выявленные отличия между оцениваемым объектом и выбранным типичным сооружением по площади, объему, прочим физическим параметрам;

К 2 -- коэффициент корректировки на местоположение объекта;

К 3 -- коэффициент изменения стоимости строительно-монтажных работ в период между базовой датой и датой на момент оценки;

К 4 -- коэффициент, учитывающий прибыль застройщика;

К 5 -- коэффициент, учитывающий НДС (%).

В основе данного метода лежит стоимость единицы сравнения типичного объекта или аналога, при выборе которого необходимо соблюдать сходство функционального назначения, физических характеристик, класса конструктивных систем, даты ввода объекта в эксплуатацию и другие характеристики.

Метод сравнительной единицы оценивает стоимость объекта по стоимости замещения. Это связано с тем, что используемая в расчетах стоимость сравнительной единицы представляет, как правило, не идентичный объект, а близкий аналог.

Метод разбивки по компонентам основан на использовании качественно другой информации. Отдельные строительные компоненты здания: фундамент, стены, перекрытия и др. - оцениваются по стоимостным показателям, включающим прямые и косвенные затраты, необходимые для возведения единицы объема конкретного компонента. Стоимость всего здания рассчитывается как сумма стоимостей всех компонентов по формуле:

где Сзд. -- стоимость строительства здания в целом;

Vj -- объем j- го компонента;

Cj -- стоимость единицы объема;

N -- количество выделенных компонентов здания;

Кн -- коэффициент, учитывающий имеющееся отличия между оцениваемым объектом и выбранным типичным сооружением (для идентичного объекта Кн = 1);

Ки -- коэффициент, учитывающий совокупный износ.

Метод разбивки по компонентам имеет несколько разновидностей:

Метод субподряда;

Разбивка по профилю работ;

Выделения затрат.

Метод субподряда основан на использовании информации о стоимости работ, выполняемых по договорам субподряда, заключаемых генеральным подрядчиком со специализированными строительным организациями -- субподрядчиками. Полная восстановительная стоимость рассчитывается как сумма затрат по всем субподрядным строительно-монтажным работам.

Метод разбивки по профилю предполагает оценку полной восстановительной стоимости как суммы затрат по найму отдельных специалистов-строителей (каменщиков, штукатуров, плотников и др.)

Метод выделенных затрат предполагает системное использование единиц сравнения для оценки различных компонентов зданий, после чего результаты частных оценок суммируются.

Метод количественного обследования предполагает создание новой сметы на оцениваемый объект в ценах на дату оценки. Для этих целей проводятся детальный количественный и стоимостной анализ, а также расчет затрат на строительные и монтажные работы отдельных компонентов и здания в целом. При расчете учитываются прямые затраты, накладные расходы и иные затраты, представляющие полную смету на строительство оцениваемого объекта.

Метод количественного обследования дает наиболее точный результат полной восстановительной стоимости, однако является наиболее трудоемким и требующим от оценщика практических знаний в области проектно-сметного дела.

Оценки величины предпринимательской прибыли (прибыли инвестора)

Прибыль предпринимателя (инвестора) представляет собой вознаграждение, которое требует типичный инвестор (застройщик, девелопер) за риск, связанный со строительством проекта, схожего по структуре с оцениваемым объектом.

Фактически данная величина отражает среднюю прибыль инвестора, которую может принести реализация проекта, включающего в себя затраты на управление и организацию строительства, общий надзор и связанный со строительством риск. Как правило, при формировании данного показателя не обращают внимания на этап жизненного цикла, на котором находится сегмент рынка коммерческой недвижимости, куда входит оцениваемый объект, на зависимость его величины от объемов и сроков строительства, от того, разделены ли функции инвестора (заказчика) и строителя (подрядчика), от других факторов. Соответственно, при рассмотрении Отчета важно максимально четко обозначить диапазон прибыли предпринимателя (инвестора) и установить диапазон сложившегося среднерыночного значения.

Необходимо отметить, что величина прибыли предпринимателя в зависимости от степени развития рынка недвижимости и жизненного цикла, на котором находится данный сегмент рынка коммерческой недвижимости, может варьироваться в значительном диапазоне. Наприме., на рынке коммерческой недвижимости г. Москвы в 2005 г., но мнению крупнейших аналитических агентств, прибыль предпринимателя в сегменте торговой недвижимости варьировалась в диапазоне от 25 до 40%, в 2006 г. и 2007 г. наблюдались снижение и стабилизация данного показателя. В практике получить рыночные данные о прибыли затруднительно, так как они чаще всего являются коммерческой тайной.

Расчет выявленных видов износа

Износ характеризуется уменьшением полезности объекта недвижимости и его потребительской привлекательности с точки зрения потенциального инвестора.

Как правило, износ выражается в снижении стоимости (обесценении) объекта в течении некоторого периода за счет воздействия различных факторов.

В зависимости от причин, вызывающих обесценение объекта недвижимости, выделяют физический, функциональный и внешний виды износа.

Физический износ . Отражает изменения физических свойств объекта недвижимости со временем (например, дефекты конструктивных элементов). Физический износ бывает двух типов: первый возникает под воздействием эксплуатационных факторов, второй - под воздействием естественных и природных факторов.

Существует четыре основных метода расчета физического износа зданий: экспертный, стоимостной, нормативный (или бухгалтерский) и метод расчета срока жизни здания.

Процент физического износа объекта, оцениваемого экспертным методом, определяется на основании Правил оценки физического износа жилых зданий. Сроки службы зданий в целом зависят от долговечности его составляющих. Физический износ элементов здания рассчитывается как произведение удельного веса конструктивного элемента здания и процента износа этого элемента, разделенное на 100. Физический износ всего здания определяется как средневзвешенная величина по всем элементам здания. Экспертный метод определения физического износа обычно применяется при инвентаризации объектов недвижимости.

Существует устранимый и неустранимый физические износы. Устранимый физический износ предполагает, что затраты на текущий ремонт меньше, чем добавленная при этом стоимость объекта. Неустранимым физический износ считается тогда, когда затраты на исправление дефекта превосходят стоимость, которая при этом будет добавлена к объекту. Все элементы здания подразделяются на две категории: долговременные (фундаменты, стены, перекрытия и т.д.) и быстроизнашивающиеся (кровля, декоративная отделка, окраска и прочие, т.е. те элементы, которые можно отремонтировать (восстановить) при текущем ремонте).

Стоимостный метод предусматривает определение затрат на воспроизводство элементов здания. Путем осмотра определяется процент износа каждого элемента здания, который затем переводится в стоимостное выражение. Более точный, скорректированный стоимостный расчет физического износа получается, когда процент износа определяется как средневзвешенная величина.

Нормативный (или бухгалтерский) метод определения физического износа строений предполагает использование Единых норм амортизационных отчислений на полное восстановление основных фондов.

При использовании метода расчета срока жизни здания применяется ряд терминов.

Срок экономической жизни - это время, в течение которого объект можно использовать, извлекая прибыль. В этот период улучшения вносят вклад в стоимость объекта; срок экономической жизни объекта заканчивается, когда производимые улучшения не вносят вклада в стоимость объекта вследствие его общего устаревания.

Срок физической жизни объекта - это период, когда здание существует и в нем можно жить или работать. Срок физической жизни заканчивается, когда объект сносится.

Эффективный возраст основан на оценке внешнего вида, технического состояния, экономических факторов, влияющих на стоимость объекта.

Хронологический возраст - это период, прошедший со дня ввода объекта в эксплуатацию до даты оценки.

Срок оставшейся экономической жизни здания составляет период от даты оценки до конца экономической жизни объекта. Ремонт и модернизация объекта увеличивают срок оставшейся экономической жизни.

Нормативный срок службы (или типичный срок физической жизни) - это определенный нормативными актами срок службы зданий и сооружений.

Функциональный износ объекта. Функциональное устаревание заключается в том, что объект не соответствует современным стандартам с точки зрения его функциональной полезности. Функциональное устаревание может проявляться в устаревшей архитектуре здания, в удобствах его планировки, объемах, инженерном обеспечении и т.д. Функциональное устаревание обусловлено влиянием научно-технического прогресса в области архитектуры и строительства. Функциональный износ в отечественной практике именуется моральным износом.

Функциональный износ, так же как и физический износ, может быть устранимым и неустранимым. К устранимому функциональному износу можно отнести восстановление встроенных шкафов, водяных и газовых счетчиков, сантехнического оборудования, покрытия пола и пр. Критерием того, является ли износ устранимым или нет, является сравнение величины затрат на ремонт с величиной дополнительно полученной стоимости. Если дополнительно полученная стоимость превышает затраты на восстановление, то функциональный износ устранимый. Величина устранимого износа определяется как разница между потенциальной стоимостью здания на момент его оценки с обновленными элементами и его же стоимостью на дату оценки без обновленных элементов.

К неустранимому функциональному износу относится уменьшение стоимости здания из-за факторов, связанных с качественными характеристиками здания. Причем может быть как избыток, так и недостаток качественных характеристик. Например, на арендном рынке большим спросом пользуются двухкомнатные квартиры по сравнению с однокомнатными квартирами. Величину данного вида износа рассчитывают как величину потерь от арендной платы при сдаче в аренду этих квартир, умноженную на мультипликатор валовой месячной арендной платы, характерной для данного вида квартир. Таким образом, величина неустранимого функционального износа определяется путем капитализации потерь арендной платы.

Внешний (экономический) износ - это снижение стоимости здания вследствие негативного изменения его внешней среды, обусловленного либо экономическими, либо политическими факторами, либо другими внешними факторами. Причинами внешнего износа могут быть, например общий упадок района, в котором находится объект, действия правительства или местной администрации в области налогообложения, страхования и прочие изменения на рынке занятости, отдыха, образования и т.д. Существенными факторами, влияющими на величину внешнего износа, являются непосредственная близость к «малопривлекательным» природным или искусственным объектам: болотам, очистным сооружениям, ресторанам, танцевальным площадкам, бензоколонкам, железнодорожным станциям, больницам, школам, предприятиям и пр. Износ внешнего воздействия в большинстве случаев неустраним.

Оценка рыночной стоимости земельного участка

Оценка земельного участка, как правило, представляет собой достаточно сложную и трудоемкую задачу.

Рассмотрим основные моменты, на которые необходимо обращать внимание при проведении оценки рыночной стоимости застроенных земельных участков как части в составе единого объекта недвижимости, что наиболее часто встречается в «залоговых» ситуациях.

При анализе договора аренды земельного участка необходимо обратить внимание на:

· срок действия договора;

· наличие обременении и сервитутов, которые должны быть дополнительно проанализированы на предмет учета обременений при расчете рыночной стоимости объекта.

При анализе Кадастрового плана необходимо обратить внимание на:

Границы земельного участка;

Отсутствие прямых ограничений на возможность дополнительной застройки.

В Отчете об оценке необходимо зафиксировать категорию земель, указанную в свидетельстве о праве собственности или кадастровом плане участка, прилагаемом к договору аренды.

При определении оцениваемого права на земельный участок возможно наличие следующих видов прав:

право собственности;

право бессрочного пользования;

право аренды (долгосрочной, краткосрочной).

Выбор метода и способа расчета рыночной стоимости земельного участка

Основные способы оценки земельных участков приведены в «Методических рекомендациях по определению рыночной стоимости земельных участков», утвержденных распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 г. № 568-р.

Необходимо отметить, что прежде чем приступить к расчетам стоимости земельного участка следует сформировать вывод о «коэффициенте плотности застройки» и мнение о «достаточности» земельного участка для полноценного функционирования объекта.

При формировании вывода необходимо выявить соотношение площади земельного участка и площади застройки. Источником информации о площади застройки может быть справка Собственника, либо данные Технических паспортов. БТИ зданий, расположенных на данном земельном участке.

В данной ситуации.возникает вопрос, каким образом выделить необходимую прилегающую территорию. Для формирования обоснованного мнения о «достаточности» земельного участка можно «отталкиваться» от существующих СНИПов (если они остались актуальными по отношению к современным объектам) либо от требований профессиональных девелоперов, peaлизующих инвестиционные проекты, связанные с коммерческой застройкой.

Сравнительный подход к оценке недвижимости для целей залога

Сравнительный подход -- один из наиболее часто используемых подходов при проведении оценки объектов недвижимости для целей залога.

Данный подход оценки основывается на принципе замещения. Он имеет в своей основе предположение, что благоразумный покупатель за выставленную на продажу объект не заплатит большую сумму, чем та, за которую можно приобрести сходный по качеству и пригодности. Сравнительный подход основан на зависимости стоимости оцениваемого объекта с ценой продажи аналогичных объектов. Каждая сопоставимая продажа сравнивается с оцениваемым объектов. В цену сопоставимой продажи вносятся поправки, отражающие существенные различия между ними.

Сравнительный подход включает в себя несколько этапов.

1-й этап. Изучаются состояние и тенденции развития рынка и особенно того сегмента, к которому принадлежит оцениваемый объект. Выявляются объекты, наиболее сопоставимые с оцениваемым.

2-й этап. Собирается и проверяется информация по объектам-аналогам; анализируется собранная информация и каждый объект-аналог сравнивается с оцениваемым объектом.

3-й этап. На выделенные различия в ценообразующих характеристиках сравниваемых объектов вносятся корректировки в цены продаж сопоставимых аналогов.

4-й этап. Согласовываются скорректированные цены объектов-аналогов и выводится итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки на основе сравнительного подхода.

Основным преимуществом сравнительного подхода является то, что он ориентируется на фактически достигнутые цены купли-продажи аналогичных объектов.

В целом возможность применения сравнительного подхода зависит от наличия активного рынка, поскольку подход предполагает использование данных о фактически совершенных сделках, а также от открытости рынка и доступности финансовой информации.

Достаточно сложен вопрос о корректности использования сравнительного подхода в условиях отсутствия рыночных сделок. Как правило, данная ситуация может наблюдаться в небольших населенных пунктах, где рынок развит слабо и в доступных источниках информации отсутствуют сведения о сделках купли-продажи сопоставимых объектов.

В этом случае в качестве приемлемого варианта решения может быть использован следующий алгоритм:

определяются «подобные» города, расположенные в той же области, регионе и т.п. (критериями сопоставимости могут являться -- численность и уровень доходов населения, наличие развитого рынка жилья, местоположение по отношению к «ключевой» транспортной магистрали и т.п.);

осуществляется поиск данных по сопоставимым сделкам:

осуществляется расчет, в случае необходимости вносятся соответствующие корректировки.

Важно отметить, что подобный подход следует применять с достаточной долей осторожности. Указанный способ может быть использован в качестве вспомогательного подхода, позволяющего понять -- лежит ли стоимость объекта, полученная в рамках других подходов (доходного и затратного), в сопоставимом диапазоне или нет.

При применении данного подхода важно не допустить ошибку, заключающуюся в некорректной идентификации степени ликвидности объекта оценки и, как следствие, оценки совершенно неликвидного объекта с последующей выдачей «желательного» результата за «действительный».

Основные этапы оценки недвижимости при сравнительном подходе:

выбор аналогов и сбор информации по аналогам;

выбор единицы сравнения;

внесение поправок на выделенные различия в ценообразующих характеристиках сравниваемых объектов;

формирование итоговой величины стоимости.

Рассмотрим основные моменты, на которые необходимо обращать внимание в рамках каждого из этапов.

Выбор аналогов и сбор информации по аналогам - первый и фактически ключевой этап в рамках использования сравнительного подхода.

Для выбора аналогов могут быть использованы следующие основные элементы сравнения:

Функциональное назначение;

местоположение;

Физические характеристики (размер, состояние объекта и. т.п.).

Функциональное назначение -- один из ключевых элементов сравнения. Грубейшей ошибкой может являться выбор в качестве аналогов объектов совершенно иного функционального назначения.

С большой осторожностью необходимо подходить к выбору аналогов, если объект потенциально подлежит сносу или реконструкции. При выборе аналогов важно понимать, что лежит в основе мотивации покупателя. Как правило, в подобной ситуации в основе мотивации в первую очередь может лежать приобретение прав па строительство нового объекта. Соответственно в качестве аналогов целесообразно ориентироваться на объекты, подлежащие сносу, с сопоставимым местоположением и обращать внимание на возможное разрешенное использование прав на земельный участок.

Источниками информации, для формирования перечня, аналогов и получения необходимой для проведения оценки информации являются:

Предварительные данные, полученные в результате поиска по сети Интернет;

Данные, предоставленные аналитическими агентствами и риэлтерскими компаниями;

Собственные базы данных, которые ведутся оценочной компанией.

Достаточно типичной является ситуация, когда используется информация, не содержащая все необходимые данные, позволяющие сформировать вывод о том, что выбор аналогов осуществлен правильно.

В случае неполной информации о значениях основных ценообразующих факторов объектов, предлагаемых в качестве аналогов, необходим внешний осмотр данных объектов. Безусловно, приложение фотографий аналогов и нанесение объектов аналогов на карту города вместе с объектом оценки даст еще более полную визуальную, информацию.

После выбора аналогов и сбора информации следует этап выбора единицы сравнения .

В качестве наиболее часто используемых единиц сравнения могут выступать:

1 кв.м общей площади;

1 кв.м. полезной или сдаваемой в аренду площади.

Необходимо отметить важность корректного выбора единицы сравнения и определения стоимостной характеристики данного параметра.

После выбора единиц сравнения вносят поправки.

В теории оценки недвижимости различают следующие виды поправок:

Процентные (например, поправки на местоположение, износ, время продажи и т.п.);

Стоимостные (например, поправки на качественные характеристики, а так же поправки, рассчитанные статистическими методами). К денежным поправкам, вносимым к цене проданного объекта-аналога в целом, следует отнести поправки на наличие или отсутствие дополнительных улучшений (складских пристроек, стоянок автотранспорта к пр.);

Абсолютные

Относительные.

Остановимся подробнее на основных моментах, которые необходимо учитывать при формировании поправок.

Выделяют десять базовых, элементов сравнения (фактически являющихся корректировками), которые необходимо, учитывать в методе сравнения продаж:

1. передаваемые имущественные права;

2. условия финансирования (в российской практике используется достаточно редко);

3. условия продажи;

расходы, совершенные сразу после покупки;

рыночные условия;

местоположение;

физические характеристики (размер, качество строительных материалов, состояние здания);

экономические характеристики (эксплуатационные расходы, условия договора аренды, административные расходы, состав арендаторов и т.п.);

вид использования;

10. компоненты стоимости, не входящие в состав недвижимости.

По сути, вышеобозначенные элементы сравнения являются критериями при выборе аналогов. Чем. точнее аналог соответствует по указанным характеристикам объекту оценки, тем меньше поправок будет вносится и тем более достоверный результат будет получен.

Рассмотрим более подробно каждый из указанных элементов.

Передаваемые имущественные права. Цена сделки зависит от передаваемых имущественных прав. Достаточно типична ситуация, когда имеются действующие договоры аренды по площадям оцениваемого объекта. В данном случае при определении стоимости объекта поправки должны отражать различия между доходным потенциалом оцениваемого объекта и аналога.

Условия финансирования. Наличие заемного источника финансирования также может влиять на стоимость объекта. Для расчета поправки необходимо располагать полной информацией о принятой в конкретном случае схеме финансирования. Исходя из условий, сложившихся на российском рынке, данная корректировка используется достаточно редко.

Условия продажи и время продажи. Поправка на условия продажи отражает мотивацию покупателя или продавца (например, сделка между родственными лицами и т.п.). Срок экспозиции -- время, в течение которого объект находится на рынке, отличается для разных сегментов рынка и зависит в немалой степени от качества объектов. Если объект был продан за период времени, гораздо меньший стандартного срока экспозиции, это свидетельствует о заниженной цене. Если объект находился на рынке значительно дольше стандартного срока экспозиции, цена завышена. В обоих случаях сделка не является типичной для сегмента рынка и не должна рассматриваться в качестве сравнимой.

Расходы, совершенные сразу после покупки. Данные расходы включают в себя издержки, которые покупатель несет сразу же после покупки объекта и которые фактически принимаются в расчет при формировании стоимости сделки, например, расходы на снос или демонтаж одного из объектов на производственной площадке, переоформление земельных отношении и т.п.

Местоположение. Данная поправка необходима, если характеристики местоположения оцениваемого и сопоставимого объектов различаются.

Физические характеристики (размер, качество строительных материалов, состояние здания). Физические различия включают: размер, качество строительства, возраст и состояние, функциональную полезность, размер земельного участка, привлекательность и т.п.

Экономические характеристики. Атрибуты объекта, влияющие на его доход. Например, эксплуатационные расходы, качество административного управления, условия договора аренды и т.п.

Компоненты стоимости, не входящие в состав недвижимости. К их числу могут относиться объекты движимого имущества, стоимость которых была включена в структуру сделки (оборудование, бытовая техника, мебель, инвентарь и т.д.)

При проведении оценки необходимо внести корректировку на компоненты, которые не входят в состав оцениваемого объекта недвижимости.

Исходя из назначения объекта перечень поправок может быть конкретизирован с учетом специфики объекта коммерческой недвижимости определенного типа.

Например, при оценке объекта недвижимости офисного назначения основными поправками могут являться:

Имущественное право;

Физические характеристики (состояние объекта, соотношение полезной и общей площади (%), соотношение парковочных мест и арендуемой площади и др.);

Экономические характеристики (уровень загрузки, уровень затрат и др.).

При оценке объекта недвижимости складского назначения основными поправками могут являться:

Имущественное право;

Местоположение;

Наличие необходимой инфраструктуры (ж/д ветка, автодорога, удобный, подъезд и т.п.);

Физические характеристики (состояние объекта, соотношение административной и складской площади (%), высота наличие отопления, наличие всех необходимых коммуникаций и свободных мощностей и др.);

Экономические характеристики (уровень загрузки, уровень затрат).

При использовании сравнительного подхода необходимо обратить внимание на следующие аспекты:

Аналоги и объект оценки должны отноститься к одному и тому же рынку недвижимости, сегменту рынка и иметь сопоставимые местоположение, техническое состояние и площадь;

При расчетах необходимо указывать ссылки на источники, из которых получена информация об аналогах объекта оценки. В случае неполной информации о значениях основных ценообразующих характеристик объектов, предлагаемых в качестве аналогов, необходим внешний осмотр данных объектов;

Корректировки должны соответствовать реальным отличиям между объектом оценки и аналогами, недопустимо внесение нескольких корректировок, устраняющих одно и то же отличие объекта и аналога (например, корректировки на год постройки, техническое состояние здания и уровень выполненного ремонта);

Значения стоимости, полученные при использовании сравнительного подхода должны находиться в пределах диапазона стоимости, выявленного при проведении анализа рынка.

Доходный подход к оценке недвижимости для целей залога

Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

Применение доходного подхода опирается на концепцию приведенной стоимости: стоимость любого актива представляет собой приведенную стоимость ожидаемых в будущем денежных потоков от актива, дисконтированных по ставке, соответствующей степени риска инвестирования в данный актив.

При оценке недвижимости с позиции доходного подхода во главу ставится доход как основной фактор, определяющий величину стоимости объекта. Чем больше доход, приносимый объектом, тем больше величина его стоимости при прочих равных условиях. При этом имеют значение продолжительность периода получения возможного дохода, степень и вид рисков, сопровождающих данный процесс.

Доходный подход достаточно часто используется для оценки объектов недвижимости, которые потенциально могут быть сданы или сдаются в аренду.

Использование доходного подхода в рамках оценки узкоспециализированных объектов недвижимости (например, сталеплавильного цеха) требует тщательной проработки вопроса о выборе подхода к оценке.

На практике применяют либо метод дисконтирования денежных потоком, либо метод капитализации. Ниже приведены основные моменты, на которые необходимо обращать внимание в рамках каждого из указанных методов.

Метод дисконтирования денежных потоков

Метод дисконтирования денежных потоков (ДДП) используют при оценке объекта недвижимости в случае получения от его эксплуатации нестабильных потоков дохода.

Его применение целесообразно в следующих случаях:

Объект недвижимости строится или только что построен и вводится (или введен) в эксплуатацию;

Предполагается, что будущие денежные потоки буду существенно отличаться от текущих вследствие осуществления реконструкции, ремнта, перепланировки и т.п. объекта;

Потоки доходов и расходов носят сезонный характер;

Оцениваемая недвижимость - крупный многофункциональный коммерческий объект.

Метод дисконтированных денежных потоков позволяет оценить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости.

Для применения метода ДДП необходимы следующие данные:

1. длительность прогнозного периода;

2. прогнозные величины денежных потоков, включая остаточную стоимость (реверсию) - выручку от продажи объекта недвижимости в конце срока владения;

3. ставка дисконтирования.

Определение прогнозного периода зависит от объема информации, достаточной для долгосрочных прогнозов. За период расчета может приниматься месяц, квартал, год и т.п. Горизонт расчета может составлять от 3-х до 5-и лет, или быть равным количеству периодов, необходимых для выхода объекта на устойчивое значение дохода.

При определении прогнозного периода важно понять, как долго может продолжаться срок жизни оцениваемого объекта недвижимости исходя из его текущего состояния и года ввода в эксплуатацию.

Понимание этого позволяет корректно определить длительность прогнозного периода и выбрать подход к определению стоимости объекта в конце постпрогнозного (остаточного) периода.

Фактически прогнозный период не может быть больше срока жизни актива.

Следующим этапом является определение денежных потоков в течение прогнозного периода и определение стоимости объекта по его окончании.

При денежного потока рассчитывают несколько уровней дохода от объекта (для каждого прогнозного года):

1. потенциальный валовой доход (ПВД);

2. действительный валовой доход (ДВД);

3. чистый операционный доход (ЧОД);

4. денежный поток до уплаты налогов (ДПДН);

5. денежный поток после уплаты налогов (ДППН).

В качестве дисконтируемого уровня дохода чаще всего используют две величины:

ЧОД - если требуется оценить стоимость объекта в целом,стоимость всего инвестированного капитала без относительно его источников;

ДПДН - если требуется оценить стоимость собственного капитала, инвестированного собственником.

ДПДН и ЧОД- отличаются на величину расходов по обслуживанию долга (ипотечного кредита).

Потенциальный валовой доход. При формировании ПВД необходимо обратить внимание на следующие основные параметры, участвующие в расчете стоимости объекта:

Корректный учет площади объекта, принимаемой в качестве расчетной величины;

Корректное определение арендной ставки исходя из выбранной площади объекта;

Проверка на предмет учета в арендных ставках по аналогам величины коммунальных расходов (с учетом коммунальных расходов, без учета коммунальных расходов) и проверка на предмет наличия обременения в виде долгосрочного договора аренды.

Виды площадей объекта:

валовая измеренная площадь -- включает всю внутреннюю площадь всех этажей здания;

общая арендуемая площадь (Rentable Area) -- валовая измеренная площадь здания минус основные вертикальные проемы (такие, как лифтовые шахты, вентиляция, лестницы);

площадь общего пользования здания, или общественная зона здания (Building Common Area), -- площади здания, предназначенные для общего использования всеми арендаторами здания, но не включенные в офисные площади и площади магазинов (главный холл здания, пожарные коридоры первого этажа и т.д.);

полезная площадь -- арендуемая площадь здания, исключая площади общего пользования на этажах и все площади общего пользования здания.

Потери арендной платы включают потери от неуплаты и недозагрузки, которые учитываются в виде фактической величины на основе данных Клиента и среднесрочных значений.

В случае выявления недозагрузки необходимо провести анализ причин этого. Существенным моментом является объективная невозможность загрузки объекта, например на 75% (при текущем уровне загрузки в размере 25%) , в силу его специфических характеристик. Недоучет или некорректный учет данного фактора может привести к завышению стоимости объекта.

Операционные расходы

Необходимо отметить, что в источниках может использоваться разный принцип формирования операционных расходов.

Оценщик может использовать для определения величины операционных расходов как среднерыночный показатель (диапазон значений показателя) таких расходов (удельный абсолютный на единицу измерения объекта оценки либо относительный к величине дохода объекта) для сегмента рынка, к которому относится объект оценки, так и поэлементный анализ операционных расходов ко объекту оценки.

Операционные расходы на 1 кв.м объекта, как правило, соответствуют среднерыночным, в противном случае необходимо провести анализ, за счет каких факторов, имеется отклонение от среднерыночного уровня и какими причинами данное отклонение вызвано.

Операционные расходы -- периодические расходы для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода -- могут быть отнесены к одной из трех групп:

постоянные расходы;

переменные расходы:

расходы на замещение.

К постоянным расходам относят расходы, которые не зависят от степени заполняемости объекта. Например, налоговые платежи (налог на имущество, налог или платежи, за землю и т.д.).

К переменным относят расходы, связанные с интенсивностью использования объекта и уровнем предоставляемых услуг:

расходы на управление;

расходы по заключению договоров аренды;

заработная плата обслуживающему персоналу;

коммунальные расходы;

расходы на уборку;

расходы на эксплуатацию и ремонт;

расходы на содержание территории и автостоянки;

расходы по обеспечению безопасности и т.д.

Достаточно часто встречается понятие эксплуатационных расходов, под которыми понимают:

расходы, связанные с поддержанием нормального функционирования конструкций здания;

расходы, связанные с поддержанием расчетного функционирования инженерных систем с учетом замены выходящего из строя оборудования;

расходы на охрану здания и помещений, заборку здания и прилегающих территорий, уборку снега и очистку крыш, мойку окон;

коммунальные расходы и т.д.

При определении величины операционных расходов следует «отталкиваться» от их среднерыночной величины (в качестве справочного значения может быть использована доля от ПВД или ДВД).

Типичной является ситуация, когда собственник заявляет величину расходов существенно меньшую, чем среднерыночное значение. При этом оценщик должен провести детальный анализ для выявления причины сокращения затрат.

Например, если собственник построил собственную бойлерную и за счет этого добился существенного сокращения затрат, то это необходимо подчеркнуть в Отчете и корректно, с учетом данного факта, осуществить все необходимые расчеты.

Кроме того, при выявлении подобного факта необходимо более детально, рассмотреть вопрос, связанный с формированием залоговой массы (например, возможно, будет целесообразен дополнительный залог бойлерной, включая оборудование).

Отдельный вопрос -- включать или не включать в общую величину коммунальные платежи. Необходимо отметить, что однозначного мнения по данному вопросу не существует, при этом на разных региональных рынках при заключении договоров аренды сложилась своя практика. Тем не менее, необходимо обратить внимание на наличие судебной практики по вопросу включения в арендную плату коммунальных услуг, связанных с эксплуатацией объекта недвижимости.

В соответствии с Информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного суда РФ «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» от 11.01.2002 т. № 66: «в состав арендной платы не входят платежи за пользование коммунальными услугами в связи с эксплуатацией объекта недвижимости». Предполагается, что коммунальные, эксплуатационные и административно-хозяйственные расходы будут компенсироваться по отдельному договору оказания услуг. Арендная плата является платой непосредственно собственнику объекта за извлечение выгоды из полезных свойств вещи (объекта недвижимости). Коммунальные и прочие перечисленные платежи суть затраты на содержание объекта аренды, которые могут быть возложены договором аренды как на арендатора, так и на арендодателя (п. 2 ст. 616 ГК РФ).

Действительный валовый доход -- это потенциальный, валовый доход за вычетом потерь от простоя площадей, которые не удалось сдать в аренду, и задолженности по арендной плате с добавлением прочих доходов от нормального рыночного использования объекта недвижимости (например, доходов от платных автостоянок или гаражей).

ДВД = ПВД -- Потери + Прочие расходы

Действительный валовый доход должен отражать реальную ситуацию в части текущей степени загруженности объекта.

Расходы на замещение предусматривают периодическую замену быстроизнашивающихся элементов сооружения. к таким компонентам относят:

Кровлю, покрытие пола, а также другие строительные элементы с коротким сроком эксплуатации:

Санитарно-техническую и электроарматуру и приборы;

механическое оборудование;

пешеходные дорожки, подъездные дороги и т.п.;

расходы на косметический ремонт арендуемых помещений перед вселением нового арендатора, если ремонт оплачивает владелец.

При оценке рыночной стоимости расходы на замещение учитывают независимо от того, будут ли они фактически иметь место в течение периода владения или нет.

Необходимо отметить, что чем «старше» год ввода в эксплуатацию объекта недвижимости, тем более существенная величина расходов на замещение должна участвовать в расчетах.

Чистый операционный доход - Действительный валовой доход за минусом операционных расходов (ОР) за год (за исключением амортизационных отчислений).

При проверке корректности подученного результата иногда полезно использовать среднее значение доли Чистого операционного дохода в Потенциальном валовом доходе исходя из типа объекта (офисы, торговля, склады) и его технического состояния (год постройки, капитальный ремонт и т.п.).

Полученное значение по оцениваемому объекту позволяет прийти к выводу о степени «адекватности» формируемого значения рыночной стоимости объекта.

Расчет величины отдачи на капитал (ставки дисконтирования)

Расчет может быть выполнен методом кумулятивного построения и методом рыночной экстракции.

Расчет величины возврата капитала (реверсии) в конце прогнозного периода

Определение стоимости объекта в конце прогнозного периода предполагает понимание того, что будет происходить с объектом далее.

В большинстве случаев используют модель устойчивого роста:

Реверсия;

Чистый операционный доход в первый постпрогнозный период;

ставка отдачи на капитал;

Стабильный темп прироста дохода.

Также может использоваться подход, заключающийся в прогнозировании наиболее вероятной цены продажи в конце прогнозного периода исходя из сложившихся и (или) ожидаемых рынком к концу прогнозного периода цен продажи аналогичных объектов недвижимости.

Учет данного момента приобретает принципиальную важность, если объект оценки достаточно изношен и по окончании прогнозного периода исходя из сложившихся и (или) ожидаемых рынком к концу прогнозного периода может прекратить свое существование. Очевидно, что в этом случае использование устойчивого роста целесообразно.

Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости путем суммирования текущих стоимостей потоков в прогнозный период и текущей стоимости постпрогнозной стоимости

Для формирования корректного мнения о текущей стоимости денежных потоков целесообразно использовать дисконтные множители на середину периода

Итоговая стоимость объекта недвижимости в рамках доходного подхода представляет собой сумму текущих стоимостей денежных потоков прогнозного и постпрогнозного периодов.

Метод капитализации дохода

Метод капитализации является частным случаем метода дисконтирования денежных потоков.

Метод капитализации дохода используется если:

· потоки доходов стабильны в течение длительного периода и положительны;

· потоки доходов возрастают устойчивыми темпами.

Результат, полученный данным методом, представляет собой стоимость всего объекта недвижимости, состоящую из стоимости зданий, сооружении и стоимости земельного участка.

Стоимость объекта определяется путем деления чистого операционного дохода на коэффициент капитализация.

Метод капитализации дохода предполагает выполнение следующих действий:

определение ожидаемого чистого операционного дохода;

расчет коэффициента капитализации;

определение стоимости объекта недвижимости путем деления ЧОД на коэффициент капитализации.

Основные моменты, на которые необходимо обратить внимание при расчете чистого операционного дохода, были указаны выше (при рассмотрении метода дисконтированных денежных потоков). Остановимся более подробно на расчете коэффициента капитализации.

Коэффициент капитализации состоит из двух частей:

1. ставки дисконтирования (ставки доходности инвестиции), являющейся компенсацией, которая должна быть выплачена инвестору за использование денежных средств с учетом фактора риска и других факторов, связанных с конкретными инвестициями;

2. нормы капитала, т.е. погашения суммы первоначальных вложений. Причем этот элемент коэффициента капитализации применяется только к изнашиваемой части активов (т.е. к зданиям и сооружениям, но не к земле, которая не подвергается износу).

Ставка дохода на капитал строится методом кумулятивного построения.

Ставка дохода на капитал (ставка дисконтирования) = = Безрисковая ставка дохода + Премия за риск + Премия за низкую ликвидность недвижимости + Премия за инвестиционный менеджмент.

Отметим, что управление инвестициями в недвижимость считается более сложной и рискованной деятельностью, чем управление инвестициями в финансовые активы, что и обуславливает необходимость дополнительной премии.

На практике использование подобной логики расчета сопряжено со значительной «условностью» при формировании доказательной части.

В качестве безрисковой ставки можно использовать среднюю эффективную доходность к погашению государственных долгосрочных облигаций РФ со сроком до погашения от 10 до 14 лет.

Как правило, на практике премия за перечисленные риски по отношению к выбранному объекту недвижимости оценивается экспертным путем. Тем не менее целесообразно формировать базу исходя из регионального рынка и выводить данные поправки с учетом специфики рынка.

Премия за низкую ликвидность недвижимости учитывает невозможность незамедлительного возврата вложенных в объект недвижимости инвестиций. При определении величины поправки за низкую ликвидность исходят из предпосылки, что срок экспозиции объекта с момента выставления его на продажу велик. Чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют.

Премия за инвестиционный менеджмент колеблется в основном от 1% до 5%. Надбавку за инвестиционный менеджмент целесообразно рассчитывать с учетом коэффициента недозагрузки и потерь при сборе арендных платежей.

Расчет различных составляющих премии за риск:

Надбавка за низкую ликвидность учитывает невозможность инвестиций ж, по экспертным сценкам большинства источников, обычно принимается на уровне 3-5 процентных пунктов;

Надбавка за риск вложения в недвижимость учитывает возможность случайной потери потребительской стоимости объекта и может быть принята в размере нормы страховых отчислений в страховых компаниях высшей категории надежности;

Надбавка за инвестиционный менеджмент определяется из учета того, что чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют, а значит, выше будет значение этой надбавки.

Норма возврата капитала может рассчитываться одним из трех следующих способов.

Прямолинейный возврат капитала (метод Ринга);

Возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции (метод Инвуда). Его иногда называют аннуитетным методом.

Возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента (метод Хосксльда).

Дадим краткую характеристику каждого из этих методов.

Метод Ринга. Данный метод целесообразно использовать, когда ожидается, что возмещение основной суммы будет осуществляться равными частями. Годовая норма возврата капитала рассчитывается путем деления 100%-ной стоимости актива на остающийся срок полезной жизни, т.е. это величина, обратная сроку службы актива. В этом случае считается, что средства, направляемые в фонд возмещения, не реинвестируются. Формула коэффициента капитализации принимает следующий вид:

Rk = Rd + 1/n, где:

n - оставшийся срок экономической жизни.

Метод Инвуда используется, если сумма возврата капитала реинвестируется по ставке доходности инвестиции. В этом случае норма возврата как составная часть коэффициента капитализации равна фактору фонда возмещения при той же ставке процента, что и по инвестициям:

Rk = R + SFF(n,Y), где:

SFF - фактор фонда возмещения;

Y = R - ставка дохода на инвестиции.

Метод Хоскольда используется в тех случаях, когда, ставка дохода для первоначальных, инвестиций несколько высока, что маловероятно реинвестирование по той же ставке. Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода, по безрисковой ставке:

Rk = R + SFF(n,Yб), где:

Yб - безрисковая ставка процента.

Наименьшая норма возврата получается но методу Инвуда, наибольшая -- по методу Ринга. При падении цены актива вне зависимости от того, рассчитывается ли норма возврата методом Ринга, Хоскольда или Инвуда, ставка доходности инвестиций меньше ставки капитализации Rk > R.

Метод Ринта наиболее применим для «старых» объектов.

Еще один способ расчета коэффициента капитализации - метод рыночной выжимки (метод рыночной экстракции).

В методе рыночной выжимки нет отдельного учета возврата капитала и дохода на капитал, а также не учитываются отдельно темпы роста дохода. Эти составляющие учтены в общем коэффициенте капитализации по принципу «все включено» и не нуждаются в отдельном анализе, что является одним из преимуществ данного способа.

Основываясь на рыночных данных о ценах продаж и значениях ЧОД сопоставимых объектов недвижимости, коэффициент капитализации вычисляются но следующей формуле:

Где ЧОД - читсый операционный доход i-го объекта-аналога;

Vi - цена продажи i-го объекта-аналога.

Расчет коэффициента капитализации методом рыночной выжимки позволяет до минимума снизить субъективизм оценщика. Кроме того, коэффициент капитализации, определенный таким образом, учитывает норму возврата капитала и ожидаемые изменения стоимости аналогичных объектов -- по принципу «все включено». Соответственно не требуется проводить отдельный расчет этих составляющих коэффициента капитализации, ошибка в расчете которых при кумулятивном способе может существенно повлиять на результат. А накопленная ошибка при кумулятивном способе определения рисков может еще больше повлиять на результат.

При определении коэффициента капитализации также необходимо обращать внимание на учет налоговой составляющей (если ЧОД до налогообложения, то и коэффициент капитализации должен рассчитываться для дохода до налогообложения: или наоборот, ЧОД и коэффициент капитализации рассчитываются как «после налогообложения»).

При выборе техники, расчета методом рыночной выжимки (экстракции) важно корректно формировать информацию по чистому операционному доходу и пене продажи аналогов.

При использовании доходного подхода необходимо обратить внимание на следующие моменты:

Соответствие арендной ставки, использованной в расчетах рыночной ставке аренды для аналогичных объектов;

Информация об аналогах по арендной ставке должна быть подкреплена указанием на источники, из которых она получена, в виде, доступном для проверки. К отчету должны быть приложены распечатки баз данных риэлтерских фирм или копии страниц печатных изданий, содержащих объявления по аренде аналогичных объектов;

Прогнозный темп роста арендных ставок в долгосрочном периоде не должен быть необоснованно высоким даже при существующем локальном росте. Как ориентир могут быть использованы темпы роста промышленного производства;

В расчетах не должно использоваться необоснованно низкое значение ставки дисконтирования или коэффициента капитализации. В качестве критерия для сравнения может быть использовано отношение величины годовой арендной платы за 1 кв.м к цене предложения к продаже1 кв.м аналогичных объектов;

Не допускается к стоимости объекта недвижимости, рассчитанного доходным подходом, добавлять отдельно рассчитанную стоимость земельного участка.

Согласование результатов

Рыночная стоимость объекта оценки определяется как средневзвешенная величина между результатами расчетов, полученных в рамках доходного, затратного и сравнительного подходов.

Затратный подход отражает величину средств, необходимых для создания объекта, аналогичного объекту оценки в современных условиях, но не отражает реакцию рынка на данные актив. Результат, полученный затратным подходом, если оценщик корректно учел фактор внешнего износа, должен быть очень близок к результатам, полученным в рамках других подходов.

Сравнительный подход в рыночных условиях позволяет наиболее точно определить стоимость объекта оценки при наличии подходящих аналогов, представленных на рынке. Удельный вес результатов данного подхода при развитом рынке должен быть наибольшим.

Доходный подход основан на данных об арендных ставках по объектам аналогам, Представленная база по арендным ставкам объектов аналогов при развитом рынке позволяет достаточно полно выявить влияние ценообразующих факторов на существующие в настоящее время арендные ставки. Однако доходный доход связан с рисками прогноза будущих доходов. Удельный вес результатов этого подхода должен быть ниже (или на уровне) результатов сравнительного подхода.

Основные моменты, на которые необходимо обращать внимание при согласовании результатов:

Корректно проводить взвешивание при существенном расхождении результатов; стоимость может приниматься разной результату наиболее адекватного подхода, если ее значение противоречит результатам других подходов;

Нет необходимости проводить взвешивание с использованием сложных процедур, например, метода анализа иерархий. В большинстве случаев достаточно простого усреднения, так как при отсутствии противоречий в результатах, полученных различными подходами, существенного влияния на итоговый результат процедура взвешивания не окажет.

Необходимо отметить, что мотивация игроков на рынке недвижимости может носить разнонаправленный характер в зависимости от дальнейших действий с объектом сделки.

Для потенциального «игрока» на рынке купли-продажи недвижимости возможны два действия:

Приобретение объекта с последующей перепродажей (в условиях «разогретого» рынка), например, рынок г. Сочи в 2007 г. до момента принятия решения о проведении Зимних Олимпийских игр;

Приобретение объекта недвижимости с целью покупки стабильного денежного потока.

При проведении оценки в целях залога следует, в первую очередь, основываться на результатах подхода, который будет являться наиболее адекватным по отношению к конкретной практической ситуации.

Результаты, полученные с применением отдельных подходов, не могут существенно отличаться друг от друга -- наличие в Отчете данного факта указывает на некорректность учета существенных факторов в рамках доходного, затратного или сравнительного подходов.

Отчеты об оценке, подготовленные для целей залога, составляют большую долю в структуре работ оценочных компаний. Цель настоящей главы дать общее понимание системы работы банков с заложенным имуществом, показать основные задачи и проблемы, связанные принятием в залог обеспечения в виде недвижимого имущества, а также читатель познакомится с требованиями банков к отчетам об оценке недвижимого имущества.

Предметы залога как объекты оценки: классификация предметов залога для целей стоимостной оценки

В ходе своей деятельности все коммерческие банки несут на себе различные виды риска. Риски различаются внутренними и внешними факторами, временем и местом их появления, все это влияет на их уровень и, как следствие, на подходы к их анализу и на методы их описания. Все виды рисков находятся в тесной взаимосвязи между собой и оказывают влияние на деятельность банков.

Ввиду того что значительную часть прибыли банк зарабатывает от своих ссудных операций, важность снижения рисков неплатежа по кредитам (ссудам) становится одной из приоритетных задач.

В большинстве случаев именно невозврат денег по кредиту (ссуде) заемщиками приносит банкам значительные убытки и служит одной из главных причин, приводящих к банкротству кредитного учреждения. Одним из главных инструментов для минимизации кредитного риска является условие по кредитному обеспечению обязательства. Обеспечение возврата кредита - это система организационных, правовых и экономических действий, направленных на определение условий по выдаче ссуд, способы и источники их погашения, разработку документации, обеспечивающей возврата кредитных средств. В соответствии со ст. 329 Гражданского кодекса РФ залог является одним из основных методов обеспечения обязательств. Залог - это такой способ обеспечения исполнения обязательства, который позволяет залогодержателю хеджировать свои риски за счет заложенного имущества.

По обеспеченному залогом обязательству кредитор имеет право в случае неисполнения заемщиком своих обязательств получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества, при этом имея преимущества перед другими кредиторами. Также важно заметить, что залоговое имущество всегда реализуется с учетом обременений. Согласно ст. 334 ГК РФ, удовлетворение кредитора может происходить и путем передачи залогового имущества в собственность кредитора.

В соответствии со ст. 335 ГК РФ сторонами залога являются залогодержатель и залогодатель. Договор о залоге должен иметь письменную форму, а в случае договора об ипотеке - и государственную регистрацию.

В соответствии с ГК РФ предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права (требования), за исключением имущества, изъятого из оборота, требований, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности, требований об алиментах, о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и иных прав, уступка которых другому лицу запрещена законом.

Предметы залога можно классифицировать по различному набору критериев.

По местоположению заложенного имущества: заклад и твердый залог. Твердый залог - это залог без непосредственной передачи имущества, например, залог товаров в обороте. Заклад - это непосредственная передача заложенного имущества, например, залог в ломбарде; предметом заклада может быть не всякое имущество. Так, рядом документов Госкомимущества России установлено, что государственное имущество не может быть передано в заклад. Залог может быть классифицирован:

  • ? по предмету залога: залог прав и залог имущества,
  • ? по связи имущества с землей: залог недвижимого и движимого имущества.

Предметы залога различают по степени ликвидности предмета залога: со сроком экспозиции до 180 дней и свыше 180 дней (Положение Банка России от 26 марта 2004 г. № 254-П «О порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери по ссудам, по ссудной и приравненной к ней задолженности» (далее - Положение № 254-П). Данный критерий является наиболее важным для банка, поскольку при корректно проведенной стоимостной оценке именно степень ликвидности определяет скорость последующей реализации залога и покрытие задолженности.

Мерой определения ликвидности служит срок, за который объект залога может быть реализован (срок экспозиции).

В соответствии со ст. 342 ГК РФ существует особый вид залога - последующий залог. «Если имущество, находящееся в залоге, становится предметом еще одного залога в обеспечение других требований (последующий залог), требования последующего залогодержателя удовлетворяются из стоимости этого имущества после требований предшествующих залогодержателей». Таким образом, к перечню критериев классификации залога добавляется наличие обременений.

Наиболее популярная классификация предметов залога для целей стоимостной оценки по типу активов, а именно:

  • ? залог движимого имущества,
  • ? залог недвижимого имущества,
  • ? залог имущественных прав.

К недвижимому имуществу можно отнести все, что прочно связано с земельными участками, участки недр, водные объекты, т.е. объекты, перемещение которых невозможно без причинения существенного ущерба этим объектам, в том числе здания, сооружения, многолетние леса и насаждения, помещения, воздушные, речные и морские суда, космические объекты, подвижные железнодорожные составы и т.д.

В части объектов недвижимого имущества банки классифицируют активы по функциональному назначению (коммерческие, производственные, жилые и сельскохозяйственные объекты), отдельно выделяются незастроенные земельные участки.

Залог также может быть полным, частичным и смешанным. Полный залог для банка является наиболее выгодным, поскольку риски банка обеспечены в полном объеме. Частичный или смешанный залог является для банка более рискованным, так как обязательства по нему частично или совсем не обеспечены или обеспечены наименее ликвидными активами.

Также залог можно различить по способу владения предметом залога:

  • ? без права продажи,
  • ? с правом продажи,
  • ? с правом передачи в аренду.

Банк имеет право потребовать исполнения обязательства по заложенному имуществу, если:

  • ? нарушены условия договора о залоге, когда предмет залога выбыл из владения залогодателя,
  • ? нарушены залогодателем правила о замене предмета залога, что допускается с согласия Банка, если договором не предусмотрено иное,
  • ? утрачен предмет залога в силу обстоятельств, не контролируемых залогодержателем, если залогодатель не использовал право восстановить предмет залога или произвести его замену на другое равноценное имущество, если это не противоречит договору.

Банк имеет право требовать исполнения обязательств, обеспеченных залогом, досрочно. Если его требование не будет удовлетворено, имеет право обратить взыскание на предмет залога, если:

  • ? имело место нарушение залогодателем своих обязательств по страхованию предмета залога от рисков его полной утраты или повреждения. Если стоимость имущества превышает размер обеспеченного залогом обязательства, то на сумму не ниже размера требования,
  • ? не были приняты соответствующие меры для того, чтобы обеспечить сохранность заложенного имущества, в том числе и от третьих лиц,
  • ? имел место необоснованный отказ банку в документарной и фактической проверке предмета залога, его фактическом наличии, количестве, состоянии и условий хранения,
  • ? имело место нарушение условий о праве распоряжении заложенным имуществом без согласия банка, если договором не было предусмотрено иное.

В соответствии со ст. 336 Гражданского кодекса РФ предметом залога может стать любое имущество, в том числе вещи и имущественные права (требования). Однако здесь существуют и исключения.

Прекращение действия договора о залоге происходит в следующих случаях:

  • ? с момента прекращения основного обязательства, обеспеченного залогом. Для договора залога не имеет значения, на каких основаниях было прекращено основное обязательство, важно то, что оно состоялось;
  • ? в случае наличия оснований для прекращения обязательств по требованию залогодателя (например, нарушение условий хранения, содержания, использования имущества - предмета залога);
  • ? в случае существенных повреждений или гибели имущества в залоге или наступления прекращения права по залогу, если залогодатель не использовал свое право замены поврежденного имущества;
  • ? когда заложенное имущество продается с публичных торгов, а также когда его продажа оказалась невозможной (торги были объявлены повторно несостоявшимися, а залогодержатель не воспользовался правом оставить предмет залога за собой).

Важно отметить, что на основании общих правил прекращение залогового обязательства не подлежит регистрации, кроме отдельных случаев: правило прекращения действия ипотеки, договор залога транспортных средств. Регистрация прекращения действия таких договоров происходит по тому же адресу, где был первоначально зарегистрирован договор.

В случае прекращения действия договора, по которому имело место обеспечение залоговым имуществом, залогодержатель, у которого находилось данное имущество, обязан возвратить залогодателю заложенное имущество и соответствующие документы.

Имущество, возвращенное залогодателю при закладе, должно быть возвращено в том же состоянии, количестве и качестве, с учетом начисленных норм амортизации, в котором оно было передано залогодержателю.

Как мы указывали ранее, в соответствии со ст. 336 Гражданского кодекса РФ предметом залога может стать любое имущество, в том числе вещи и имущественные права (требования). Однако здесь существуют и исключения.

К передаче в залог не допускается:

  • ? имущество, которое было изъято из оборота (п. 1 ст. 336, п. 2 ст. 129 ГК РФ);
  • ? требования, которые неразрывно связаны с личностью кредитора. Например, алименты, возмещение вреда, причиненного жизни или здоровью, а также уступка иных прав, запрещенных законом (п. 1 ст. 336 ГК РФ);
  • ? часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь) (ст. 5 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке» (далее - Закон об ипотеке);
  • ? бесхозяйные объекты (ст. 225 ГК РФ). «Бесхозяйной является вещь, которая не имеет собственника или собственник которой неизвестен либо, если иное не предусмотрено законами, от права собственности на которую собственник отказался»;
  • ? объекты гражданской обороны и мобилизационного назначения;
  • ? другие виды имущества, залог которых запрещен законом (п. 2 ст. 336 ГК РФ). Например, залогу не подлежат земельные участки, которые находятся в муниципальной или государственной собственности, сельскохозяйственные земли, входящие в состав земель сельскохозяйственных организаций, полевых земельных участков, личных подсобных хозяйств, а также если площадь земельного участка не соответствует установленному законодательством минимуму. Не допускается ипотека индивидуальных и многоквартирных жилых домов и квартир, нахолящихся в государственной или муниципальной собственности (п. 2 ст. 74 Закона об ипотеке). Также в залог не могут быть переданы культурные ценности, находящиеся в муниципальных или государственных музеях, архивах, картинных галереях, библиотеках и иных государственных культурных организациях и т.д.

Подготовка отчета об оценке вышеперечисленных объектов для целей залога нецелесообразна. В случае получения заказа на проведение подобной оценки исполнитель-оценщик, следуя профессиональной этике, обязан предупредить заказчика о невозможности использования отчета об оценке для установленных целей.

Кроме того что залог некоторых видов имущества не допускается, также по отдельным видам имущества залог может быть ограничен. Данные ограничения могут носить различный характер. Например, залог недвижимого имущества, которое находится в государственной собственности или на праве хозяйственного ведения муниципального и государственного унитарного предприятия, допускается только с согласия собственника (согласно ст. 295 ГК РФ). Залог имущества МУП и ГУП требует дополнительного юридического анализа с целью выявления возможных рисков при обращении взыскания на предмет залога в случае дефолта заемщика. В общем случае возможен залог непрофильных активов предприятий, т.е. изъятие которых не помешает осуществлению уставной деятельности. Кроме этого, законом запрещен залог прав аренды земельного участка МУП(ГУП) (ст. 18 п. 5 Федерального закона от 14 ноября 2002 г. № 161 -ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях»). При этом судебная практика, ипотека объектов недвижимости, расположенных на земельном участке будет являться легитимной. Описанный случай, пожалуй, единственное исключение из правила. Банк всегда оформляет в ипотеку здания и земельные участки одновременно, как неразрывно связанные объекты недвижимости. В соответствии с Законом об оценочной деятельности определение стоимости активов МУП (ГУП) выполняется обязательно с привлечением независимого оценщика.

Если передача имущества в залог является крупной сделкой, то устанавливаются ограничения Федеральными законами от 26 декабря 1995 г. № 208-ФЗ «Об акционерных обществах» и от 8 февраля 1998 г. № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью».

Предметом залога может выступать как уже имеющееся имущество залогодателя, так и то имущество, которое он собирается приобрести в будущем. Например, при получении кредита предметом залога может выступать здания, сооружения, которые будут построены в будущем. В этом случае речь идет о предоставлении кредита на строительство объекта недвижимости, а в качестве залога выступает земельный участок с проработанной концепцией застройки.

Когда залог возникает на основании требований закона, то соответствующие условия залога имущества, которое будет приобретено в будущем, должно быть предусмотрено соответствующим законом (согласно ст. 340 ГК РФ).

Какой оценке верить?

Приносит клиент отчёт независимого оценщика об оценке объекта недвижимости. Без малого 10 млн руб. К отчёту прилагаются копия лицензии и копия страхового полиса, подтверждающего страхование ответственности независимого оценщика. Только сумма ответственности уж больно смехотворна для оценщика, оценивающего миллионные объекты, — 100 тыс. руб. Причём это общая ответственность, а ответственность по одному случаю вообще мизерная — 10 тыс. руб. Невольно задумаешься: если ты такой матёрый оценщик, что берёшься за оценку миллионных объектов, почему же ты ответственность свою так дёшево оценил? Себе что ли не веришь? Уж если раньше инженер проектировал и строил мост, так он под этот мост сам становился, когда по нему проходил первый поезд, — жизнью своей гарантировал, что детище его не халтура. А тут — 10 тыс. руб. Оценщик, наверное, и на объект-то не выезжал — в отчёте ни одной фотографии. Не иначе как по техпаспорту оценивал, если только он вообще его видел, а то ведь мог и просто так «нарисовать».

Кстати сказать, по тому кредиту, который был выдан под залог оценённой недвижимости, случился невозврат основной суммы. Дело шло к тому, чтобы обращать взыскание на объект недвижимости. Была произведена вторая оценка. Выполнял её уже другой оценщик. Что бы вы думали? Разница — более чем вдвое. Каково?

Думаете, вторая оценка правильная? Как бы не так. Объект не ушёл и по цене, принятой банком, — вчетверо меньшей первоначальной оценки. Кстати, хорошо ещё, что в самом общем случае оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем1 (п. 3 ст. 9 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»). И только в ряде случаев требуется обязательно прибегать к услугам независимого оценщика. В частности, при оформлении закладных (ст. 14).

«1. Закладная на момент её выдачи первоначальному залогодержателю органом, осуществляющим государственную регистрацию ипотеки, должна содержать:

9) денежную оценку имущества, на которое установлена ипотека, а в случаях, если установление ипотеки является обязательным в силу закона, денежную оценку имущества, подтверждённую заключением оценщика...».

Однако даже в тех случаях, когда закон прямо не указывает на необходимость участия оценщика, кредитные организации всё-таки требуют у клиентов отчёт об оценке отдельных объектов, принимаемых в залог, а трудность здесь состоит в их «единичности» и низкой ликвидности. При этом оценка, проведённая независимым специалистом, в большинстве случаев служит только некоторым ориентиром и не является фетишем, на который нельзя покушаться.

Часто бывает, что, посмотрев отчёт об оценке, говоришь клиенту: «Нет, ребята, не пойдёт». Вы думаете, они побегут к оценщику, привезут его в банк и тот начнёт с пеной у рта доказывать правильность оценки? Ничуть не бывало. «Ребята» уходят и через полдня или на следующий день приносят отчёт от того же самого оценщика с оценкой, в полтора раза меньшей. Хотелось бы в глаза посмотреть таким оценщикам...

Или ещё пример. Залог — кондитерское оборудование. Приобретено залогодателем год назад, причём не новое, а бывшее в употреблении. По документам цена такая-то. Оценщик через год — накануне подачи кредитной заявки — оценивает оборудование вдвое выше. Кредитники, конечно, рады: кредит чуть не вдвое больше можно выдать. А раз кредит вдвое больше, значит, и процентов больше можно взять. И сколько с ними не спорь — всё бесполезно.

Если опираться на Налоговый кодекс, мы должны считать, что цена, указанная сторонами сделки, состоявшейся год назад, соответствует рыночной цене, пока не доказано обратное (ст. 40 НК РФ):

«Статья 40. Принципы определения цены товаров, работ или услуг для целей налогообложения

1. Налоговые органы при осуществлении контроля за полнотой исчисления налогов вправе проверять правильность применения цен по сделкам лишь в следующих случаях:

1) по товарообменным (бартерным) операциям;

3) при отклонении более чем на 20 процентов в сторону повышения или в сторону понижения от уровня цен, применяемых налогоплательщиком по идентичным (однородным) товарам (работам, услугам) в пределах непродолжительного периода времени.

3. Рыночная цена определяется с учётом положений, предусмотренных пунктами 4–11 настоящей статьи. При этом учитываются обычные при заключении сделок между невзаимозависимыми лицами надбавки к цене или скидки. В частности, учитываются скидки, вызванные:

сезонными и иными колебаниями потребительского спроса на товары (работы, услуги);

потерей товарами качества или иных потребительских свойств;

истечением (приближением даты истечения) сроков годности или реализации товаров;

маркетинговой политикой, в том числе при продвижении на рынки новых товаров, не имеющих аналогов, а также при продвижении товаров (работ, услуг) на новые рынки;

реализацией опытных моделей и образцов товаров в целях ознакомления с ними потребителей.

4. Рынком товаров (работ, услуг) признаётся сфера обращения этих товаров (работ, услуг), определяемая исходя из возможности покупателя (продавца) реально и без значительных дополнительных затрат приобрести (реализовать) товар (работу, услугу) на ближайшей по отношению к покупателю (продавцу) территории Российской Федерации или за пределами Российской Федерации.

6. При определении идентичности товаров учитываются, в частности, их физические характеристики, качество и репутация на рынке, страна происхождения и производитель. При определении идентичности товаров незначительные различия в их внешнем виде могут не учитываться.

7. При определении однородности товаров учитываются, в частности, их качество, наличие товарного знака, репутация на рынке, страна происхождения.

8. При определении рыночных цен товара, работы или услуги учитывается информация о заключённых на момент реализации этого товара, работы или услуги сделках с идентичными (однородными) товарами, работами или услугами в сопоставимых условиях. В частности, учитываются такие условия сделок, как количество (объём) поставляемых товаров (например, объём товарной партии), сроки исполнения обязательств, условия платежей, обычно применяемые в сделках данного вида, а также иные разумные условия, которые могут оказывать влияние на цены.

При этом условия сделок на рынке идентичных (а при их отсутствии — однородных) товаров, работ или услуг признаются сопоставимыми, если различие между такими условиями либо существенно не влияет на цену таких товаров, работ или услуг, либо может быть учтено с помощью поправок.

10. При невозможности использования метода цены последующей реализации (в частности, при отсутствии информации о цене товаров, работ или услуг, в последующем реализованных покупателем) используется затратный метод, при котором рыночная цена товаров, работ или услуг, реализуемых продавцом, определяется как сумма произведённых затрат и обычной для данной сферы деятельности прибыли. При этом учитываются обычные в подобных случаях прямые и косвенные затраты на производство (приобретение) и (или) реализацию товаров, работ или услуг, обычные в подобных случаях затраты на транспортировку, хранение, страхование и иные подобные затраты.

11. При рассмотрении дела суд вправе учесть любые обстоятельства, имеющие значение для определения результатов сделки, не ограничиваясь обстоятельствами, перечисленными в пунктах 4–11 настоящей статьи.

13. Положения, предусмотренные пунктами 3 и 10 настоящей статьи, при определении рыночных цен финансовых инструментов срочных сделок и рыночных цен ценных бумаг применяются с учётом особенностей, предусмотренных главой настоящего Кодекса „Налог на прибыль (доход) организаций“».

В нашем случае никто ничего обратного относительно рыночного уровня цены не доказывал. Оборудование редкое: в городе одно кондитерское предприятие, покупает оно такое оборудование не каждый день, поэтому сравнить с аналогичными сделками не представляется возможным.

Понятно, что цены могут расти из-за возрастающего спроса на данные товары, но в нашем случае эта причина вряд ли заслуживает внимания, поскольку мы имеем дело чуть ли не с единичным товаром, на который бешеный спрос отсутствует.

Кроме того, инфляция толкает цены товаров вверх. И эта причина заслуживает внимания. Но события происходили не в начале 90-х годов прошлого века, когда ставки достигали «заоблачных высот» — 240 % и выше. Поэтому, даже если инфляция и компенсировала износ, дополнительную доходность в 100 % годовых она не давала. Получается, продай это оборудование и получишь 100 % годовых — доходность неплохая. Только сомнительно, что оборудование удалось бы реализовать по такой цене. А поскольку оценка для передачи объекта в залог реализации не требует, рисовать можно хоть 300 % годовых. И ведь рисуют.

Правда, здесь есть ещё одно обстоятельство. Вернёмся к статье 40 НК РФ. По идее доказывать обратное — несоответствие цены сделки рыночному уровню — должны налоговые органы, поскольку у них есть заинтересованность в доначислении налога и пеней. Тем не менее на практике несоответствие цены сделки рыночному уровню иногда пытается доказать собственник, причём доказывает он это банку, а не налоговым органам. Им он будет заявлять противное. Предлагая в залог объект, определение рыночной цены которого не является тривиальной задачей, такой залогодатель будет утверждать, что рыночная цена объекта значительно больше той, которая указана в договоре. Мол, договорная цена — это для налоговых органов, а на самом деле чёрным налом сверх договора было заплачено ещё ого-го сколько. Вот, мол, это и есть рыночная цена — не зря её оценщик и подтверждает.

Поэтому кредит ему следует выдать из расчёта, что цена предмета залога равна договорной цене плюс «ого-го». Убедить членов кредитного комитета, что этого делать не стоит, удаётся не всегда. Хотя нельзя не признать, что указанное выше основание занижения договорной цены действительно может иметь место.

Вопрос в том, насколько допустимо кредитной организации потакать подобной практике? Каждый банк решает это для себя самостоятельно. Это вопрос чести. Единожды солгав, кто тебе поверит? Вы уверены, что залогодатель, занизивший цену, т. е. фактически обманувший государство, при случае не обманет и вас?

Вы спросите, причём же здесь оценщик? Может быть, он и не видел ни договорной цены, ни платёжных документов, ни накладных, а просто поверил тому, что сказал собственник имущества? Это не делает оценщику чести, ибо законодатель в статье 161 ГК РФ не зря установил норму, согласно которой сделки юридических лиц между собой и с гражданами должны совершаться в простой письменной форме, за исключением сделок, требующих нотариального удостоверения. Поэтому он должен был их видеть. А если видел и знает, какая там указана цена, но посчитал её статистическим «выбросом», то это также его определённым образом характеризует.

В рассматриваемом нами случае с оборудованием кредит был благополучно возвращён, причём процентов действительно собрали больше, как того и хотели кредитники, но при очередной проверке мы нарвались на замечание в связи с принятием залога по оценке так называемого независимого оценщика. Кредитники попытались оправдаться, что, мол, это независимый оценщик виноват, что это он ввёл их «в блуд». Однако грех этот повесили на нас, а не на оценщика, и замечание в акте проверки так и осталось.

Клиента можно понять: каждый хочет, чтобы его вещь оценили дороже. Глядишь, тогда и кредит можно крупнее просить.

Оценщика тоже можно понять — не будешь «рисовать», кто же к тебе пойдёт оценивать своё добро. На крайний случай можно подстраховаться страховкой ответственности на незначительную сумму.

Вот и получается, что необходимо иметь своего квалифицированного оценщика, который будет оценивать более или менее объективно, если только можно говорить об объективности применительно к оценке. В отношении недвижимости наиболее эффективным представляется заключение соглашения с фирмой, являющейся активным участником рынка недвижимости, у которой имеется подразделение по оценке, либо дружественная фирма, занимающаяся оценкой. Согласно этому соглашению банк принимает на себя обязательство направлять партнёру по соглашению поток клиентов, нуждающихся в оценке объекта недвижимости. Со своей стороны партнёр банка обязуется в случае обращения взыскания на объект недвижимости реализовать его в приемлемые сроки (устанавливаются в соглашении) и по цене, согласующейся с ценой, содержащейся в отчёте об оценке. Всем потенциальным залогодателям говорить, что банк принимает отчёты об оценке только от этого оценщика, в котором банк уверен. Не хотите — воля ваша.

Но так рассуждать может только банк, у которого потенциальных заёмщиков пруд пруди. Банкам, которые находятся в ином положении, возможно, придётся идти на поводу у клиента и принимать любые отчёты, особенно если клиент знает себе цену. В таком случае остаётся только торговаться за коэффициент залога. Но на случай судебной разборки это не самый лучший вариант. Лучше всё-таки отталкиваться от объективного отчёта. А как оценить его объективность?

На мой взгляд, выход здесь только один — в банке, в любом его филиале, которому предоставлено право самостоятельного кредитования, должен быть хотя бы один человек, который имеет понятие об основных методах оценки объектов залога.

Вот эти вопросы, связанные с оценкой различных объектов залога, и хотелось бы рассмотреть.

Зачем нужна рыночная стоимость?

Оценщик в отчёте обычно даёт цифру рыночной стоимости объекта. Под рыночной стоимостью объекта обычно понимают наивысшую цену в денежном выражении, которую принесёт продажа на конкурентном и открытом рынке при соблюдении всех условий, присущих справедливой сделке. При этом считается, что как покупатель, так и продавец действуют разумно, со знанием дела и на цену сделки не влияют посторонние стимулы. То есть предполагается, что:

· одна из сторон не обязана отчуждать объект, а другая сторона не обязана его приобретать;

· стороны хорошо осведомлены о предмете сделки, обладают необходимыми знаниями, в разумной степени осторожны и действуют в своих интересах;

· объект выставлен на открытый рынок в форме публичной оферты;

· не было принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны;

· оплата будет производиться денежными средствами.

Предположение об открытом и конкурентном рынке даёт основание считать, что на этом рынке взаимодействует достаточное число покупателей и продавцов конкурентоспособных объектов собственности, а также, что объект «знаком» потенциальному покупателю.

Однако опыт подсказывает, что рыночная стоимость — это идеал, который практически недостижим, ибо те допущения, которые были заложены в определение её, нарушаются в реальной сделке постоянно. Примеров тому множество. Как можно предполагать, что сторона не обязана отчуждать объект залога, если его отчуждение единственный способ удовлетворить кредитора по основному обязательству в случае фактического неисполнения заёмщиком условий кредитного договора? Как можно говорить об отсутствии принуждения в отношении стороны, если её к отчуждению объекта толкает закон, быть может, в лице судебной власти и органов исполнительного производства, когда дело дошло уже до обращения взыскания на предмет залога? Можно ли банк, принимающий определённый объект в заклад, считать стороной, которая хорошо осведомлена о предмете сделки и обладает необходимыми знаниями об этом предмете, особенно если учесть, что Федеральным законом «О банках и банковской деятельности» кредитной организации запрещается заниматься производственной, торговой и страховой деятельностью? Получается, что персонал банка по закону должен относительно хуже разбираться в некоторых вещах по сравнению с собственником, но не потому, как говорил Козьма Прутков, что его понятия слабы, а потому, что сии вещи не входят в круг его понятий.

Вспоминается клиент, который, не погасив кредит, категорически отказался предоставлять документы для предпродажной подготовки недвижимости. Мы не знали, уплачены ли налоги за строение, нет ли задолженности по арендной плате земли (земля была в аренде у муниципалитета) и т. п. Вот вам и осведомлённость о предмете сделки! Только под угрозой судебного штрафа, о котором клиента-ответчика предупредил лично судья по нашему ходатайству, документы были предоставлены. Кстати, оценщик, который готовил заключение об оценке объекта недвижимости уже после истечения срока кредитного договора, обеспеченного ипотекой, также не располагал этой информацией.

Всегда ли рынок является открытым и конкурентным? Далеко не всегда, хотя, безусловно, только от банка зависит, принимать ли в залог объекты, ликвидность которых оставляет желать лучшего.

А кому не известны трюки с занижением цены объекта при совершении сделки якобы из соображений снижения налогового бремени или с целью уменьшения пошлины за услуги нотариуса? Последнее обстоятельство, правда, стало менее актуальным после установления верхнего порога пошлины за нотариальное удостоверение сделок с недвижимым имуществом.

Имеются и противоположные случаи «раздувания мыльных пузырей». Классический пример описан профессором Рипли. Любой, кто знает российское законодательство, в состоянии адаптировать этот пример к условиям нашей действительности. «Компания А контролирует четыре компании — В, С, D и Е объявляют прибыль в 250 тыс. долл. каждая. На основе прибыли подконтрольных компаний компания А, естественно, также объявляет прибыль, её акции повышаются»2. Понятно, что аналогия, приведённая Рипли, упрощена, но общий смысл понятен.

Оценка имущества может производиться с различными целями (например, совершение сделок купли-продажи, внесения в уставный капитал, оформление залога для получения кредита и т. д.). Нас в первую очередь будет интересовать оценка объектов в связи с оформлением залога и, опосредованно, оценка в связи с возможным совершением сделки купли-продажи, если дело дойдёт до обращения взыскания на предмет залога. Цель оценки в определённой степени влияет на правомерность тех или иных допущений, связанных с определением рыночной стоимости объекта. Так, при оценке с целью оформления залога можно действительно допустить, что одна сторона не обязана отчуждать объект, а другая сторона не обязана его приобретать, поскольку предполагается и, более того, принимаются все меры к тому, чтобы кредит был погашен в срок (например, анализируется финансовое состояние собственника имущества). Если же дело дойдёт до обращения взыскания на имущество, то названное предположение вряд ли будет оправданным.

По всем вышеупомянутым причинам реальная цена сделки часто не совпадает с обоснованной, якобы рыночной стоимостью. Спрашивается, зачем тогда нужна такая рыночная стоимость, которая заведомо является фикцией? О какой объективности в этом случае можно говорить?

Читатель может спросить, не лучше ли было бы давать в отчёте доверительный интервал, в пределах которого продавец и покупатель могли бы торговаться? К сожалению, это невозможно по ряду причин.

Во-первых, сделка должна совершаться по определённой и конкретной цене; в крайнем случае, как это имеет место для ценных бумаг, можно указывать: «продать по такой-то цене или дороже» или «купить по такой-то цене или дешевле».

Во-вторых, и в пределах диапазона можно долго торговаться, но так и не сойтись ни на одной цене внутри диапазона. На рынке ценных бумаг в таком случае сделка между этими двумя контрагентами просто не состоится.

Наконец, в-третьих, согласно пункту 6 информационного письма от 15 января 1998 г. № 26 Президиума ВАС РФ «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге», для начальной продажной цены «опорой» является именно рыночная цена:

«6. При наличии спора между залогодателем и залогодержателем начальная продажная цена заложенного имущества устанавливается судом исходя из рыночной цены этого имущества.

Коммерческий банк обратился в арбитражный суд с иском к товариществу с ограниченной ответственностью об обращении в судебном порядке взыскания на заложенное недвижимое имущество в счёт исполнения обязательств ответчика по кредитному договору. По существу заявленных требований товарищество не возражало.

Как было установлено судом, при определении цены объекта недвижимости в договоре о залоге стороны исходили из его балансовой стоимости согласно справке БТИ, полученной по запросу заёмщика в период установления с банком договорных отношений по кредиту и залогу.

Учитывая значительный промежуток времени, прошедший с момента получения указанной справки, а также фактическое удорожание заложенного имущества, ответчик ходатайствовал об установлении в решении суда начальной продажной цены реализации заложенного здания в соответствии с заключением областной лаборатории судебной экспертизы. Последним, в частности, констатировано, что рыночная стоимость имущества, являвшегося предметом залога, возросла по сравнению с оценкой, ранее данной сторонами в договоре о залоге.

По мнению истца, возражавшего по существу указанного ходатайства, установление в решении суда начальной продажной цены заложенного имущества, отличной от его оценки в договоре о залоге, без согласия залогодержателя не допускается.

При принятии решения по делу арбитражный суд исходил из следующего.

В соответствии с пунктом 3 статьи 350 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях обращения взыскания на предмет залога в судебном порядке арбитражный суд устанавливает начальную продажную цену заложенного имущества, подлежащего реализации на публичных торгах. В этой связи довод залогодержателя о якобы имеющей место попытке залогодателя односторонне изменить условия договора о залоге в части оценки предмета залога не соответствует действительности.

Согласно требованиям статьи 53 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается в обоснование своих требований. Кроме того, решение суда в части указания начальной продажной цены заложенного имущества должно быть документально обосновано.

Таким образом, с учётом того, что в ходе рассмотрения указанного спора залогодержателем не доказана обоснованность своей позиции, а залогодателем, напротив, представлены конкретные документы, свидетельствующие об изменении стоимости имущества, являющегося предметом залога, арбитражный суд обоснованно удовлетворил ходатайство ответчика об установлении начальной продажной цены подлежащего реализации объекта недвижимости в соответствии с представленным заключением экспертизы.

При принятии решения об обращении взыскания на предмет залога арбитражные суды должны учитывать то обстоятельство, что указание в решении суда начальной продажной цены заложенного имущества, существенно отличающейся от его рыночной стоимости на момент реализации, может впоследствии привести к нарушению прав кредитора или должника в ходе осуществления исполнительного производства.

Поэтому, если при рассмотрении указанных споров по инициативе любой из заинтересованных сторон будут представлены доказательства, свидетельствующие о том, что рыночная стоимость имущества, являющегося предметом залога, существенно отличается от его оценки, произведённой сторонами в договоре о залоге, арбитражный суд может предложить лицам, участвующим в деле, принять согласованное решение или определить начальную продажную цену такого имущества в соответствии с представленными доказательствами независимо от его оценки сторонами в договоре о залоге».

Приведённый пункт информационного письма разъясняет пункт 3 статьи 350 ГК РФ:

«3. Начальная продажная цена заложенного имущества, с которой начинаются торги, определяется решением суда в случаях обращения взыскания на имущество в судебном порядке либо соглашением залогодержателя с залогодателем в остальных случаях».

Таким образом, хотя законодатель говорит о продажной цене заложенного имущества, не определяя механизм её установления, ВАС РФ предписывает устанавливать эту цену с оглядкой на цену рыночную. И здесь возникает неоднозначная ситуация: судья арбитражного суда должен знать право, но не обязан быть квалифицированным оценщиком; в то же время именно ему приходится устанавливать в спорных ситуациях начальную продажную цену. Допустим, что он это сделает на основании отчёта действительно независимого оценщика. Тогда мы получаем три отчёта независимых оценщиков: отчёт оценщика одной стороны, обычно залогодателя (отчёт выполняется перед выдачей кредита и оформлением залога), отчёт оценщика другой стороны (заказывается банком, когда кредит стал проблемным и дело идёт к обращению взыскания на предмет залога) и отчёт оценщика, привлечённого судом. Не исключено, что все три отчёта укажут разные значения рыночной цены. Если суд примет решение на базе отчёта своего оценщика, то не появится ли у сторон основание при определённых обстоятельствах признать сделку, которую заключили стороны, недействительной по основанию, предусмотренному статьёй 178 ГК РФ, с применением двухсторонней реституции:

«Статья 178. Недействительность сделки, совершённой под влиянием заблуждения

1. Существенное значение имеет заблуждение относительно природы сделки либо тождества или таких качеств её предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению. Заблуждение относительно мотивов сделки не имеет существенного значения.

2. Кроме того, сторона, по иску которой сделка признана недействительной, вправе требовать от другой стороны возмещения причинённого ей реального ущерба, если докажет, что заблуждение возникло по вине другой стороны. Если это не доказано, сторона, по иску которой сделка признана недействительной, обязана возместить другой стороне по её требованию причинённый ей реальный ущерб, даже если заблуждение возникло по обстоятельствам, не зависящим от заблуждавшейся стороны».

Под определённым обстоятельством, в частности, мы понимаем разницу в рыночных ценах объекта накануне заключения сделки и во время судебного разбирательства, превышающую допустимые пределы, которые могут быть определены износом, условиями эксплуатации объекта, инфляцией и т. п. за прошедший временной период.

Обратите внимание на абзац 2 пункта 2 статьи 178 ГК РФ. Пусть заблуждение возникло на основании отчёта независимого оценщика, который оценивал объект перед заключением сделки. В этом случае обвинять другую сторону в том, что заблуждение возникло по её вине, некорректно, поскольку оценщик является независимым, в том числе и от этой стороны. В этих условиях, согласно указанному абзацу, сторона, по иску которой сделка признана недействительной, обязана возместить другой стороне по её требованию причинённый ей реальный ущерб, даже если заблуждение возникло по обстоятельствам, не зависящим от заблуждавшейся стороны. Справедливо ли это в нашем случае? Что из того, что оценщик «нарисовал» рыночную стоимость накануне сделки по просьбе другой стороны? Ответственность его застрахована, как мы уже отмечали, на смехотворную сумму. Лишить его лицензии? Такое возможно, но только если оценщик действовал неосознанно, но это вряд ли, поскольку кто себе на ногу топор будет ронять. Да и банку от этого будет не легче. Поэтому заблуждаться относительно оценки предмета залога банку не рекомендуется, ибо апелляцией к статье 178 ГК РФ и признанием сделки недействительной в судебном порядке он только ослабит свою позицию.

Было бы лучше, если бы оценщики указывали наиболее вероятную продажную цену, которая определялась бы с учётом существующих рыночных условий, фактической осведомлённости и поведения покупателей и продавцов, а не опиралась бы на оторванные от жизни допущения.

Что ожидает банк, если объект залога, например недвижимость, не будет реализован на торгах вследствие установления нереальной начальной продажной цены? Ответ на этот вопрос для объекта ипотеки даёт статья 58 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»:

«Статья 58. Объявление публичных торгов несостоявшимися

1. на публичные торги явилось менее двух покупателей;

2) лицо, выигравшее публичные торги, не внесло покупную цену в установленный срок.

Публичные торги должны быть объявлены несостоявшимися не позднее чем на следующий день после того, как имело место какое-либо из указанных обстоятельств.

2. К такому соглашению применяются правила гражданского законодательства Российской Федерации о договоре купли-продажи. Ипотека в этом случае прекращается.

3. В случае объявления повторных публичных торгов несостоявшимися по причинам, указанным в пункте 1 настоящей статьи, залогодержатель вправе приобрести (оставить за собой) заложенное имущество по цене не более чем на 25 процентов ниже его начальной продажной цены на первых публичных торгах и зачесть в счёт покупной цены свои требования, обеспеченные ипотекой имущества.

Если залогодержатель оставил за собой заложенное имущество, которое по своему характеру и назначению не может ему принадлежать, в том числе имущество, имеющее значительную историческую, художественную или иную культурную ценность для общества, земельный участок, он обязан в течение года произвести отчуждение данного имущества в соответствии со статьёй 238 Гражданского кодекса Российской Федерации.

5. Устроит это кредитную организацию — получить на баланс объект недвижимости по цене на 25 % ниже его начальной продажной цены на первых публичных торгах и зачесть в счёт этой цены свои требования, обеспеченные ипотекой имущества? Сомнительно.

Теперь обратимся к рассмотрению методов оценки различных объектов залога. При этом следует заметить, что в задачу автора не входило написать пособие по оценке предметов залога, цель данного материала — показать, насколько субъективны бывают отчёты независимых оценщиков и откуда вытекает эта субъективность.

Оценка ценных бумаг

При проведении оценки ценных бумаг большое значение имеют вид ценной бумаги, её эмитент, наличие биржевой котировки, присутствие данной ценной бумаги на финансовом рынке во внебиржевом обороте. Если ценные бумаги, которые требуется оценить, котируются на открытом рынке, то определение их стоимости не представляет большой сложности, поскольку цена фактически уже определена рынком. Отклонение в ту или другую сторону возможно по причине несоответствия параметров ценных бумаг (номинала векселя или размера пакета акций) среднерыночным значениям. В частности, если на рынок будет выброшен слишком крупный пакет акций, то он может в определённой степени поколебать баланс спроса и предложения, что вызовет «проседание» цены названных акций. Из этих соображений выставление на продажу крупного пакета ценных бумаг должно тщательно маскироваться, например, разбиением его на более мелкие пакеты и предотвращением утечки информации, связанной с выставлением на продажу столь крупного пакета. Обычно это проблема брокера — разбиение крупного пакета на более мелкие, поскольку в общем случае чем выше цена, по которой «уйдут» ценные бумаги, тем выше комиссия брокера. Но об этом должен помнить и сам собственник, и если нет уверенности в компетентности и профессионализме брокера, то имеет смысл передавать распоряжения брокеру на продажу ценных бумаг более мелкими пакетами. Следует заметить, что приведённые здесь соображения актуальны в том случае, когда дело дошло до удовлетворения требований кредитора за счёт заложенных ценных бумаг. Для оценки ценных бумаг перед заключением договора залога, когда от залогодателя не требуется их отчуждения, эти соображения неактуальны. Продажа ценных бумаг в процессе обращения на них взыскания — это исключение, а не правило.

Если же ценные бумаги не имеют биржевых котировок и по ним отсутствует информация о ценах купли-продажи на внебиржевом финансовом рынке, то оценка их рыночной стоимости значительно усложняется. Оценка в этом случае производится на основе анализа текущей конъюнктуры финансового рынка, доходности оцениваемой ценной бумаги, данных о надёжности эмитента и устойчивости его финансового состояния. Финансовое состояние эмитента фиксируется по данным бухгалтерской отчётности и определяет ставку дополнительного дисконта, отражающую степень риска вложения денежных средств в данную ценную бумагу. Следует отметить, что цены на ценные бумаги могут изменяться довольно динамично. Поэтому к моменту окончания срока кредитного договора, если возникнет необходимость обращать взыскание на предмет залога, цена его может не соответствовать той, которая была зафиксирована при заключении договора о залоге. По этой причине в течение срока действия кредитного договора должен проводиться постоянный мониторинг текущих цен, и в случае снижения стоимости ценных бумаг, составляющих залоговую массу, необходимо потребовать у должника пополнить залоговую массу. Подобно тому, как это выполняется брокерами при обслуживании маржинальных счетов. Возможность выставления банком подобного требования должна быть предусмотрена кредитным договором. В случае невыполнения этого требования в установленный срок банк должен потребовать досрочного погашения суммы кредита, по крайней мере частичного, что также должно быть предусмотрено договором. При невыполнении и этого требования банк должен предусмотреть погашение кредита из средств, вырученных от продажи ценных бумаг.

Оценка акций

Рассмотрим методы и подходы к оценке акций тех предприятий, которые не котируются на открытом рынке, поскольку для котируемых акций цену фактически определяет рынок. В большинстве случаев довольно объективной ценой котируемых акций является цена закрытия предшествующего торгового дня.

В противоположность котируемым акциям оценка акций предприятий, не зарегистрированных на биржевых площадках, страдает субъективизмом. Неудивительно, что при таких обстоятельствах сколько будет оценщиков, столько будет и рыночных цен.

Оценка акций на базе ликвидационной стоимости

Согласно пункту 2 статьи 31 Федерального закона «Об акционерных обществах», акционеры — владельцы обыкновенных акций общества могут в соответствии с названным законом и уставом общества участвовать в общем собрании акционеров с правом голоса по всем вопросам его компетенции, а также имеют право на получение дивидендов, а в случае ликвидации общества — право на получение части его имущества. Порядок распределения имущества ликвидируемого общества между акционерами регулируется статьёй 23 указанного выше закона:

«Статья 23. Распределение имущества ликвидируемого общества между акционерами

1. в первую очередь осуществляются выплаты по акциям, которые должны быть выкуплены в соответствии со статьёй 75 настоящего Федерального закона;

во вторую очередь осуществляются выплаты начисленных, но не выплаченных дивидендов по привилегированным акциям и определённой уставом общества ликвидационной стоимости по привилегированным акциям;

в третью очередь осуществляется распределение имущества ликвидируемого общества между акционерами — владельцами обыкновенных акций и всех типов привилегированных акций.

2. Если имеющегося у общества имущества недостаточно для выплаты начисленных, но не выплаченных дивидендов и определённой уставом общества ликвидационной стоимости всем акционерам — владельцам привилегированных акций одного типа, то имущество распределяется между акционерами — владельцами этого типа привилегированных акций пропорционально количеству принадлежащих им акций этого типа».

В этой связи под ликвидационной стоимостью акций понимается сумма, которую получат владельцы акций в том случае, если предприятие будет ликвидировано, а активы распроданы по отдельности разным покупателям. Если окажется, что ликвидационная стоимость акций выше, чем та цена, которую возможный покупатель захочет за них заплатить, то может оказаться, что держателю акций нет никакого резона продавать эти акции по цене, предлагаемой покупателем, а предпочтительнее распродать активы через ликвидацию.

Кстати сказать, отталкиваясь от ликвидационной стоимости, можно вычислить минимальную доходность, которую должно приносить владение акцией. Предположим, что ликвидационную стоимость пакета акций можно инвестировать с безрисковой доходностью в 8 % годовых, хотя говорить о возможности безрисковых инвестиций в России после дефолта 1998 года язык не поворачивается. Понятно, что в этих условиях владеть акциями имеет смысл только тогда, когда общий доход от дивидендов и прироста курсовой стоимости превышает 8 % годовых. Если владение акциями общества такой доходности не обеспечивает, остаётся только одно — уповать на ликвидацию общества.

Здесь, однако, следует учесть, что в соответствии со статьёй 49 Федерального закона «Об акционерных обществах» решение о ликвидации принимается общим собранием акционеров только по предложению совета директоров (наблюдательного совета) общества, если иное не установлено уставом общества. Решение о ликвидации общества принимается общим собранием акционеров большинством в три четверти голосов акционеров — владельцев голосующих акций, принимающих участие в общем собрании акционеров. Поэтому, чтобы реализовать решение о ликвидации общества, необходимо иметь довольно приличный пакет акций.

Ликвидационная стоимость акций определяется исходя из чистой реализационной стоимости всех активов за минусом обязательств общества (краткосрочных и долгосрочных) и издержек ликвидации. Кроме того, необходимо помнить, что имущество ликвидируемого общества распределяется между акционерами в три очереди (п. 1 ст. 23).

К сожалению, при определении ликвидационной стоимости акций возникает необходимость оценивать реализационную стоимость всех активов общества, а это — непростая задача, поскольку реализационная стоимость конкретного актива в самом общем случае может не совпадать с его балансовой стоимостью. Если запасы, как правило, можно реализовать с некоторой прибылью, то машины, механизмы, производственное оборудование обычно реализуются ниже балансовой стоимости, так как издержки реализации техники могут быть очень высокими, а стоимость подержанной техники — низкой. В отношении земли и зданий, находящихся в собственности, а также «дебиторки» строить какие-то общие предположения сложно. Таким образом, оценка акций по ликвидационной стоимости выливается в оценку всех других активов общества. При этом следует учесть, что оценка каждого актива даёт свою погрешность, и в процессе суммирования стоимостей всех активов совершенно не очевидно, что погрешности полностью компенсируются, а не будут суммироваться.

Оценка акций на базе балансовой стоимости

Оценка акций на основе балансовой стоимости активов в определённой степени упрощает задачу оценки. Но при этом следует отдавать себе отчёт, что оценка активов производится не по реальным, а по учётным ценам, поэтому сказать, какова будет погрешность оценки, весьма затруднительно. Тем не менее полученное значение вполне может служить определённым ориентиром.

Учитывая тот факт, что не все активы организации финансируются акционерами, балансовую стоимость акций вычисляют исходя из балансовой стоимости всех активов (основных и оборотных) за минусом долгосрочных и краткосрочных обязательств организации. При этом балансовая стоимость основных средств берётся за вычетом износа, т. е. используется их чистая балансовая стоимость.

Оценка акций на базе восстановительной стоимости

Восстановительная стоимость представляет собой сумму, которая была бы затрачена, если бы активы предприятия нужно было заменить в их текущем состоянии и по текущим ценам. Иными словами, если на предприятии имеется оборудование, отработавшее половину предполагаемого срока службы, а новое такое оборудование стоит 2 млн руб., то восстановительная стоимость оборудования составит 1 млн руб.

При оценке акций на базе восстановительной стоимости оцениваются все активы по восстановительной стоимости, после чего вычитаются долгосрочные и краткосрочные обязательства.

Следует признать, что основную сложность составляет оценка нематериальных активов. Кроме того, одной замены активов предприятия может быть недостаточно для воспроизводства его успехов. Таким образом, оценка стоимости акций может оказаться заниженной. Впрочем, для банка это может быть и не так плохо — ориентироваться на заниженную цену: лучше иметь синицу в руках, чем журавля в небе. Хуже будет, если вырученных от реализации залога средств не хватит для удовлетворения требований кредитора, т. е. банка.

Оценка на базе доходности акций

Ряд подходов для оценки акций базируется на определении их стоимости как финансового инструмента, способного приносить прибыль его владельцу. Основными способами извлечения прибыли являются получение дивидендов и рост стоимости акции, связанный с улучшением финансовых показателей компании, расширением её бизнеса и увеличением стоимости активов. Мерой прибыльности служит доходность. Под доходностью акций понимают отношение дохода на одну акцию к цене акции, выраженное в процентах:

Доходность =

= (доход на одну акцию / цена акции) 5 100 %,

где доход на одну акцию — представляет собой прибыль (за вычетом налога), делённую на количество выпущенных акций; цена акции — искомая величина.

Поскольку доходность представляет собой отношение дохода к цене акции, которая неизвестна в силу того, что акция не котируется на открытом рынке, то понятно, что доходность не может быть определена (одно уравнение с двумя неизвестными). Поэтому прибегают к искусственному приёму: берут доходность акций не рассматриваемого предприятия, а доходность акций аналогичных предприятий, которые котируются нафондовой бирже. Можно брать усреднённое значение. Поскольку инвестиции в акции, которые не котируются на фондовой бирже, скорее всего носят более рискованный характер, то в качестве компенсации за риск доходность таких акций должна быть выше.

Задавшись значением доходности и зная доход на одну акцию, можно определить расчётную цену акции.

Недостатки подобного способа оценки очевидны. Во-первых, он базируется на том, что было, а не на том, что будет. Для более достоверной оценки следует базироваться на воспроизводимых в будущем факторах. Это означает, что все нерегулярные статьи следует исключать при использовании прошлых прибылей для оценки будущих; и доходы, и расходы должны корректироваться на предмет отражения всех изменений, которые будут делаться в будущем. Во-вторых, факт заимствования доходности с «чужого плеча» говорит сам за себя. В-третьих, завышение доходности в качестве компенсации за риск владения неликвидной акцией также носит субъективный характер.

Оценка на базе отношения «цена–доход»

Соотношение «цена–доход» по существу является величиной, обратной доходности, если последнюю исчислять не в процентах. И точно так же, если акция не котируется на фондовой бирже, то соотношение «цена–доход» определить нельзя. Однако это соотношение известно для тех предприятий, акции которых обращаются на фондовой бирже. Задаваясь значением этого соотношения, можно найти цену акции. Естественно, что значение соотношения «цена–доход» необходимо брать для предприятий той же отрасли промышленности, к которой относится предприятие, акции которого оцениваются. Можно брать усреднённое значение показателя «цена–доход» или его минимальное значение. Принятое значение следует уменьшить приблизительно на одну треть с целью отражения низкой ликвидности акций:

Рыночная стоимость 1 акции =

= (доход на 1 акцию) 5

5 (соотношение «цена–доход») 5 (1 – 1/3).

Оценка на базе дивидендного дохода

В качестве альтернативы при задании базы для оценки стоимости акций можно использовать величину дивидендов. Предполагается, что покупатель платит за денежный поток, образуемый дивидендами, которые он будет получать, пока не продаст акцию. Продавец же получает деньги сейчас, отказываясь от будущего дохода от дивидендов. При этом следует отдавать себе отчёт в том, что, как правило, только крупный акционер может влиять на распределение доходов фирмы, в том числе и на дивидендную политику.

Дивидендный доход представляет собой выраженное в процентах отношение суммы дивидендов, выплачиваемых по акции, к цене акции (налоги учитывать не будем — мы рассматриваем только принципиальный подход):

Дивидендный доход = (дивиденды на 1 акцию / цена 1 акции) 5 100 %.

Цена 1 акции = (дивиденды на 1 акцию /

дивидендный доход) 5 100 %.

Изначально покупатель должен оценить, насколько регулярно предприятие выплачивает дивиденды и какая доходность его устроит. Из этих соображений он может предложить определённую цену за акцию, но не выше. Выбор доходности покупатель скорее всего сделает на основании текущего дивидендного дохода по акциям аналогичных предприятий, зарегистрированных на бирже. При этом можно опираться не на дивидендный доход какой-то одной фирмы, а на усреднённое значение.

При этом мы должны предполагать, что, поскольку «некотируемое» на бирже предприятие является более рискованным объектом для вложения средств, чем «котируемое», то в обмен на принятие большей степени риска акционер ожидает более высокого дивидендного дохода. Насколько более высокого — это решает сам покупатель-инвестор. И в соответствии с этим решением он применяет определённый повышающий коэффициент к дивидендному доходу. Естественно, это приведёт к уменьшению цены за акцию, которую он может предложить за пакет.

Поскольку величина оценки цены акции зависит от выбранного дивидендного дохода, а выбор последнего — процесс субъективный, даже если имеются данные о дивидендном доходе предприятий, зарегистрированных на фондовой бирже. Говорить об объективности при таких условиях можно только в том случае, если удастся отследить цены акций по нескольким сделкам купли-продажи сопоставимых по размерам пакетов в течение небольшого промежутка времени. (Но мы рассматриваем оценку неликвидных акций, а посему, по определению, не сможем проанализировать другие сделки.)

Заметим также, что оценка стоимости акций на базе дивидендного дохода обычно предполагает, что ожидаемые дивиденды по акции в будущем будут неизменной величиной. Однако акционеры расширяющегося предприятия могут рассчитывать на регулярное ежегодное увеличение годовых дивидендов. В таких случаях для оценки стоимости акций применяют модель роста дивидендов — модель Гордона, одним из параметров которой является ожидаемый годовой темп роста дивидендов, выраженный в процентах или дробью.

Если же предприятие не выплачивает дивидендов своим акционерам, а реинвестирует всю получаемую прибыль, оценивать стоимость акций на базе рассматриваемого нами метода нельзя, поскольку здесь будет отсутствовать дивидендный доход.

Оценка на базе будущих денежных поступлений

Этот метод используется, когда покупатель планирует перепрофилирование предприятия или расширение его. В этом случае прибыль, которую рассчитывает получать покупатель, не будет связана с прошлыми доходами и дивидендами приобретаемой компании, поэтому применение рассмотренных методов при таких обстоятельствах будет неоправданным. В такой ситуации можно рассчитать покупную цену как дисконтированную стоимость будущих прибылей. Фактически мы здесь имеем дело с приобретением предприятия, например, с целью слияния.

О влиянии различных факторов на цену акций

За различными видами акций уставом предприятия могут быть закреплены совершенно разные права. Наибольшее различие — между простыми и привилегированными акциями, в оценке их стоимости должен отражаться их разный статус. Так, согласно статье 32 Федерального закона «Об акционерных обществах», акционеры — владельцы привилегированных акций общества не имеют права голоса на общем собрании за редкими исключениями. Вместе с тем в уставе общества должны быть определены размер дивиденда и (или) стоимость, выплачиваемая при ликвидации общества (ликвидационная стоимость) по привилегированным акциям каждого типа. Размер дивиденда и ликвидационная стоимость определяются в твёрдой денежной сумме или в процентах к номинальной стоимости привилегированных акций. Размер дивиденда и ликвидационная стоимость по привилегированным акциям также считаются определёнными, если уставом общества установлен порядок их определения. Естественно, что различия в статусе обыкновенных и привилегированных акций не могут не сказаться на их стоимости.

Другим важным фактором, влияющим на цену акций, является размер пакета акций. Владельцы мелких пакетов акций сами по себе оказывают незначительное влияние на определение корпоративной политики. В то же время ценность контрольного пакета акций, как правило, находит своё отражение в надбавке к цене, которую имеет небольшой пакет акций. Размер такой надбавки может доходить до 30–40 % от средней цены акции. Это связано с тем, что такой пакет акций даёт своему владельцу возможность действительно управлять делами предприятия.

Если же пакет является крупным, но недостаточным для обеспечения реального контроля, то может случиться, что рынок для его реализации будет ограничен, а вследствие этого вероятная цена может быть ниже, чем у более мелкого пакета (к примеру, эффект «проседания» цены для котируемых акций). Впрочем, это справедливо как для котируемых акций, так и для акций, которые не котируются на открытом рынке.

Ещё одним фактором, который может повлиять на цену акций, является объём инвестируемых денежных средств, которые покупатель предполагает вложить в акции данного предприятия. Вполне понятно, что фирма, приобретающая контрольный пакет акций другого предприятия, более заинтересована в будущих доходах, нежели в суммах дивидендов, которые являются основным интересом для мелких инвесторов. Покупатель же, приобретающий контрольный пакет акций, является долгосрочным инвестором (обычно это корпорация), тогда как инвестор, покупающий акции на короткий срок, вероятнее всего, спекулянт (в большинстве случаев это частный инвестор).

Период, на который приобретаются акции, также оказывает влияние на цену акций.

Предприятие, акции которого оцениваются, во избежание недружественного поглощения или потери управления может предпринять определённые действия, которые приведут к изменению цены акций в сторону снижения их инвестиционной привлекательности.

В заключение отметим, что рассмотренные методы оценки не позволяют получить объективную продажную цену акций, они приблизительно определяют те рамки, в пределах которых стороны могут осуществлять свой торг.

Продолжение следует.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ СТАНДАРТ
ОЦЕНКИ "ОЦЕНКА ДЛЯ ЦЕЛЕЙ ЗАЛОГА (ФСО № 9)"

I. Общие положения

1. Настоящий Федеральный стандарт оценки разработан с учетом международных стандартов оценки и федеральных стандартов оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)" (далее соответственно - ФСО N 1, ФСО N 2, ФСО N 3), иных федеральных стандартов оценки, регулирующих оценку отдельных видов объектов оценки, утвержденных Минэкономразвития России, и определяет требования к проведению оценки объекта (далее также - имущество), являющегося предметом залога или планируемого к передаче в качестве обеспечения в виде залога по предполагаемым или существующим денежным обязательствам (далее - цели залога).

2. Настоящий Федеральный стандарт оценки является обязательным к применению при оценке объектов оценки для целей залога, включая оценку для целей ипотечного кредитования. Настоящий Федеральный стандарт оценки развивает, дополняет и конкретизирует при оценке для целей залога требования, установленные ФСО N 1, ФСО N 2, ФСО N 3, иными федеральными стандартами оценки, регулирующими оценку отдельных видов объектов оценки, утвержденными Минэкономразвития России.

II. Объект оценки

3. Для целей настоящего Федерального стандарта оценки под объектом оценки понимаются объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте и залог которых не запрещен действующим законодательством Российской Федерации.

III. Общие требования к проведению оценки для целей залога

4. При заключении договора на проведение оценки для целей залога (далее - договор) заказчик может проинформировать оценщика о существующем или потенциальном залогодержателе. При наличии у залогодержателя общедоступных специальных требований, предъявляемых к оценке в целях залога, не противоречащих законодательству Российской Федерации и требованиям федеральных стандартов оценки, оценщик должен проинформировать заказчика о наличии таких специальных требований.

Оценщик учитывает данные специальные требования залогодержателя, если это оговаривается в задании на оценку.

5. Для целей настоящего Федерального стандарта оценки при определении стоимости в целях залога определяется рыночная стоимость. При наличии соответствующих требований в задании на оценку в дополнение к рыночной стоимости могут определяться инвестиционная и (или) ликвидационная стоимости.

6. При оценке имущества, связанного общим функциональным назначением (далее - комплекс имущества), необходимо проведение анализа возможности независимого функционирования и реализации имущества отдельно от иных активов, входящих в состав комплекса имущества.

7. При оценке имущества, являющегося частью комплекса имущества, исходя из допущения, что реализация данного имущества будет проводиться в составе комплекса имущества, стоимость объекта оценки определяется как часть в стоимости комплекса имущества, приходящаяся на оцениваемое имущество при реализации всего комплекса имущества. Данное допущение указывается в задании на оценку. Стоимость специализированного имущества, под которым для целей настоящего Федерального стандарта оценки понимается имущество, которое не может быть продано отдельно от всего комплекса имущества, частью которого оно является, в силу уникальности, обусловленной специализированным характером, назначением, конструкцией, конфигурацией, составом, размером, местоположением или другими свойствами (далее - специализированное имущество), определяется как часть в стоимости комплекса имущества.

8. Отчет об оценке должен содержать следующие дополнительные к указанным в ФСО N 3 результаты:

  • стоимость (стоимости) объекта оценки в соответствии с видами стоимости, предусмотренными пунктом 5 настоящего Федерального стандарта оценки;
  • иные расчетные величины, выводы и рекомендации, подготовленные оценщиком в соответствии с заданием на оценку.

Выводы о ликвидности объекта оценки в обязательном порядке указываются в отчете, но не рассматриваются как результат оценки.

9. В качестве характеристики ликвидности объекта оценки в отчете указывается типичный (расчетный) срок его рыночной экспозиции на открытом рынке, в течение которого он может быть реализован по рыночной стоимости. В случае оценки специализированного имущества как части комплекса имущества ликвидность такого имущества может быть определена как ликвидность комплекса имущества, составной частью которого оно является. Данное допущение указывается в задании на оценку и отчете об оценке.

При определении ликвидности объекта оценки оценщик должен обосновать сделанные выводы приведением результатов анализа существенных факторов, влияющих на ликвидность объекта.

10. Задание на оценку должно содержать следующую, дополнительную к указанной в ФСО N 1, а также в иных федеральных стандартах оценки, регулирующих оценку отдельных видов объектов оценки, утвержденных Минэкономразвития России, информацию:

  • особенности проведения осмотра объекта оценки либо основания, объективно препятствующие проведению осмотра объекта, если таковые существуют;
  • порядок и сроки предоставления заказчиком необходимых для проведения оценки материалов и информации;
  • необходимость привлечения отраслевых экспертов (специалистов, обладающих необходимыми профессиональными компетенциями в вопросах, требующих анализа при проведении оценки). Если на этапе подготовки задания на оценку любой из сторон договора определена (выявлена) необходимость привлечения отраслевых экспертов, то такое условие должно быть включено в задание на оценку.

11. В задании на оценку заказчиком либо залогодержателем (если он является стороной по договору) по согласованию с оценщиком могут быть указаны иные дополнительные к указанным в пункте 8 настоящего Федерального стандарта оценки результатам оценки расчетные величины, в том числе:

  • прогноз изменения стоимости объекта оценки в будущем;
  • размер затрат, необходимых при обращении взыскания на объект оценки.
  • При этом указанные расчетные величины и выводы по результатам дополнительных исследований включаются в отчет, но не являются результатом оценки.

IV. Допущения при оценке для целей залога

12. Допущения, используемые при проведении оценки, должны быть согласованы всеми сторонами договора.

13. Допущения, применяемые в оценке в отношении перспектив развития объекта оценки, должны быть обоснованы рыночными данными и тенденциями. Использование прогнозных данных заказчика или собственника объекта оценки без проверки их осуществимости и соответствия независимым от заказчика рыночным данным не допускается.

14. При построении прогнозов на основе нескольких сценариев или аналитических данных целесообразно воздерживаться от использования наиболее оптимистичных прогнозов, приводящих к максимизации стоимости объекта оценки.

15. Все преимущества, существующие у собственника в отношении объекта оценки и условий владения и пользования объектом оценки, отличающиеся от рыночных условий, не могут учитываться при оценке для целей залога, если они не сохранятся бесспорно при переходе права собственности на объект оценки иному лицу.

16. Все обременения и обязательства, информация о которых имеется в свободном доступе и (или) представлена оценщику сторонами договора, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки, должны учитываться при проведении оценки. Требования к учету влияния данных факторов на стоимость объекта оценки указываются в задании на оценку. В случае выявления обременений до момента подписания договора оценщик обязан проинформировать об этом стороны заключаемого договора, которые указываются в задании на оценку. В случае выявления обременений в процессе оценки оценщик обязан указать факт наличия обременений в отчете и учесть их в расчетах, в случае если иное не указано в задании на оценку.

17. Проведение оценки объекта оценки в предположении его использования не по текущему назначению подлежит обязательному согласованию со сторонами договора и включается в задание на оценку. При оценке объекта оценки в предположении изменения его текущего использования все затраты, необходимые для реализации альтернативного использования, подлежат обязательному учету.

18. При необходимости проведения при оценке для целей залога исследований, требующих специальных знаний, обязательно привлечение отраслевых экспертов, обладающих такими знаниями. Оценщик обязан проинформировать заказчика о невозможности проведения оценки без привлечения отраслевых экспертов. В этом случае необходимость привлечения таких отраслевых экспертов указывается в задании на оценку.

V. Специальные требования при оценке для целей залога

19. При определении ликвидационной стоимости в качестве фактора вынужденной продажи объекта оценки и при выборе срока экспозиции следует рассматривать условия реализации объекта оценки, соответствующие процедурам обращения взыскания на предмет залога, установленным действующим на дату оценки законодательством или предусмотренным договором. На основе имеющейся информации об объекте оценки могут быть выбраны иные факторы вынужденной продажи и предполагаемые допущения в сроке экспозиции объекта на открытом рынке. Такие факторы и допущения подлежат обоснованию и в обязательном порядке указываются в отчете об оценке.

20. При оценке объектов, предполагаемых к созданию или находящихся в процессе создания, при определении рыночной стоимости объектов в состоянии на дату оценки при отсутствии допущения об изменении использования объекта может в соответствии с условиями договора дополнительно определяться рыночная стоимость с учетом допущения о завершенности объекта на дату оценки.

VI. Заключительные положения

21. В случае расхождений между требованиями настоящего Федерального стандарта оценки с требованиями ФСО N 1, ФСО N 2, ФСО N 3 и других федеральных стандартов оценки, регулирующих оценку отдельных видов объектов оценки, утвержденных Минэкономразвития России, приоритет имеет настоящий Федеральный стандарт.

Комитет по оценочной деятельности
АССОЦИАЦИИ РОССИЙСКИХ БАНКОВ

Общие вопросы оценки имущественных активов для целей залога

В работе над документом принимали участие:

Горшенина Г.В. (руководитель рабочей группы), Щербакова-Пачева Д.А., Савинцев С.А., Тарасов Ю.Б., Доваль С.В., Козодаев М.А.

Координация работ – Щербакова О.Н.

Куратор направления – Рослов В.Ю.

Документ согласован:

Кредитные организации:

ОАО Банк ВТБ

ОАО «Газпромбанк» (Департамент по управлению рисками)

ОАО «Россельхозбанк»

ОАО «Банк Москвы»

ОАО «Альфа-банк»

ЗАО «Юникредит банк»

ОАО «Уралсиб»

ОАО Банк «Зенит»

Саморегулируемые организации оценщиков:

Российское Общество Оценщиков

НП «Саморегулируемая Межрегиональная Ассоциация Оценщиков»

НП «Национальная Коллегия Специалистов Оценщиков»

НП СРО «Ассоциация Региональных Магистров Оценки»


Обзор требований к оценке для целей залога законодательных и нормативных документов, национальных и международных стандартов Необходимая банку оценочная информация о предмете залога
Этические нормы и правила проведения оценки, рекомендации по взаимодействию участников процесса оценки Общие требования к составу и качеству работ при проведении оценки. Общие допущения и ограничения Общие рекомендации к структуре отчета об оценке для целей залога
Литература

Рекомендации охватывают общие вопросы оценки имущественных активов для целей залога. Документ разработан в соответствии с требованиями действующего законодательства в области оценки и содержит рекомендации, обусловленные спецификой оценки для целей залога.

Используемые термины, определения и сокращения

Банк – кредитная организация.

Оценщик – физическое или юридическое лицо, правомочное заниматься оценочной деятельностью в соответствии с законодательством РФ.

Имущественные активы – в контексте данных Рекомендаций материальные активы в виде объектов недвижимости, машин и оборудования либо товаров.

Инвестиционная стоимость - стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки

Ликвидационная стоимость - расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества.

Рыночная стоимость - наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства;

ФСО – федеральные стандарты оценки

ФСО №1 - Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (Утвержден Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. N 256);

ФСО №2 - Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости» (Утвержден Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. N 255);

ФСО №3 - Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке» (Утвержден Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. N 254);

Обзор требований к оценке для целей залога законодательных и нормативных документов, национальных и международных стандартов.

Понятие залоговой стоимости, активно используемое в практике коммерческого кредитования как таковое, в Российской Федерации на сегодняшний день не стандартизировано, отсутствует как четкое определение, так и общепринятые методики ее расчета. На практике банки определяют залоговую стоимость как производную величину от рыночной стоимости, применяя понижающие коэффициенты.

ФСО 2 предписывает при оценке для целей залога определять рыночную стоимость. Рекомендаций по учету специфики оценки для целей залога в ФСО не содержится.

В Международных стандартах оценки (МСО) присутствует определение: «Стоимость ипотечного кредитования (mortgage lending value , MLV) – это стоимость имущества, определенная Оценщиком, проводящим осмотрительную оценку будущей реализуемости имущества с учетом долговременных устойчивых аспектов имущества, нормальных и локальных условий рынка и текущего использования и подходящих альтернативных вариантов использования имущества». Данное определение содержится в европейском законодательстве (Директива 89/647/ЕСС с поправками, внесенными в соответствии с Директивой 98/32/ЕС). Эти директивы касаются вопросов банковского регулирования и установления минимальных нормативов платежеспособности кредиторов, занимающихся кредитованием под залог имущества. Данная стоимость используется банками при оценке кредитных рисков и отличается от оценки рыночной стоимости на текущий момент учетом долгосрочных устойчивых тенденций и исключением спекулятивных элементов.

Требования к оценке для целей обеспечения ссуд, закладных и долговых обязательств изложены в Международном применении оценки 2 (МПО 2) «Оценка для целей кредитования». Данный стандарт предполагает возможность определения для целей залога не только рыночной стоимости, а также стоимости действующего предприятия или ликвидационной стоимости и т.п., однако в качестве основного вида стоимости с точки зрения потребителей выбирается . Важно отметить, что под потребителями такой оценки в стандарте четко оговариваются кредитные организации.

В требованиях МСО можно выделить следующие основные моменты.

1. В случае определения рыночной стоимости методо­логия оценки потенциального предмета залога должна быть жестко при­вязана к реальной рыночной ситуации и со­держать минимум допущений и предположе­ний субъективного характера. В международных стандартах указывается, что «метод сравнения продаж или другие методы рыночных сравнений должны исходить из исследований рынка. Затраты на строительство и сумма амортизации должны определяться на основе анализа затрат и накопленной амортизации по рыночным данным. Метод капитализации доходов или метод дисконтированного денежного потока должны быть основаны на денежных потоках, определяемых рынком, и на ставках доходности, основанных на данных рынка.». Т.е. если Оценщик использует в своих расчетах сведения, предоставленные заказчиком, соответствующие действительности, но не соответствующие рыночным реалиям, такой подход при оценке для целей залога неприменим.

2. В стандартах четко оговаривается, что допущение о непрерывности действующего бизнеса, используемое как базовое при оценке для целей финансовой отчетности, неуместно при оценке для целей залога. Стандартами рекомендуется объекты имущества, занимаемые собственниками, оценивать для целей залога как оставленные собственниками. Т.е. любое преимущество, связанное с конкретным собственником объекта должно быть исключено, Например, если собственник, закладывающий свою недвижимость, пользуется льготными условиями по оплате коммунальных услуг, то при оценке объекта следует ориентироваться на рыночный уровень расходов.

При оценке объектов приносящих доход стандарты обязывают Оценщика обратить внимание кредитора на значительную разницу между стоимостью объекта в режиме «действующего предприятия» и объекта, на котором:

  • бизнес прекращен;
  • запасы вывезены;
  • лицензии/сертификаты, соглашения о франчайзинге или разрешения аннулированы или находятся под риском аннулирования;
  • имущество пострадало от нецивилизованного обращения;

либо существуют иные причины, которые могут отрицательно повлиять на результаты последующего функционирования. Т.е. международные стандарты сразу ориентируют Оценщика на анализ дефолтной ситуации.

3. Стандарты указывают на то, что в случае, когда имущество имеет более высокую стоимость альтернативного использования, кредиторы должны быть осведомлены о любом потенциале повышения стоимости. Тем не менее, базой расчета стоимости для целей залога является, прежде всего, существующее использование имущества.

4. Кроме выполнения общих требований МСО к содержанию отчета, отчеты по оценке для целей залога, как правило, должны включать информацию по следующим пунктам:

  • ретроспективный, текущий и предполагаемый в будущем спрос на данный вид собственности в данном регионе;
  • потенциальные и вероятные потребности в альтернативном использовании собственности;
  • текущая ликвидность имущества, а также, при необходимости, вероятность ее устойчивости;
  • подход, примененный при проведении оценки, а также степень использования достоверных рыночных данных в подтверждение оценки.

5. Отдельно можно выделить требования к Оценщику.

  • Полномочия и ответственность Оценщика должны быть ясны как самому Оценщику, так и его клиенту. Оценщики должны четко представлять себе риски, связанные с проведением оценки с целью предоставления кредита, так как недопонимание, неправильное понимание либо ошибка в этой сфере могут привести к спорам и судебным разбирательствам между заимодателем и Оценщиком.
  • При проведении оценки с целью предоставления кредита Оценщику следует обратить особое внимание на сохранение независимости от заемщика.

Важно, чтобы Оценщик обладал соответствующим опытом работы в области оценки того или иного вида актива, в противном случае ему необходимо обратиться за консультацией к эксперту.

Стандарты обязывают Оценщика быть компетентным в понимании процесса кредитования. Оценщики должны иметь общее представление о требованиях банков и иных финансовых учреждений, и, по возможности, об условиях предоставления займа.

Необходимая банку оценочная информация о предмете залога

При рассмотрении имущественного актива в качестве обеспечения кредитной сделки для принятия кредитного решения банку необходимо иметь информацию о ряде следующих характеристик объекта:

  • ликвидность;
  • стоимость;
  • значимость (существенность) актива для бизнеса собственника;
  • прогноз изменения стоимости предмета залога во времени;
  • определение размера издержек, сопряженных с процессом обращения взыскания на предмет залога.

А) Ликвидность

Помимо принципиальной возможности принятия имущества в залог в силу правовых обстоятельств, банк интересует принципиальная возможность и быстрота реализации объекта - т.е. его ликвидность.

Ликвидность потенциального предмета залога – наиболее важная характеристика с точи зрения оценки рисков, связанных с обеспечением. Ошибки в определении степени ликвидности достаточно критичны для банка.

Ликвидность имущества, характеризуется тем, насколько быстро объект можно обменять на деньги, т.е. продать по цене, адекватной рыночной стоимости на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на сделке не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Количественной характеристикой ликвидности может являться время рыночной экспозиции объекта, т.е. время, которое требуется для продажи объекта на открытом и конкурентном рынке по рыночной стоимости. Применительно к данным Рекомендациям предполагается, что в срок экспозиции не включается время, необходимое для формального закрепления (оформление, регистрация) сделки купли-продажи, т.е. срок экспозиции это типичное время с момента размещения публичного предложения о продаже объекта до принятия продавцом и покупателем решения о совершения сделки.

Рекомендуется характеризовать ликвидность, подразделяя ее на отдельные группы в зависимости от возможности реализации и прогнозируемого срока продажи. Предлагается следующая градация ликвидности имущества в зависимости от сроков реализации (Табл.1).

Таблица 1

Основное назначение предложенной градации – последующее использование банками в процессе определения залоговой стоимости. Функциональная полезность такой градации заключается прежде всего в возможности сопоставления определенной степени ликвидности со значением ликвидационной скидки и последующим включением ее, как составляющей, в залоговый дисконт. Более высокая степень ликвидности соответствует меньшему размеру скидки и дисконта.

Ликвидность зависит, прежде всего, от наличия и величины спроса на имущество. Так, например, торговая недвижимость, расположенная на оживленных магистралях, всегда востребована на рынке и может быть продана в ограниченный период времени по стоимости, близкой к рыночной. В качестве альтернативного примера можно привести производственную недвижимость в промышленных городах, оставшуюся как наследие советской индустриальной эпохи. Спрос на такую недвижимость достаточно невелик.

Иными факторами, влияющими на ликвидность, являются:

Эластичность спроса на данный вид имущества. Например, жилые помещения. При отсутствии дефицита и достаточно большом предложении жилья на рынке относительно небольшое снижение цены приведет к увеличению количества желающих приобрести жилую недвижимость. Аналогичный вывод можно сделать в отношении товара, например, металлопроката или нефтепродуктов;

Состояние имущества. В большей степени относится к оборудованию. Как правило, старое и изношенное оборудование в меньшей степени ликвидно, нежели относительно новое, не требующее больших затрат на восстановление;

Соответствие современным технологиям. Фактор особенно критичен для технологического оборудования. Наиболее яркий пример – компьютерная техника. Рассматривая строительную индустрию, можно выделить технологическое оборудование для производства отделочных материалов. Когда одни материалы замещаются другими – более технологичными, удобными, безопасными или экологичными, соответственно падает спрос на оборудование, на котором производятся устаревшие материалы. При достаточно динамичном развитии этой области рассматриваемый фактор становится весьма коварным. Применительно к недвижимости можно отметить торговые объекты с соотношением торговых и вспомогательных площадей, не соответствующим современным технологиям, когда торговля производится практически «с колес»;

Масштабность. Данным фактором характеризуется снижение ликвидности имущества, обладающего характеристиками, существенно отличающимися в большую сторону от средних значений. Например, линии розлива очень большой производительностью или производственные объекты с большой площадью или объемом. Подобные активы могут быть востребованы очень ограниченным кругом покупателей и в этой связи срок экспозиции для таких объектов достаточно велик, а высокопроизводительное оборудование при отсутствии в нем потребности у крупных участников рынка вообще может быть неликвидно.

Количество. Достаточно часто ликвидное в небольших количествах имущество теряет ликвидность, когда объем залоговой массы превышает емкость рынка. Наиболее яркий пример – металлорежущие станки. Несколько станков могут быть легко проданы, а несколько сотен станков единовременно продать невозможно.

Местоположение. Если имущество, пользующееся спросом на рынке, находится в таком месте, что его перемещение невозможно либо сопряжено с большими издержками, ликвидность такого имущества будет весьма низкой либо отсутствовать вообще. Например, строительная техника в отдаленных районах Севера или Сибири.

В ряде случаев неликвидные активы – узкоспециализированное оборудование, вспомогательные производственные помещения и т.п. могут приобретать ликвидность в составе имущественных комплексов либо их частей. Такие активы можно назвать «условно-ликвидными». Ликвидность таких объектов непосредственно связана с ликвидностью технологической группы или производственных комплексов, в состав которых они входят.

Условно-ликвидными активы могут быть признаны при выполнении следующих условий:

  • Весь имущественный комплекс либо его автономная часть обладают ликвидностью;
  • Рассматриваемые активы являются значимой составной частью комплекса, выполняют ключевые функции в его функционировании и не могут быть отделены без нанесения собственнику комплекса несоразмерного ущерба. При этом с правовой точки зрения активы могут рассматриваться как самостоятельные единицы;
  • Активы работоспособны и не требуют замены или существенного ремонта.

Показатель ликвидности принципиально влияет на выбор подхода к оценке и вида определяемой стоимости. Поэтому степень ликвидности объекта оценки рекомендуется изучить в первую очередь с целью корректной постановки задания на оценку.

В связи с отсутствием, чаще всего, в открытом доступе информации о конкретных сроках реализации различных активов реальным способом определения ликвидности имущества являются консультации с участниками рынка, т.е. с теми, кто непосредственно занимается реализацией рассматриваемых активов на рынке. Применительно к недвижимости это риэлторские компании, применительно к оборудованию – производители либо их представительства или дилеры, а также компании, торгующие б/у оборудованием.

B ) Стоимость

Вторым важным показателем является стоимость имущества. Чаще всего, как и предписано ФСО №2 базовой стоимостью для целей залога является рыночная стоимость. При этом банк должен быть уверен, что полученная Оценщиком стоимость базируется на реальной информации и полностью соответствует рыночным данным. В случае, если потенциальный предмет залога не обладает рыночной стоимостью в силу невозможности самостоятельной реализации, по согласованию с банком может определяться иной вид стоимости.

C ) Значимость актива для бизнеса собственника

С учетом стимулирующей роли залога полезной информацией для банка является важность рассматриваемого актива с точки зрения участия в формировании доходов клиента, иначе говоря – значимость для бизнеса предприятия-залогодателя.

Предлагается условное деление рассматриваемых активов на две группы «Значимое» имущество и «Не значимое» имущество.

К группе «Значимое» могут быть отнесены имущественные объекты, которые играют определяющую роль в бизнес-процессе предприятия. Отчуждение таких объектов, их исключение из состава имущества предприятия может осложнить хозяйственную деятельность вплоть до ее полной остановки. Потеря «значимого» имущества существенно ухудшит финансовые показатели предприятия-залогодателя и снизит его платежеспособность.

К группе «Не значимое» имущество можно отнести объекты, отчуждение которых не окажет существенного влияния на производственно-хозяйственную деятельность залогодателя, не отразится заметно на его финансовом состоянии.

Характеристика значимости играет существенную роль при кредитовании производственных предприятий на этапе выбора активов для обеспечения сделки.

D ) Прогноз изменения стоимости

Поскольку моменты предоставления кредитных средств и их возврата разнесены во времени иногда существенно (до 5 – 7 лет), необходимо учитывать изменения стоимости предмета залога во времени, т.е. весьма полезен для банка будет прогноз изменения стоимости имущества в течение срока действия кредитного договора и, возможно, последующего обращения взыскания на предмет залога. Такие изменения будут обусловлены тенденциями рынка, свойствами самого имущества (например, износ), необходимостью производства вложений для поддержания качественного состояния имущества (ремонт и т.п.).

Необходимость выполнения прогнозирования стоимости и его горизонт д.б. оговорена в Задании на оценку.

E ) Определение размера издержек, сопряженных с процессом обращения взыскания на предмет залога

Важным вопросом при принятии кредитного решения в части предмета залога является оценка издержек, возникающих при обращении взыскания на предмет залога и его реализации. Такие издержки, могут существенно повлиять на величину устанавливаемого банком залогового дисконта. В части, относящейся к работе Оценщика в перечень издержек, подлежащих оценке может включать в себя:

  • Эксплуатационные расходы за определенный временной период;
  • Расходы на демонтаж и транспортировку;
  • Расходы на консалтинг и посреднические услуги;
  • Иные издержки, специфичные для отдельных видов активов.

Перечень и размер таких издержек в большинстве случаев поддается прогнозированию.

Обязательность определения вышеперечисленных характеристик, за исключением стоимости не предписывается ФСО. Однако данный перечень содержит необходимую банку бизнес-информацию и готовность Оценщика включить данные характеристики в перечень определяемых параметров, создаст ему весомые конкурентные преимущества. Необходимость определения тех или иных параметров, необходимых банку, оговаривается на этапе постановки задания на оценку.

Виды стоимости, определяемые для целей залога

Как указывалось ранее, в большинстве случаев при оценке ликвидного имущества для целей залога в качестве базовой для расчета залоговой стоимости используется рыночная стоимость.

В случае, если банком рассматривается , по согласованию с заказчиком и банком результатом оценки может являться инвестиционная стоимость.

Использовать методы инвестиционного моделирования для определения рыночной стоимости объектов, предполагаемых к сносу или реконструкции при оценке для целей залога не рекомендуется.

Ликвидационная стоимость определяется Оценщиком при наличии у заказчика и банка такой потребности. При этом рекомендуется оговаривать применяемую методику на этапе постановки задания на оценку.

Применительно к объектам, не обладающим самостоятельной ликвидностью, но являющимися неотделимой частью имущественного или технологического комплекса, в целом обладающего ликвидностью (условно-ликвидные активы), предлагается как базу оценки рассматривать рыночную стоимость, но в предположении, что реализация активов возможна только в составе имущественного комплекса. Под данной стоимостью будет пониматься доля стоимости комплекса, приходящаяся на данные активы при реализации комплекса по рыночной стоимости.

При оценке условно-ликвидных объектов их стоимость рассматривается как часть стоимости имущественного комплекса, в состав которого они входят.

Поэтому при расчете их стоимости возможны два пути:

  • определение стоимости всего имущественного комплекса и пропорциональное выделение стоимости оцениваемых объектов . Такой подход рекомендуется при рассмотрении совокупности активов, составляющих большую часть комплекса (более половины стоимости);
  • оценка отдельных активов с применением затратного подхода. При определении износа необходимо корректно учитывать все его составляющие. Такой вариант более применим к отдельным составляющим имущественного или технологического комплекса. При наличии возможности отдельной продажи для таких активов необходима оценка рыночной стоимости.

При постановке задания на оценку необходимо четко оговаривать – какой вид стоимости будет определяться в отчете.

Кадастровая стоимость при оценке для целей залога не используется.

Данный раздел не содержит общих этических требований к Оценщику, в раздел включены рекомендации в части этической стороны деятельности Оценщика, обусловленные спецификой оценки для целей залога.

Следует учитывать, при оценке для целей залога к независимости, принципиальности и профессиональной честности Оценщика предъявляются повышенные требования. Это объясняется существующей вероятностью воздействия заказчика оценки на Оценщика с целью побуждения к завышению стоимости своих активов для получения больших объемов заимствований. В большинстве случаев такому субъективному воздействию со стороны заказчика может противостоять только принципиальная позиция Оценщика.

Оценщики должны иметь общее представление о процессе кредитования, требованиях банков и, по возможности, об условиях предоставления займов. Оценщик должен четко представлять, что результаты его работы используются для принятия реальных финансовых решений и рисков. Некачественная работа Оценщиков может привести к экономическим потерям не только банков, но и других участников рынка и населения.

Оценщик должен отдавать себе отчет в уровне своей компетентности. При решении вопросов, требующих узкопрофессиональных знаний необходимо привлечение технических специалистов. Недопустимо в таких случаях ограничиваться необоснованными экспертными оценками самого Оценщика.

Стоимость услуг Оценщика формируется на основе применяемой им тарифной политики как элемент договорных отношений с заказчиком. Оценщик должен проводить взвешенную тарифную политику, обеспечивающую адекватное качество результатов его труда. Демпинг, неизбежно влекущий за собой снижение качества результата оценки, равно как и необоснованное повышение тарифов не способствуют развитию партнерских отношений. В случае, когда Банк не является непосредственно заказчиком оценки, ему рекомендуется воздерживаться от влияния на формирование стоимости услуг.

Оценщик должен постоянно стремиться к профессиональному развитию, анализировать накопленные знания и опыт, следить за тенденциями рынка, повышать квалификацию и проходить периодическое обучение. Хорошим подспорьем для развития и совершенствования знаний и навыков является взаимодействие в процессе оценки с компетентными сотрудниками соответствующих подразделений банка. Ведение баз данных, автоматизация процессов подготовки отчета, наличие в компании систем контроля качества, подготовка аналитических обзоров по региону являются показателями профессиональной зрелости Оценщика.

Достаточно часто Оценщику становятся известны подробности предстоящих кредитных сделок. Недопустимо разглашение коммерческой и иной информации, которое может нанести ущерб заказчику или банку. Привлечение третьих лиц в качестве экспертов или консультантов, сопряженное с необходимостью раскрытия конфиденциальной информации подлежит согласованию с заказчиком и банком.

Недопустимо предлагать заказчику оценочных услуг воспользоваться услугами другого банка для совершения сделки.

При взаимодействии с представителями заказчика или банка Оценщик должен проявлять лояльность и такт. При обсуждении текущих вопросов и проблем допустим только конструктивный и деловой тон. В равной степени эта рекомендация относится и к представителям заказчика и банка.

Д ля преодоления фактора субъективного искажения результатов оценки и повышения эффективности процесса оценки в целом рекомендуется применение механизма, при котором банк либо является заказчиком оценки, либо включается в процесс оценки как созаказчик отчета и принимающая отчет сторона договора. Сотрудник банка, осуществляя контроль качества отчета об оценке, выступает в качестве противовеса воздействию заказчика и, в какой-то степени защищает Оценщика.

Для случая, когда банк выступает созаказчиком общий алгоритм взаимодействия представлен в табл. 2

Таблица 2.

Проводимые мероприятия

Согласование Задания на оценку

Определяется объект оценки, права и обременения, обсуждаются применяемые подходы, допущения и ограничения (определяются необходимый объем информации и сроки проведения оценки). Как правило, проводится при участии заказчика и совмещено с осмотром объекта.

Заключение договора

Договор имеет трехстороннюю форму. Банк выступает в качестве созаказчика и получателя отчета (наряду с залогодателем) и подписывает трехсторонний акт приема-передачи.

Текущие консультации

Оценщик информирует сотрудника банка о возникающих проблемах (например, с предоставлением информации), совместно обсуждаются спорные вопросы

Представление в банк кратких результатов оценки

Оценщик предоставляет в банк полученные результаты в краткой форме. При согласовании банком результатов, Оценщик готовит отчет об оценке

Представление заказчику

Подготовленный отчет представляется заказчику

Представленная схема характеризуется несколькими существенными моментами.

Во-первых, это трехсторонняя форма договора, в соответствии с которой банк является созаказчиком отчета и выступает в качестве приемщика работы.

Во-вторых, это постановка задания на оценку на первоначальном этапе. Это позволяет максимально конкретизировать объект оценки, требования к применяемым методам и подходам, отразить необходимые особенности.

В-третьих, это текущие консультации в процессе оценки с сотрудниками банка. Данный этап позволяет в оперативном режиме решать возникающие вопросы и дает возможность сотрудникам банка использовать промежуточные результаты для принятия кредитного решения, не дожидаясь окончательной подготовки отчета.

Также возможна схема, когда по поручению собственника актива, предполагаемого к передаче в залог банк выступает заказчиком отчета. В этом случае услуги Оценщика оплачивает банк. Последующая компенсация банку понесенных затрат возможна по договоренности между банком и клиентом в приемлемой для них форме. В этом случае договор заключается в двухсторонней форме.

Тесные партнерские отношения Оценщика и банка – гарантия эффективного бизнес-процесса.

Общие требования к составу и качеству работ при проведении оценки. Общие допущения и ограничения.

Требования к оценке, выполняемой для целей ссудного обеспечения, также как и для иных целей в общем случае приведены в ФСО и стандартах саморегулируемых организаций оценщиков. Тем не менее, рассматриваемая цель предполагает наличие определенной специфики, обусловленной следующими причинами.

1. Фактически потребителем услуг Оценщика является кредитная организация, в то время как заказчиком отчета, как правило, или в большинстве случаев выступает потенциальный залогодатель.

2. Стоимость, определенная Оценщиком рассматривается как базовая для последующего расчета залоговой стоимости. При этом в отличие от иных целей оценки, на первый план выходит вопрос ликвидности объекта оценки, от степени которой существенно зависит залоговая стоимость.

3. Для принятия кредитного решения в отношении залогового обеспечения сделки банку необходимо, помимо базовой стоимости, знать еще ряд параметров, непосредственно связанных со стоимостью потенциального предмета залога (см. раздел 3)

4. Деятельность Оценщика обусловлена следующими факторами:

    • с учетом того, что на основании результата оценки банком принимаются реальные финансовые риски, требования к качеству отчета являются достаточно жесткими;
    • в соответствии с бизнес-потребностями участников рынка, оценочные услуги должны оказываться в приемлемые для всех заинтересованных сторон сроки.

С учетом вышеизложенного к Оценщику при оценке для целей залога должны предъявляться следующие общие требования.

    • Основная задача Оценщика – показать количественные и качественные перспективы реализуемости оцениваемого объекта.
    • Результат оценки, прежде всего, необходим банку, поэтому при проведении оценки Оценщику рекомендуется по согласованию с банком, взаимодействовать с его полномочными специалистами. Данное взаимодействие не предполагает давления на Оценщика со стороны банка и нарушения принципа независимости его деятельности.
    • Вид определяемой стоимости зависит от степени ликвидности оцениваемого объекта. Поэтому первоочередной задачей является анализ ликвидности и согласование с банком и заказчиком вида стоимости, определяемого в отчете.
    • В описании объектов оценки должны содержаться четкие признаки, позволяющие однозначно идентифицировать объект. Не допускается ограничиваться указанием наименований и инвентарных номеров.
    • При определении рыночной стоимости в основе всех расчетов и предположений должны лежать достоверные рыночные данные и тенденции. Допущения, основанные исключительно на экспертном мнении Оценщика, должны быть минимизированы.
    • Все приведенные в отчете источники используемой информации должны быть указаны в виде, позволяющем убедиться в их адекватности.
    • Отчет об оценке должен при минимуме объема содержать всю информацию, необходимую для понимания обоснованности полученных результатов.
    • С целью повышения оперативности работ в банк могут быть представлены промежуточные результаты оценки в форме, согласованной с банком.
    • При наличии существенного расхождения в результатах, полученных с применением различных подходов, должен быть проведен анализ причин такого расхождения и в качестве окончательного выбран наиболее достоверный, по обоснованному мнению Оценщика, результат.
    • Не допускается оценка объекта Оценщиком без осмотра объекта. Фотографии оцениваемых объектов (при большом количестве объектов возможно выборочно - наиболее значимых) в обязательном порядке должны включаться в Приложения к отчету. Фотографии должны объективно отражать состояние объекта оценки;
    • По согласованию с банком и заказчиком Оценщик может определять характеристики объекта оценки, не предусмотренные требованиями федеральных стандартов оценки, но необходимые банку для принятия решения.
    • Оценка должна быть выполнена в сроки, не выходящие за рамки, обусловленные кредитным процессом. Для минимизации сроков без потери качества Оценщик на этапе постановки задания на оценку должен четко уяснить свою задачу, определить необходимый для работы объем информации и состав документов и оговорить сроки предоставления документов и приоритеты.
    • В разделе анализа сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект, должна присутствовать следующая информация:
  • анализ текущей деятельности и основных тенденций в соответствующем сегменте рынка;
  • ретроспективный, текущий и предполагаемый в будущем спрос на данный вид имущества в регионе;
  • существующие и вероятные потребности в альтернативном использовании объекта оценки;
  • степень воздействия на стоимость предмета залога тех или иных прогнозируемых факторов (на момент проведения оценки);
    • При использовании доходного подхода при построении денежных потоков необходимо опираться на рыночные показатели, в том числе и в той ситуации, когда собственник объекта пользуется преимуществами, ставящими его в более выгодное положение относительно иных участников рынка (льготы и т.п.). Существующие обременения объекта (напр. аренда, сервитут), которые будут сохранены при отчуждении объекта, подлежат обязательному учету при оценке.

Общие рекомендации к структуре отчета об оценке для целей залога

Структура отчета об оценке с учетом специфики, обусловленной целями залога рекомендуется в следующем виде.

Часть 1. Краткое изложение результатов и выводов. Это резолютивная часть отчета об оценке, позволяющая пользователю сразу получить емкую и исчерпывающую информацию о результатах проведенной работы. Здесь кратко приводятся основные характеристики объекта оценки, результаты, полученные при применении различных подходов к оценке, итоговая величина стоимости объекта оценки, а также важные выводы и рекомендации, имеющие важное, по мнению Оценщика, значение для заказчика и для банка.

Часть 2. Задание на оценку. Данная часть отчета содержит три раздела.

1) Приводится исчерпывающее описание объекта со всеми характеристиками, которые учитывались и должны быть учтены при проведении оценки. Указывается роль объекта оценки в бизнесе или производственном процессе собственника, его значимость. Здесь же приводится описание имущественных прав на объект оценки и обременения объекта, оказывающие влияние на его стоимость.

2) Указывается, что результаты оценки предполагается использовать для целей залога. Приводится информация о б используемых стандартах оценки и иных документах (в т.ч. настоящих Рекомендациях), оговаривается вид (виды) определяемой стоимости, а также дополнительно определяемые параметры и характеристики. Указывается дата, на которую проводится оценка и срок выполнения работы.

3) Приводятся используемые Оценщиком допущения и ограничивающие условия, которые могут оказать влияние на результат оценки.

Часть 3. Сведения о заказчике оценки и об Оценщике. В дополнение к сведениям, указываемым в соответствии с ФСО №3, приводятся сведения о банке – потенциальном залогодержателе в части его наименования и нахождения территориального подразделения (в случае, если работа ведется с филиалом банка). Если оценка выполняется без участия банка, сведения о банке не указываются.

Часть 4. Анализ рынка/сегмента рынка, к которому относится объе кт оценки . Приводятся результаты анализа рынка/сегмента рынка, к которому относится объект оценки, выявленные основные тенденции, ценовые диапазоны и основные влияющие факторы.

Часть 5. Анализ ликвидности объекта оценки. Раздел, не предусмотренный стандартами, но чрезвычайно важный для банка. В разделе приводится характеристика ликвидности объекта оценки и предполагаемый срок рыночной экспозиции. Указываются источники определения показателей ликвидности.

Часть 6. Анализ наилучшего использования. При оценке для целей залога данный анализ проводится только в случае явного несоответствия объекта оценки его существующему использованию. При этом оценка с учетом изменения целевого назначения объекта должна проводиться, если такое назначение уже определено и явно.

Часть 7. Описание процесса оценки. В разделе приводится информация о применяемых методах, а также все расчеты. Информацию об используемых аналогах, проводимых расчетах и корректировках рекомендуется приводить в табличном виде. Изложенная информация должна давать возможность легко проследить логичность и корректность полученного результата. В случае, если в качестве информации, существенной для величины определяемой стоимости, используется экспертное мнение, в отчете об оценке должен быть проведен анализ данного значения на соответствие рыночным условиям, описанным в разделе анализа рынка.

Часть 8. Определение дополнительных характеристик. Если в соответствии с заданием на оценку Оценщик проводит определение дополнительных характеристик объекта оценки, например, прогноз изменения стоимости во времени или размер издержек, сопряженных с обращением взыскания, исходные данные, логика и результаты расчетов приводятся в данном разделе. Также по согласованию с Банком и Заказчиком может быть проведен расчет ликвидационной стоимости объекта оценки. При этом обязательно указание на применяемую методику и обоснование ее выбора.

Часть 9. Согласование результатов и итоговый вывод о стоимости объекта. Взвешивание результатов, полученных различными подходами, производится только тогда, когда между результатами нет существенного расхождения. При наличии существенного расхождения проводится анализ причин и в качестве окончательного выбирается наиболее достоверный, по мнению Оценщика, результат.

Приложения. В Приложении к отчету в соответствии с требованиями ФСО №3 приводятся копии используемых документов. При использовании в качестве источников информации малотиражных региональных изданий рекомендуется включать в отчет не ссылки, а копии соответствующих страниц. Обязательным является наличие фотографий оцениваемого объекта.

В целях повышения оперативности процесса оценки рекомендуется представлять в банк краткие материалы, позволяющие сотруднику банка понять достоверность результата оценки до получения основного отчета. Такая информация должна включать в себя:

  • Описание объекта оценки;
  • Анализ сегмента рынка, к которому принадлежит объект оценки;
  • Фотографии объекта оценки;
  • Расчетный материал с выведением итогового результата.

Литература

  • Международные стандарты оценки. Седьмое издание. 2005 /Пер. с англ. И.Л. Артеменкова, Г.И. Микерина, Н.В Павлова. – М.: ООО «Российское общество оценщиков», 2006.
  • Европейские стандарты оценки. 2000/Пер. с англ. Г.И. Микерина, Н.В Павлова, И.Л. Артеменкова, – М.: ООО «Российское общество оценщиков», 2003.
  • International Valuation Standards, Eighth Edition, International Valuation Standards Committee, 2007.
 
Статьи по теме:
Бухучет инфо ФСС новая форма: образец заполнения
Бухучет инфо ФСС новая форма: образец заполнения
Бланк отчета утвержден Приказом ФСС РФ от 26.09.2016 № 381, и его меняли уже два раза. Первый раз — с 01.01.2017 из-за передачи прав администрирования по страховому обеспечению в ФНС и исключения расчетов по временной нетрудоспособности и материнству из о
Экономико-математические методы управления денежными потоками
Экономико-математические методы управления денежными потоками
ТИ темп инфляции в рассматриваемом периоде, выраженный десятичной дробью.При определении общей суммы необходимого дохода по финансовой операции с учетом фактора инфляции используется формула Дн = Др + Пи, где Дн общая номинальная сумма необходимого дохода
Дарение квартиры братом сестре облагается Дарственная сестре облагается налогом
Дарение квартиры братом сестре облагается Дарственная сестре облагается налогом
Раз в год налог на ч. собственность.От налога не освобождается доход, если договор дарения недвижимости, транспортного средства, акций, долей, паев заключается между лицами, состоящими в иных родственных отношениях двоюродный брат или сестра, дядя, тетя,
Особенности отражения стандартных вычетов по ндфл Налоговый вычет 1с зуп
Особенности отражения стандартных вычетов по ндфл Налоговый вычет 1с зуп
ВНИМАНИЕ : аналогичная статья по 1С ЗУП 2.5 - Здравствуйте уважаемые посетители сайта . Сегодня в очередной статье мы поговорим о том, как в программе 1С 8.3 ЗУП 3.1 организован процесс учета различных видов НДФЛ: Исчисленного НДФЛ Удержанного НДФЛ Пере