≡× МЕНЮ

• Гражданское 
• Договорное 
• Жилищное 
• Земельное 
• Недвижимость

Практические аспекты применения мсфо. пример учета инвестиционной собственности. Инвестиционная собственность Модель фактической стоимости

международный бухгалтерский учет

ИНВЕСТИЦИОННАЯ СОБСТВЕННОСТЬ

А. В. Суворов,

кандидат экономических наук

Правление КМСФО утвердило новый стандарт по инвестиционной собственности МСФО 40, который вступил в силу для финансовой отчетности за периоды, начинающиеся с 1 января 2001 года или после этой даты. Положения данного стандарта заменяют ранее действовавшие требования, установленные в МСФО 25 «Учет инвестиций». В соответствии с МСФО 25 кредитной организации разрешалось выбирать метод учета инвестиционной собственности (по остаточной стоимости согласно основному порядку учета, изложенному в МСФО 16 «Основные средства»; по переоцененной стоимости за вычетом амортизации согласно допустимому альтернативному порядку учета, изложенному в МСФО 16; по себестоимости за вычетом величины обесценения согласно МСФО 25 или по переоцененной стоимости согласно МСФО 25). Положения МСФО 25 теряют свою силу при вступлении в действие МСФО 40.

Инвестиционная собственность - это имущество (земельные участки, здания и (или) части зданий, или и то, и другое), находящееся в распоряжении владельца или арендатора по договору финансовой аренды с целью получения ренты или выгод в связи с повышением стоимости капитала, либо того и другого, за исключением случаев:

Использования в производстве или реализации товаров (услуг) или в административных целях;

Продажи в ходе обычной экономической деятельности.

МСФО 40 рассматривает такие экономические категории, как:

Собственность, занимаемую владельцем (т. е. имущество, предназначенное для использования в производстве или реализации товаров (услуг) или в целях управления), которая согласно МСФО 16 отражается либо по остаточной стоимости, либо по переоцененной стоимости за вычетом начисленной впоследствии амортизации; (собственность, за-

нимаемая владельцем - это собственность, находящаяся в распоряжении (владельца или арендатора по договору финансовой аренды), предназначенная для использования в производстве или поставке товаров, оказании услуг или в административных целях);

Имущество, предназначенное для продажи в ходе обычной хозяйственной деятельности, которое согласно МСФО 2 «Запасы» отражается по наименьшей из двух величин: себестоимости или возможной чистой цене реализации;

Объекты незавершенного строительства или находящиеся в стадии реконструкции, которые предполагается в будущем использовать в качестве инвестиционной собственности - для учета таких объектов в процессе их строительства или реконструкции применяется МСФО 16, а после окончания строительства или реконструкции данные объекты переходят в категорию «инвестиционная собственность», и к ним начинают применяться положения настоящего стандарта. Однако настоящий стандарт применяется к уже имеющимся объектам инвестиционной собственности, которые реконструируются для дальнейшего использования в будущем в качестве инвестиционной собственности;

Доля участия арендатора в соответствии с договором операционной аренды, на которую распространяются положения МСФО 17 «Аренда»;

Леса и иные возобновляемые природные ресурсы;

Права на пользование недрами, деятельность по разведке и разработке полезных ископаемых, месторождений нефти, природного газа и иных невозобновляемых природных ресурсов.

В соответствии с положениями рассматриваемого стандарта кредитным организациям

разрешается выбирать:

♦ модель учета по справедливой стоимости: инвестиционная собственность отражается по справедливой стоимости, а изменения справедливой стоимости признаются" в отчете о прибылях и убытках;

♦ модель учета по первоначальной стоимости приобретения. Модель учета по первоначальной стоимости приобретения установлена в качестве основного метода учета в МСФО 1: инвестиционная собственность отражается по остаточной стоимости (за вычетом убытков от обесценения). Кредитная организация, выбравшая модель учета по первоначальной стоимости приобретения, должна раскрывать справедливую стоимость инвестиционной собственности. Модель учета по справедливой стоимости

отличается от модели учета по переоцененной стоимости, которую разрешается применять в отношении отдельных нефинансовых активов. Согласно модели учета по переоцененной стоимости превышение балансовой стоимости над первоначальной стоимостью приобретения признается как прирост стоимости имущества от переоценки, в то время как согласно модели учета по справедливой стоимости все изменения справедливой стоимости отражаются в отчете о прибылях и убытках.

Впервые правление КМСФО разрешило вести учет нефинансовых активов по справедливой стоимости. Хотя многие специалисты в своих комментариях к проекту данного стандарта поддержали такое предложение, у некоторых все же возникли серьезные практические и концептуальные оговорки, касающиеся применения модели учета по справедливой стоимости к нефинансовым активам. Кроме того, некоторые специалисты полагают, что рынки отдельных видов имущества еще недостаточно развиты для успешного применения модели учета по справедливой стоимости. Многие эксперты считают, что невозможно дать точное определение инвестиционной собственности. В этой связи вводить требование об обязательном применении модели учета по справедливой стоимости в настоящее время нецелесообразно.

В силу перечисленных причин правление КМСФО не считает целесообразным на данном этапе вводить требование об обязательном применении модели учета по справедливой стоимости к объектам инвестиционной собственности. В то же время правление считает целесообразным

разрешить применять модель учета по справедливой стоимости. Данный эволюционный шаг вперед позволит Составителям и пользователям финансовой отчетности накопить опыт в процессе применения модели учета по справедливой стоимости, при этом рынки отдельных видов имущества получат время для дальнейшего развития.

В соответствии с положениями данного стандарта кредитная организация обязана применять выбранную модель учета в отношении всех объектов инвестиционной собственности. Переход от одной модели к другой должен осуществляться только в том случае, когда это приводит к более приемлемому представлению информации. В стандарте говорится, что такая ситуация практически невозможна при переходе от модели учета по справедливой стоимости к модели учета по первоначальной стоимости приобретения.

Исключение составляют случаи, когда в момент приобретения объектов инвестиционной собственности (или когда имеющийся объект впервые приобретает статус инвестиционной собственности либо после завершения строительных работ или стадии реконструкции, либо после изменения его предназначения) очевидно, что компания не всегда сможет достоверно определить справедливую стоимость инвестиционной собственности. В подобных случаях компания вплоть до выбытия инвестиционной собственности должна производить ее оценку согласно основному порядку учета, изложенному в МСФО 16. При этом следует исходить из того, что ликвидационная стоимость инвестиционной собственности равна нулю. Компания, решившая применять модель учета по справедливой стоимости, отражает все остальные объекты инвестиционной собственности по справедливой стоимости.

МСФО 40 предлагает методы, при помощи которых кредитная организация может определить, следует ли ей применять МСФО 40 (для инвестиционной собственности), а не МСФО 16 «Основные средства» (в отношении имущества, занимаемого владельцем, или объектов незавершенного строительства или находящихся в стадии реконструкции, которые предполагается в будущем использовать в качестве инвестиционной собственности), или же МСФО 2 «Запасы» (в отношении имущества, предназначенного для реализации в ходе обычной хозяйственной деятельности).

Целью МСФО 40 является установление порядка учета инвестиционной собственности и соответствующих требований к раскрытию информации. Поэтому данный стандарт применяется при признании, оценке и раскрытии информации об инвестиционной собственности.

В МСФО 40 также рассматривается порядок оценки в финансовой отчетности арендатора инвестиционной собственности по договору финансовой аренды, а также порядок оценки в финансовой отчетности арендодателя инвестиционной собственности, отданной в операционную аренду. В стандарте не рассматриваются такие вопросы, изложенные в МСФО 17 «Аренда», как:

Ф- классификация аренды на финансовую и

операционную; -Ф- признание доходов от аренды инвестиционной собственности (данный вопрос изложен также в МСФО 18 «Выручка»); ^ порядок оценки в финансовой отчетности арендатора инвестиционной собственности по договору операционной аренды; -Ф- порядок оценки в финансовой отчетности арендодателя инвестиционной собственности, отданной в финансовую аренду; -Ф- учет операций по продаже с возвратной арендой;

Ф- раскрытие информации в отношении финансовой и операционной аренды. Данный стандарт не применяется в отношении:

Лесов и иных возобновляемых природных ресурсов;

Прав на пользование недрами, разведки и добычи полезных ископаемых, нефти, природного газа и иных невозобновляемых природных ресурсов.

Следует отметить, что инвестиционная собственность предназначена для получения арендной платы или доходов от прироста стоимости капитала, либо того и другого. Поэтому денежные потоки, генерируемые инвестиционной собственностью, как правило, не связаны с остальными активами кредитной организации. Это отличает инвестиционную собственность от собственности, занимаемой владельцем. Денежные потоки, возникающие в процессе производства или поставки товаров, оказания услуг (или использования объекта основных средств в целях управления), относятся не только к объекту основных средств, но и к другим акти-

вам, используемым в процессе производства или поставки товаров (услуг). Учет собственности, занимаемой владельцем, производится согласно МСФО 16 «Основные средства».

В качестве примеров можно привести следующие объекты, являющиеся инвестиционной собственностью:

Земля, предназначенная для получения выгод от повышения стоимости капитала в долгосрочной перспективе, а не для реализации в краткосрочной перспективе в ходе обычной хозяйственной деятельности;

Земля, дальнейшее предназначение которой в настоящее время пока не определено. (В случае если кредитная организация не приняла решение, будет ли она использовать землю в качестве собственности, занимаемой владельцем, или для реализации в краткосрочной перспективе в ходе обычной деятельности, то считается, что земля предназначена для повышения стоимости капитала);

Сооружение, находящееся в собственности отчитывающейся кредитной организации (или находящееся в распоряжении отчитывающейся компании по договору финансовой аренды) и предоставленное в аренду по одному или нескольким договорам операционной аренды;

Сооружение, не занятое в настоящее время, но предназначенное для сдачи в аренду по одному или нескольким договорам операционной аренды.

Следует также привести примеры активов, не являющихся инвестиционной собственностью, к которым положения МСФО 40 не применяются:

Объект, предназначенный для продажи в ходе обычной хозяйственной деятельности, или объект незавершенного строительства или находящийся в стадии реконструкции с целью продажи (если учет данного актива не предусмотрен МСФО 2 «Запасы»); например собственность, приобретенная исключительно для последующей реализации в ближайшем будущем или для реконструкции и перепродажи;

Объект незавершенного строительства или находящийся в стадии реконструкции по поручению третьих лиц (если учет данного актива не предусмотрен МСФО 11 « Договоры строительного подряда»);

♦ собственность, занимаемая владельцем (если учет данного актива не предусмотрен МСФО 16 «Основные средства»), в том числе (среди прочего) собственность, предназначенная для дальнейшего использования в качестве собственности, занимаемой владельцем; собственность, предназначенная для реконструкции с последующим использованием в качестве собственности, занимаемой владельцем; собственность, занимаемая сотрудниками кредитной организации (независимо от того, платят ли сотрудники арендную плату по рыночным ставкам или нет), а также собственность, занимаемая владельцем и предназначенная для выбытия;

♦ объект незавершенного строительства или находящийся в стадии реконструкции, который предполагается в будущем использовать в качестве инвестиционной собственности. В отношении такого объекта применяются положения МСФО 16 до момента завершения строительных работ или реконструкции, когда объект переходит в категорию «инвестиционная собственность», и для его учета начинают применяться положения МСФО 40. Однако положения данного стандарта применяются при учете существующей инвестиционной собственности, которая реконструируется в целях дальнейшего использования в качестве инвестиционной собственности.

В некоторых случаях часть объекта может использоваться для получения арендной платы или прироста стоимости капитала; а другая часть - для производства или поставки товаров, оказания услуг или для административных целей. Если данные части объекта могут быть реализованы независимо друг от друга (или независимо друг от друга отданы в финансовую аренду), кредитная организация учитывает указанные части объекта по отдельности. Если же части объекта нельзя реализовать по отдельности, объект считается инвестиционной собственностью только тогда, когда незначительная часть этого объекта предназначена для производства или поставки товаров, оказания услуг или для административных целей.

Кредитная организация может предоставлять вспомогательные услуги арендаторам собственности, принадлежащей ей. В этом случае кредитная организация рассматривает данную

собственность как инвестиционную при условии, что предоставляемые услуги составляют относительно незначительную часть всей сделки. Например, владелец офисного комплекса предоставляет арендаторам услуги по охране и текущей эксплуатации здания.

Однако бывают случаи, когда оказываемые услуги составляют значительную часть сделки. Например, если кредитная организация владеет и управляет гостиницей, то услуги, предоставляемые гостям, являются существенным компонентом всего комплекса гостиничных услуг. Таким образом, гостиница, обслуживаемая кредитной организацией-владельцем, представляет собой не инвестиционную собственность, а собственность, занимаемую владельцем.

Иногда бывает трудно определить, являются ли вспомогательные услуги настолько существенными, что собственность не может быть отнесена к инвестиционной собственности. Например, владелец гостиницы иногда передает выполнение отдельных функций третьей стороне по договору управления. Условия подобных договоров управления бывают самыми различными. Владелец может фактически занимать положение пассивного инвестора. Владелец может передать сторонней организации отдельные функции оперативного управления, при этом он продолжает нести риск резких изменений денежных потоков, связанных с гостиницей.

Для определения того, соответствует ли объект определению инвестиционной собственности, необходимо опираться на профессиональное суждение. Кредитная организация разрабатывает определенные критерии для последовательного использования профессионального суждения в соответствии с определением инвестиционной собственности и рекомендациями. Согласно МСФО 40 кредитная организация обязана раскрывать данные критерии в случаях, когда отнесение объекта к той или иной категории представляется затруднительным.

В то же время в соответствии с МСФО 17 «Аренда» арендатор не капитализирует имущество, находящееся в распоряжении по договору операционной аренды. Поэтому арендатор не рассматривает свою долю в таком имуществе в качестве инвестиционной собственности.

Иногда организация владеет имуществом, которое арендует и занимает материнская компания или другая дочерняя компания. В сводной финансовой отчетности, в которой пред-

ставлена информация по обеим компаниям, имущество не отражается как инвестиционная собственность, поскольку, сточки зрения всей группы, данный объект является собственностью, занимаемой владельцем. Однако, с точки зрения отдельно взятой организации-собственника, объект является инвестиционной собственностью, если он удовлетворяет определению. Поэтому в своей финансовой отчетности арендодатель отражает указанное имущество в составе инвестиционной собственности.

Признание, оценка и затраты

Инвестиционную собственность следует признавать в составе активов когда:

Существует вероятность притока в кредитную организацию будущих экономических выгод, связанных с инвестиционной собственностью;

Можно достоверно оценить стоимость инвестиционной собственности.

При принятии решения о соответствии объекта первому критерию признания кредитная организация должна оценить степень определенности в отношении притока будущих экономических выгод, исходя из имеющейся информации на момент первоначального признания. Второй критерий признания, как правило, выполняется, поскольку в процессе операции обмена, подтверждающей приобретение актива, определяется и его стоимость.

Инвестиционную собственность следует первоначально оценивать по себестоимости. В первоначальную оценку следует включать затраты по сделке.

В состав себестоимости приобретенной инвестиционной собственности входят цена приобретения и любые прямые затраты. Прямые затраты включают, например, стоимость профессиональных юридических услуг, налоги на передачу прав собственности и прочие затраты по сделке.

Себестоимость инвестиционной собственности, сооруженной хозяйственным способом, представляет собой стоимость на дату завершения строительства или реконструкции. До указанной даты кредитная организация должна применять МСФО 16 «Основные средства». В момент завершения строительства или реконструкции собственность приобретает статус инвестиционной собственности, и на нее на-

чинают распространяться положения рассматриваемого стандарта.

Затраты по вводу в эксплуатацию (кроме тех случаев, когда они необходимы для приведения объекта в рабочее состояние), первоначальные операционные убытки до выхода на запланированный уровень сдачи помещений в аренду, а также величина сверхнормативного потребления материалов, трудовых и прочих ресурсов при сооружении или реконструкции объектов собственности, не включаются в себестоимость инвестиционной собственности.

При отсрочке оплаты инвестиционной собственности в качестве себестоимости выступает цена объекта при оплате денежными средствами без отсрочки платежа. Разница между данной суммой и итоговой оплатой признается как расходы на выплату процентов в течение срока кредита.

Последующие затраты, связанные с отраженной в отчетности инвестиционной собственностью, следует относить на увеличение балансовой стоимости инвестиционной собственности, когда существует вероятность того, что кредитная организация в будущем получит экономические выгоды сверх нормативных показателей, первоначально рассчитанных для имеющихся объектов инвестиционной собственности. Все прочие последующие затраты следует признавать как расходы в том периоде, в котором они были понесены.

Порядок учета затрат, произведенных после приобретения инвестиционной собственности, зависит от обстоятельств, которые были приняты во внимание при первоначальной оценке и признании соответствующего объекта. Например, если в балансовой стоимости инвестиционной собственности уже учитывается потеря будущих экономических выгод, то последующие затраты, направленные на восстановление ожидаемых в будущем экономических выгод от актива, капитализируются. Та же ситуация возникает, когда цена приобретения актива отражает обязательство компании произвести затраты, необходимые в будущем для приведения актива в рабочее состояние. Примером этого может служить приобретение сооружения, нуждающегося в модернизации. В таких случаях последующие затраты включаются в балансовую стоимость.

В качестве учетной политики кредитной организации следует выбрать либо модель уче-

та по справедливой стоимости, либо модель учета по первоначальной стоимости приобретения и применять данную политику ко всем объектам инвестиционной собственности.

В соответствии с МСФО 8 «Чистая прибыль или убыток за период, фундаментальные ошибки и изменения в учетной политике» добровольное изменение учетной политики осуществляется только в том случае, когда это приводит к более точному представлению событий или операций в финансовой отчетности кредитной организации. Маловероятно, что переход от модели учета по справедливой стоимости к модели учета по первоначальной стоимости приобретения обеспечит более качественное представление информации.

В соответствии с МСФО 40 все хозяйствующие субъекты обязаны определять справедливую стоимость инвестиционной собственности в целях ее оценки (согласно модели учета по справедливой стоимости) или раскрытия информации (согласно модели учета по первоначальной стоимости приобретения). Поощряется, но не требуется, чтобы компании определяли справедливую стоимость инвестиционной собственности, исходя из оценки независимого оценщика, обладающего признанной и соответствующей профессиональной квалификацией, а также опытом проведения оценки инвестиционной собственности аналогичной категории и расположенной на той же территории.

Модель учета по справедливой стоимости

После первоначального признания кредитная организация, выбравшая модель учета по справедливой стоимости, отражает все объекты инвестиционной собственности по справедливой стоимости, за исключением некоторых случаев, которые будут описаны ниже.

Прибыль или убыток от изменения справедливой стоимости инвестиционной собственности следует относить на чистую прибыль или убыток за тот период, в котором они возникли.

Справедливая стоимость - это сумма денежных средств, на которую можно обменять актив при совершении сделки между хорошо осведомленными, желающими совершить такую сделку, независимыми друг от друга сторонами.

В качестве справедливой стоимости инвестиционной собственности обычно выступает ее

рыночная стоимость. Согласно определению, справедливая стоимость - это наиболее вероятная цена, действующая на рынке по состоянию на отчетную дату. Это наилучшая цена, на которую может рассчитывать продавец, и наиболее выгодная цена, на которую может рассчитывать покупатель. Справедливой стоимостью не является расчетная цена, завышенная или заниженная в результате особых условий или обстоятельств, таких как нетипичные схемы финансирования, операции продажи с возвратной арендой, льготные условия возмещения или скидки, предоставляемые любой стороной, связанной со сделкой купли-продажи.

При определении справедливой стоимости кредитная организация не вычитает затраты, которые могут возникнуть в связи с реализацией или прочим выбытием актива.

Справедливая стоимость инвестиционной собственности должна отражать рыночную конъюнктуру и фактические условия, действующие по состоянию на отчетную дату, а не по состоянию на какую-либо дату в прошлом или будущем.

Расчетная справедливая стоимость увязана с определенным временным периодом. Поскольку конъюнктура и условия на рынке могут меняться, расчетная стоимость может оказаться неверной в другой момент времени. Кроме того, определение справедливой стоимости предполагает обмен активами и исполнение договора купли-продажи в одно и то же время без какого-либо изменения цены, которое может произойти в процессе сделки между хорошо осведомленными, желающими совершить такую сделку независимыми друг от друга сторонами в случае, когда обмен активами и исполнение договора происходят в разное время.

Среди прочего, при определении справедливой стоимости инвестиционной собственности учитываются доходы от действующих договоров аренды, а также разумные и обоснованные предположения участников рынка в отношении ожидаемых доходов от будущих договоров аренды, исходя из текущей ситуации на рынке.

В определении справедливой стоимости делается ссылка на «хорошо осведомленные и желающие совершить такую сделку стороны». В данном контексте «хорошо осведомленные» означает, что и продавец и покупатель, желающие совершить такую сделку, в разумной степени информированы о сущности и основных

международный бухгалтерский учет

характеристиках объекта инвестиционной собственности, его фактическом и потенциальном способах использования и конъюнктуре рынка на отчетную дату.

Желающий совершить данную сделку покупатель заинтересован в купле, но не обязан ее совершать. Он не стремится и не полон решимости приобрести ту или иную собственность за любую цену. Такой покупатель приобретает активы в соответствии с действующими условиями на рынке и текущими рыночными ожиданиями, а не в соответствии с воображаемым или гипотетическим рынком, условия которого не могут быть продемонстрированы или предвосхищены. Предполагаемый покупатель не будет платить цену более высокую, чем действующая на рынке. Фактический владелец инвестиционной собственности включается в состав участников рынка.

Желающий совершить данную сделку продавец не стремится и не принуждается к совершению данной операции, он не готов продавать собственность по любой цене, но и не намеревается настаивать на цене, которая не считается разумной в текущих рыночных условиях. Желающий совершить данную сделку продавец имеет стимул продать инвестиционную собственность исходя из рыночных условий по наиболее выгодной цене, которую можно получить на открытом рынке после надлежащего маркетингового исследования независимо от того, какова эта цена. Реальные условия, в которых находится фактический владелец инвестиционной собственности, не принимаются во внимание, поскольку желающий совершить данную сделку продавец является гипотетическим владельцем указанной собственности.

Выражение «после надлежащего маркетингового исследования» означает, что инвестиционная собственность будет выставлена на продажу наиболее приемлемым образом в целях реализации по наиболее высокой цене. Срок, в течение которого инвестиционная собственность будет выставлена на продажу, может варьироваться в зависимости от условий на рынке, однако этот срок должен быть достаточным для того, чтобы необходимое количество потенциальных покупателей обратило внимание на данный объект инвестиционной собственности. Предполагается, что срок, в течение которого инвестиционная собственность выставляется на продажу, предшествует отчетной дате.

В определении справедливой стоимости речь идет о «сделках между независимыми друг от друга сторонами». Такие сделки совершаются между сторонами, не связанными какими-либо особыми отношениями, в результате которых устанавливаются нетипичные для рынка цены сделок. Предполагается, что сделка совершается между несвязанными сторонами, при этом каждая их них действует независимо.

Наилучшим подтверждением справедливой стоимости, как правило, являются действующие цены на активном рынке аналогичного имущества, расположенного на той же территории, находящегося в том же состоянии, и на которое распространяются схожие условия аренды и прочих договоров. Задача кредитной организации - выявить любые различия в характере, местоположении и состоянии имущества, а также в условиях аренды и других договоров, касающихся данного объекта.

При отсутствии действующих цен на рынке, кредитная организация учитывает информацию из различных источников, в том числе: ■Ф- действующие цены на активном рынке имущества иного характера в другом состоянии или на другой территории (либо на которое распространяются другие условия аренды или иных договоров), скорректированные с учетом имеющихся различий; А наиболее близкие по времени цены на менее активных рынках, скорректированные с учетом любых изменений экономических условий после даты заключения сделок по этим ценам; -Ф- прогнозы дисконтированных денежных потоков исходя из достоверных оценок будущих денежных потоков, в основе которых лежат условия действующих договоров аренды и иных контрактов, а также (где это возможно) данные из внешних источников, как действующие тарифы за аренду аналогичного имущества на той же территории, при этом используются коэффициенты дисконтирования, учитывающие оцениваемую рынком степень неопределенности в отношении размера и сроков получения денежных потоков. В некоторых случаях различные источники информации, указанные в предыдущем параграфе, приводят к различным оценкам справедливой стоимости инвестиционной собственности. Компания рассматривает причины этих расхождений для определения наиболее досто-

верной справедливой стоимости в относительно узких границах колебания ее значений.

Исключение составляют случаи, когда в момент приобретения объектов инвестиционной собственности (или когда имеющийся объект впервые приобретает статус инвестиционной собственности либо после завершения строительных работ или стадии реконструкции, либо после изменения его предназначения) становится очевидно, что границы, в которых находится значение справедливой стоимости, будут настолько велики, а вероятность того или иного результата будет настолько сложно оценить, что сводится на нет вся полезность однозначного определения справедливой стоимости. Это может свидетельствовать о невозможности достоверного определения справедливой стоимости инвестиционной собственности в любой момент времени.

Справедливая стоимость отличается от ценности использования, определение которой приводится в МСФО 36 «Обесценение активов». Справедливая стоимость отражает информацию и расчеты участников рынка, а также факторы, имеющие отношение к участникам рынка в целом. И наоборот, ценность использования отражает информацию и расчеты конкретной компании, а также специфические факторы, характерные для данной компании и не являющиеся применимыми в отношении всех компаний. Например, справедливая стоимость не отражает:

Дополнительную стоимость в результате создания портфеля имущества на различных территориях;

Синергетический эффект в результате совместного использования инвестиционной собственности и прочих активов;

Юридические права и правовые ограничения в отношении конкретного владельца собственности;

Налоговые льготы и налоговое бремя, специфическое для данного конкретного владельца собственности.

При определении справедливой стоимости инвестиционной собственности кредитная организация должна избегать повторного учета активов или пассивов, признаваемых в балансе в качестве отдельных активов или обязательств. К их числу, например, можно отнести:

Оборудование, такое как лифты и система кондиционирования воздуха, часто составляет неотъемлемую часть здания, поэтому

оно, как правило, включается в состав инвестиционной собственности и не отражается отдельно в составе основных средств; если в аренду сдается меблированный офис, в справедливую стоимость офиса, как правило, включается справедливая стоимость мебели, поскольку арендная плата берется за меблированный офис. При включении стоимости мебели в состав справедливой стоимости инвестиционной собственности компания не признает мебель в качестве отдельного актива. В справедливую стоимость инвестиционной собственности также не включается предоплата или начисленный доход по договору операционной аренды, поскольку компания отдельно отражает данные статьи в составе обязательств или активов.

В справедливой стоимости инвестиционной собственности не отражаются предстоящие капитальные вложения в имущество в целях его обновления или совершенствования, а также будущие экономические выгоды от предстоящих капитальных вложений.

В некоторых случаях кредитная организация ожидает, что дисконтированная стоимость выплат, связанных с инвестиционной собственностью (кроме платежей по отраженным в отчетности финансовым обязательствам), превысит дисконтированную стоимость соответствующих денежных поступлений. Организации следует руководствоваться положениями МСФО 37 «Резервы, условные обязательства и условные активы» при принятии решения о том, признавать или нет такого рода обязательства, а также о методах их оценки.

Предполагается, что кредитная организация всегда сможет определить справедливую стоимость инвестиционной собственности с достаточной степенью достоверности. Однако, исключение составляют случаи, когда в момент приобретения объекта инвестиционной собственности (или когда имеющийся объект впервые приобретает статус инвестиционной собственности либо после завершения строительных работ или стадии реконструкции, либо после изменения его предназначения) становится очевидно, что кредитная организация не всегда сможет достоверно определить справедливую стоимость инвестиционной собственности. Это происходит лишь в тех случаях, когда сопоставимые сделки на рынке осуществляются не

часто и отсутствуют альтернативные оценки справедливой стоимости (например, на основе прогнозов дисконтированных денежных потоков). В таких случаях для оценки инвестиционной собственности компании надлежит использовать основной метод учета, изложенный в МСФО 16 «Основные средства». При этом следует исходить из того, что ликвидационная стоимость инвестиционной собственности равна нулю. Организации следует и далее применять положения МСФО 16 вплоть до выбытия инвестиционной собственности.

В исключительных случаях, когда по причинам, указанным в предыдущем абзаце, кредитная организация вынуждена оценивать объект инвестиционной собственности в соответствии с основным порядком учета, изложенным в МСФО 16, ей следует отражать все остальные объекты инвестиционной собственности по справедливой стоимости.

В случае, если кредитная организация отражала объект инвестиционной собственности по справедливой стоимости, ей и далее надлежит отражать данный объект по справедливой стоимости вплоть до его реализации (или до момента, когда данный объект приобретет статус собственности, занимаемой владельцем, либо компания начнет реконструкцию объекта в целях последующей продажи в ходе обычной хозяйственной деятельности), даже несмотря на сокращение количества сопоставимых сделок на рынке и недоступность рыночных цен.

Модель учета по первоначальной стоимости приобретения

После первоначального признания компании, выбравшей модель учета по первоначальной стоимости приобретения, следует отражать все объекты инвестиционной собственности по первоначальной стоимости за вычетом накопленной амортизации и накопленных убытков от обесценения активов, используя основной порядок учета МСФО 16 «Основные средства».

Себестоимость (первоначальная стоимость) - это сумма уплаченных денежных средств или их эквивалентов, или справедливая стоимость другого возмещения, переданного в счет оплаты стоимости актива на момент его приобретения или сооружения.

производится только при изменении предназначения объекта, а именно, когда: -Ф- владелец начинает занимать собственность - объект переводится из инвестиционной собственности в категорию «собственность, занимаемая владельцем»; -Ф- начинается реконструкция в целях реализации - объект переводится из инвестиционной собственности в запасы; ■Ф- заканчивается период, в течение которого владелец занимает собственность - объект переводится из категории «собственность, занимаемая владельцем» в инвестиционную собственность; -Ф- объект передается в аренду третьей стороне по договору операционной аренды - объект переводится из запасов в инвестиционную собственность; -Ф- завершаются строительные работы или реконструкция собственности - объект переводится из категории «вложения в незавершенное строительство или реконструкцию» (рассматриваемой в МСФО 16 «Основные средства») в инвестиционную собственность.

На основании вышеизложенного кредитная организация обязана перевести объект из инвестиционной собственности в запасы только при изменении его предназначения, о чем свидетельствует начало реконструкции объекта в целях его реализации. Если кредитная организация принимает решение о реализации объекта инвестиционной собственности без его реконструкции, она продолжает отражать объект в составе инвестиционной собственности до прекращения его признания (списания с баланса), и не отражает его в составе запасов. То же самое происходит в случае, если кредитная организация начинает реконструкцию имеющегося объекта инвестиционной собственности для дальнейшего использования в качестве инвестиционной собственности. Имущество сохраняет статус инвестиционной собственности и в течение реконструкции не классифицируется как собственность, занимаемая владельцем.

Следует изложить аспекты признания и оценки, которые применяются, когда кредитная организация использует модель учета по справедливой стоимости в отношении инвестиционной собственности. Если организация использует модель учета по первоначальной стоимости приобретения, перевод объектов в катего-

рии «инвестиционная собственность», «собственность, занимаемая владельцем» и «запасы» не приводит к изменению балансовой стоимости объектов и стоимости объектов для целей оценки и раскрытия информации. Балансовая стоимость - это сумма, в которой актив признается в балансе.

При переводе объекта инвестиционной собственности, отражаемого по справедливой стоимости, в категорию «собственность, занимаемая владельцем» или «запасы» в качестве первоначальной стоимости данного объекта для последующего учета согласно МСФО 16 или МСФО 2 выступает его справедливая стоимость по состоянию на дату изменения его предназначения.

Если собственность, занимаемая владельцем, переходит в категорию «инвестиционная собственность», которая будет отражаться по справедливой стоимости, кредитной организации следует применять положения МСФО 16 до даты изменения предназначения объекта. Разницу между балансовой стоимостью имущества по МСФО 16 и его справедливой стоимостью по состоянию на вышеуказанную дату следует учитывать так же, как переоценку в соответствии с МСФО 16.

Вплоть до момента, когда собственность, занимаемая владельцем, переходит в категорию «инвестиционная собственность», отражаемую по справедливой стоимости, кредитной организации следует продолжать начисление амортизации указанной собственности и признавать убытки от ее обесценения. Разница между балансовой стоимостью имущества по МСФО 16 и его справедливой стоимостью по состоянию на вышеуказанную дату учитывается так же, как переоценка в соответствии с МСФО 16, т. е.:

Уменьшение балансовой стоимости объекта относится на чистую прибыль или убыток за период. Тем не менее сумма уменьшения в пределах прироста стоимости данного объекта от переоценки списывается на счет «Прирост стоимости имущества от переоценки»;

Увеличение балансовой стоимости объекта учитывается следующим образом:

Увеличение балансовой стоимости объекта в сумме, равной величине убытка от обесценения данного объекта, относится на чистую прибыль или убыток за период. Сумма увеличения, отнесенная на чистую прибыль или убыток за

период, не должна превышать сумму, необходимую для восстановления балансовой стоимости до величины, которая была бы определена (за вычетом амортизации), если бы в предыдущие годы не признавался убыток от обесценения данного объекта;

Оставшаяся часть суммы увеличения балансовой стоимости относится на кредит счета капитала «Прирост стоимости имущества от переоценки». При последующем выбытии объекта инвестиционной собственности, включенный в состав капитала прирост стоимости объекта от переоценки, может быть списан на счет нераспределенной прибыли. Списание стоимости объекта от переоценки на счет нераспределенной прибыли не отражается в отчете о прибылях и убытках.

Для перевода объекта из запасов в категорию «инвестиционная собственность», которая будет отражаться по справедливой стоимости, разницу между справедливой стоимостью объекта по состоянию на указанную дату и его балансовой стоимостью следует отнести на чистую прибыль или убыток за период.

Порядок учета при переводе объекта из запасов в категорию «инвестиционная собственность», которая будет отражаться по справедливой стоимости, соответствует порядку учета реализации запасов.

При завершении кредитной организацией строительных работ или реконструкции сооруженного хозяйственным способом объекта инвестиционной собственности, который будет отражаться по справедливой стоимости, разницу между справедливой стоимостью имущества по состоянию на указанную дату и его балансовой стоимостью следует отнести на чистую прибыль или убыток за период.

Выбытие объекта инвестиционной собственности

Признание объекта инвестиционной собственности прекращается (т. е. он списывается с баланса) при выбытии или окончательном снятии с эксплуатации, когда после выбытия объекта не предполагается получение связанных с ним экономических выгод.

Выбытие объекта инвестиционной собственности может осуществляться посредством про-

дажи или передачи в финансовую аренду. Для определения даты выбытия инвестиционной собственности кредитной организации следует руководствоваться критериями признания выручки от реализации товаров, изложенными в МСФО 18 «Выручка», и принимать во внимание соответствующие рекомендации, указанные в Приложении к данному стандарту. Положения МСФО 17 «Аренда», применяются в отношении выбытия объекта инвестиционной собственности, переданного в финансовую аренду или проданного с условием возвратной аренды.

Прибыли или убытки, возникающие в результате снятия с эксплуатации или выбытия объекта инвестиционной собственности, следует определять как разность между чистой выручкой от выбытия и балансовой стоимостью актива и отражать в составе доходов или расходов в отчете о прибылях и убытках (если иное не установлено МСФО 17 «Аренда» относительно продажи с возвратной арендой).

Возмещение к получению при выбытии объекта инвестиционной собственности первоначально отражается по справедливой стоимости. В частности, в случае отсрочки оплаты за объект инвестиционной собственности полученное возмещение первоначально отражается по цене объекта при оплате денежными средствами без отсрочки платежа. Разница между номинальной суммой возмещения и ценой объекта при оплате денежными средствами без отсрочки платежа признается как процентный доход в соответствии с МСФО 18, который рассчитывается на пропорциональной временной основе с учетом реальной доходности возмещения к получению.

Для учета обязательств, остающихся у кредитной организации после выбытия инвестиционной собственности, следует применять МСФО 37 «Резервы, условные обязательства и условные активы» или соответствующие положения других МСФО.

Раскрытие информации

Информация об объектах инвестиционной собственности подлежит раскрытию в пояснениях к отчетности в дополнение к сведениям, раскрываемым в соответствии с МСФО 17 «Аренда». Согласно МСФО 17 владелец инвестиционной собственности раскрывает информацию об условиях операционной аренды с по-

зиции арендодателя. Кроме того, кредитная организация, распоряжающаяся инвестиционной собственностью по условиям договора финансовой аренды, раскрывает информацию в отношении указанной финансовой аренды с позиции арендатора, а также информацию в отношении любой собственности, переданной компанией в операционную аренду, с позиции арендодателя.

Кредитной организации следует раскрывать следующую информацию:

♦ о критериях, разработанных кредитной организацией в целях разграничения объектов инвестиционной собственности и собственности, занимаемой владельцем, а также имущества, предназначенного для продажи в ходе обычной хозяйственной деятельности, в случаях, когда классификация объектов представляется затруднительной;

♦ о методах и существенных допущениях, использованных при определении справедливой стоимости инвестиционной собственности (при этом указывается, что послужило основой для определения справедливой стоимости: объективная рыночная информация или в большей мере другие факторы, которые следует раскрыть в связи с характером объекта и отсутствием сопоставимой рыночной информации);

♦ о степени, в которой справедливая стоимость объекта инвестиционной собственности (отраженная в финансовой отчетности или раскрытая в пояснениях к отчетности) основана на оценке независимого оценщика, обладающего признанной и соответствующей профессиональной квалификацией, а также опытом проведения оценки инвестиционной собственности той же категории и расположенной на той же территории, что и оцениваемый объект. Факт отсутствия подобной оценки раскрывается в пояснениях к финансовой отчетности;

♦ показатели, отраженные в отчете о прибылях и убытках:

Рентный доход от инвестиционной собственности;

Прямые операционные расходы (в том числе расходы на ремонт и текущее обслуживание), относящиеся к инвестиционной собственности, от которой в отчетном периоде был получен рентный доход;

Прямые операционные расходы (в том числе расходы на ремонт и текущее обслуживание), относящиеся к инвестиционной собственности, которая не принесла рентный доход за отчетный период;

Наличие и размер ограничений в отношении возможности реализации инвестиционной собственности или распределения дохода или выручки от выбытия;

Существенные обязательства по договору на приобретение, строительство или реконструкцию инвестиционной собственности либо на проведение ремонта, текущего обслуживания или улучшение инвестиционной собственности.

Помимо информации, раскрываемой в пояснениях к отчетности кредитной организации, применяющей модель учета по справедливой стоимости, изложенной выше, также следует представлять сверку балансовой стоимости инвестиционной собственности на начало отчетного периода с балансовой стоимостью на конец отчетного периода, указывая следующее (представление сопоставимой информации не требуется):

Прирост инвестиционной собственности, отдельно раскрывая данные о ее приросте в результате приобретения объектов и в результате капитализации последующих расходов;

Выбытие;

Чистую прибыль или убыток в результате корректировки справедливой стоимости;

Переводы объектов инвестиционной собственности в категории «запасы» и «собственность, занимаемая владельцем», и наоборот;

Прочие изменения.

В исключительных случаях, когда кредитная организация отражает объект инвестиционной собственности, используя основной метод учета согласно МСФО 16 «Основные средства» (из-за отсутствия достоверной справедливой стоимости), суммы, относящиеся к данному объекту инвестиционной собственности, в сверке следует раскрывать отдельно от сумм, относящихся к прочим объектам инвестиционной собственно-

сти. Кроме того, кредитной организации следует раскрывать следующую информацию: -Ф- описание объекта инвестиционной собственности;

разъяснение причин, в силу которых справедливая стоимость не может быть определена с достаточной степенью достоверности;

У* по возможности границы, в которых предположительно находится величина справедливой стоимости инвестиционной собственности;

Ф- при выбытии объекта инвестиционной собственности, не отражаемого по справедливой стоимости:

♦ факт выбытия объекта инвестиционной собственности, не отражаемого по справедливой стоимости;

♦ балансовую стоимость данного объекта инвестиционной собственности по состоянию на момент реализации;

♦ сумму признанной прибыли или убытка. Помимо информации, раскрываемой в пояснениях к отчетности, кредитная организация, применяющая модель учета по первоначальной стоимости приобретения, также должна раскрывать информацию, касающуюся:

♦ использованных методов начисления амортизации;

♦ срока полезной службы активов или использованных норм амортизации;

♦ совокупной балансовой стоимости и накопленной амортизации (вместе с накопленными убытками от обесценения) на начало и конец отчетного периода;

♦ сверки балансовой стоимости инвестиционной собственности на начало и на конец отчетного периода, указывая следующее (представление сопоставимой информации не требуется):

Прирост инвестиционной собственности, отдельно раскрывая данные о приросте в результате приобретения объектов и в результате капитализации последующих расходов;

Прирост инвестиционной собственности в результате приобретения объектов при объединении компаний;

Выбытие;

Амортизацию;

Сумму признанных в отчетности убытков от обесценения и сумму снятых

убытков от обесценения за отчетный период в соответствии с МСФО 36 «Обесценение активов»;

Чистые курсовые разницы, возникающие при пересчете показателей финансовой отчетности зарубежного производства;

Одним из элементов материальных внеоборотных активов в Международных стандартах финансовой отчетности является инвестиционная собственность (или инвестиционная недвижимость). Подход к учету и отражению в отчетности инвестиционной собственности регламентируется международным стандартом МСФО (IAS) 40 «Инвестиционная собственность».

Если основные средства представляют собой активы, используемые в производственных либо в административных целях (в течение более чем одного отчетного периода), то инвестиционная собственность используется организацией для получения дохода от сдачи в аренду или от роста ее капитальной стоимости.

Отличительной особенностью указанной категории активов является то, что представителями инвестиционной собственности могут являться только объекты недвижимости, а именно: земля, здания (часть здания), сооружения.

Квалифицируемые в качестве инвестиционной собственности приобретенные объекты недвижимости также не могут предназначаться для продажи в ходе хозяйственной деятельности, поскольку в этом случае такие активы либо являются запасами (товарами), реализуемыми в ходе торговой деятельности, либо удовлетворяют критериям признания в качестве внеоборотных активов, удерживаемых для продажи, регулируемых специальным стандартом МСФО (IFRS) 5 «Внеоборотные активы, предназначенные для продажи, и прекращенная деятельность».

Помимо основного стандарта IAS 40 «Инвестиционная собственность» для учета инвестиционной собственности следует принимать во внимание также стандарты:

IAS 17 «Аренда»;

IAS 20 «Учет государственных субсидий»;

IAS 23 «Затраты по займам»;

IAS 36 «Обесценение активов»;

IFRS 5 «Долгосрочные активы, предназначенные для продажи, и прекращенная деятельность».

Согласно правилам российского бухгалтерского учета, из состава основных средств, для целей представления в отчетности, выделяется категория доходных вложений в материальные ценности, назначение которых заключается в предоставлении во временное владение или пользование с целью получения дохода . Несмотря на то что доходные вложения в материальные ценности отражаются в бухгалтерском балансе обособленно от основных средств, порядок учета этих категорий активов практически идентичен и регламентируется одним стандартом - Положением по бухгалтерскому учету «Учет основных средств» ПБУ 6/01, утвержденным приказом Минфина РФ от 30 марта 2001 г. (в ред. от 27 ноября 2006 г.).

В МСФО учету инвестиционной собственности и основных средств посвящены различные стандарты (IAS 16 и IAS 40). Соответственно, в порядке их учета наблюдаются существенные расхождения.

Признание инвестиционной собственности

Признание инвестиционной собственности в МСФО основывается на общих критериях признания активов:

Вероятность поступления в компанию будущих экономических выгод, связанных с активом;

Возможность надежной оценки стоимости актива.

Если приобретенный (сооруженный) компанией актив представляет собой объект недвижимости и его назначение состоит в предоставлении в операционную аренду либо для получения дохода в виде роста рыночной стоимости актива, а также если назначение его не определено, то указанный актив следует квалифицировать как инвестиционную собственность. При этом целью компании не является реализация актива в краткосрочной перспективе.

Инвестиционная недвижимость, как правило, самостоятельно генерирует денежные потоки, которые не связаны с остальными активами организации. В этом смысле инвестиционная недвижимость отличается от объектов основных средств, поскольку денежный поток от активов, используемых в процессе производства или поставки товаров или услуг, как правило, взаимосвязан с большим количеством других производственных активов (занимаемых владельцем либо используемых в административных целях).

Недвижимость, только находящаяся на стадии строительства (сооружения, реконструкции), не может рассматриваться в качестве инвестиционной собственности и должна учитываться как объект основных средств на основании международного стандарта IAS 16, даже если назначение этой недвижимости заключается в предоставлении в аренду. Недвижимость может квалифицироваться как объект инвестиционной собственности только по завершении строительства.

Однако стандарт распространяется на объекты недвижимости, находящиеся на стадии реконструкции, переработки для целей использования их в качестве объекта аренды.

Примерами инвестиционной собственности являются:

Земля, которой владеют с целью увеличения ее стоимости, а не для краткосрочной продажи в ходе хозяйственной деятельности;

Земля, назначение использования которой не определено;

Здание, принадлежащее собственнику (или арендуемое им на условиях финансовой аренды) и сдаваемое в операционную аренду;

Свободное здание, предназначенное для сдачи в операционную аренду;

Здание, в котором осуществляется капитальный ремонт, улучшающий характеристики помещения для сдачи в аренду.

Не подпадают под определение инвестиционной собственности:

Финансовые активы (IAS 32 «Финансовые инструменты: раскрытие и представление информации», IAS 39 «Финансовые инструменты: признание и оценка») и предметы искусства;

Активы, предназначенные для продажи в ходе обычной хозяйственной деятельности (например, у компаний, занимающихся продажей недвижимости). Такие активы квалифицируются как запасы (IAS 2 «Запасы») либо как внеоборотные активы на продажу (IFRS 5 «Внеоборотные активы, предназначенные для продажи, и прекращенная деятельность»);

Объекты, создаваемые подрядчиками (являются работами, выполняемыми для третьих лиц (IAS 11 «Договоры подряда»));

Недвижимость, занимаемая собственником (непосредственно используемая для извлечения дохода) (IAS 16 «Основные средства»);

Незавершенное строительство объекта, предназначенного для сдачи в операционную аренду (IAS 16 «Основные средства»).

Компании могут использовать для получения дохода от аренды объекты, находящиеся не только в их собственности, но и в пользовании по договору аренды. В том числе, как следует из п. 6 IAS 40, в качестве инвестиционной недвижимости на балансе компаний могут учитываться не только объекты, полученные по договорам финансовой аренды, но и арендуемые на условиях операционной аренды , если по назначению использования объект недвижимости отвечает признакам инвестиционной собственности . Таким образом, полученное по договору операционной аренды недвижимое имущество может классифицироваться и отражаться в учете арендатора как объект финансовой аренды (п. 19 IAS 17 «Аренда»).

Например, офисное здание получено Компанией по договору аренды с Собственником здания сроком на 5 лет. Рыночная стоимость здания составляет 50 млн руб. Ежемесячные арендные платежи составляют 200 тыс. руб. В свою очередь, Компания использует здание для получения дохода от сдачи помещений в операционную аренду.

Условия договора аренды с Собственником позволяют считать его договором операционной аренды (п. 8, IAS 17). Однако в соответствии с IAS 40 Компания-арендатор может учитывать офисное здание как объект финансовой аренды, т. е. на своем балансе, оценивая офисное здание по справедливой стоимости.

Следует отметить, что части одного и того же актива могут учитываться по различным стандартам и, соответственно, отражаться как разные элементы отчетности.

Например, часть собственности, сдаваемая в аренду, должна учитываться отдельно:

От части собственности, занимаемой владельцем, т. е. используемой в процессе производства (продажи) товаров или услуг либо для административных целей (учитывается в качестве основных средств);

Части собственности, предназначенной для продажи в процессе обычной хозяйственной деятельности (речь идет о запасах либо внеоборотных активах на продажу).

Например, на балансе компании находится двухэтажное здание, один этаж которого занят администрацией компании, а другой сдан в аренду. Указанное здание должно делиться на два объекта: инвестиционная собственность и основное средство.

В ситуации, когда объект недвижимости главным образом используется для сдачи в операционную аренду и лишь незначительная его доля занимается собственником, допускается не выделять часть, относящуюся к категории основных средств, а учитывать весь объект недвижимости как инвестиционную собственность.

Порядок классификации активов зависит от того, какая отчетность готовится на ее основе: консолидированная или индивидуальная.

Например, Компания сдает здание в операционную аренду материнской или дочерней компании. Для целей подготовки консолидированной отчетности здание представляет собой собственность, занимаемую владельцем, и, следовательно, является объектом основных средств. В индивидуальной отчетности Компании то же здание будет являться объектом инвестиционной собственности.

Первоначальная оценка

Первоначальная оценка инвестиционной собственности в целом аналогична оценке объектов основных средств: первоначальная стоимость объекта включает покупную цену, прямые затраты по сделке (в том числе стоимость профессиональных юридических услуг, налоги на передачу недвижимости и пр.), прямые затраты по приведению в рабочее состояние.

Не включаются в первоначальную стоимость инвестиционной собственности первоначальные операционные убытки и сверхнормативные затраты, понесенные при сооружении объекта недвижимости.

Если компания сооружает или приобретает объект инвестиционной недвижимости, подготовка которого к предполагаемому использованию требует значительного времени, в составе его первоначальной стоимости учитываются процентные затраты в соответствии с международным стандартом IAS 23 «Затраты по займам».

Как и при оценке основных средств, при отсрочке расчетов первоначальная стоимость объекта определяется как дисконтированная денежная стоимость по договору, а разница между ценой и общей суммой платежа признается процентным расходом за период кредитования.

При приобретении путем обмена на другие неденежные активы либо путем расчетов в совокупности денежными средствами и неденежными активами инвестиционная собственность должна оцениваться по справедливой стоимости. Исключение составляют случаи, когда в обменной операции отсутствует коммерческая сущность (некоммерческие сделки; сделки, не преследующие цель получения прибыли) либо справедливая стоимость передаваемого или получаемого актива не может быть достоверно оценена. В этих случаях в качестве первоначальной стоимости приобретаемого актива должна приниматься балансовая стоимость отдаваемого актива.

Правила формирования первоначальной стоимости инвестиционной собственности близки к российским правилам оценки основных средств. Однако первоначальная стоимость в двух системах учета может различаться ввиду различного подхода к оценке справедливой (рыночной) стоимости. Но наиболее вероятны расхождения в случае, если приобретение недвижимости осуществляется с рассрочкой платежа, поскольку по правилам МСФО первоначальная стоимость при этом рассчитывается как дисконтированная цена объекта.

В ситуации, когда инвестиционная собственность приобретается по договору финансовой аренды, она должна оцениваться в порядке, предусмотренном IAS 17 «Аренда», т. е. по наименьшей из двух оценок: справедливой стоимости или дисконтированной стоимости совокупных арендных платежей. При этом одновременно в учете возникает первоначальное обязательство перед арендатором.

По международным стандартам объект финансовой аренды подлежит учету на балансе арендатора и в отношении него арендатором начисляется амортизация.

В российском учете объект финансовой аренды (лизинга) может учитываться как на балансе арендатора, так и на балансе лизингодателя, в зависимости от условий конкретного договора аренды.

Согласно п. 7-8 ПБУ 6/01 «Учет основных средств», объект лизинга оценивается по правилам оценки основных средств (т. е. по первоначальной стоимости, которая в том числе включает суммы, уплачиваемые в соответствии с договором поставщику, а также уплачиваемые за доставку объекта и приведение его в состояние, пригодное к использованию (без учета НДС)). Таким образом, первоначальная стоимость объекта, полученного по договору финансовой аренды, включает как минимум общую сумму будущих лизинговых платежей.

В МСФО объект финансовой аренды должен быть оценен по наименьшей из двух оценок: справедливой стоимости или совокупных минимальных арендных платежей.

Если же минимальные арендные платежи ниже показателя справедливой стоимости и в двух системах учета объект аренды отражен по стоимости совокупных арендных платежей, расхождение в показателях отчетности может быть вызвано необходимостью дисконтирования последних по правилам МСФО.

Последующая оценка

После первоначального признания инвестиционная собственность аналогично основным средствам подлежит оценке:

Либо по фактической стоимости (себестоимости), т. е. по методу, изложенному в МСФО (IAS) 16 для основных средств: по себестоимости за вычетом любой накопленной амортизации и любых накопленных убытков от обесценения;

Либо по справедливой стоимости.

Но в отличие от основных средств закрепленный в учетной политике метод оценки должен применяться для всей инвестиционной собственности, а не для отдельных групп объектов.

Между тем в стандарте сделано исключение для отдельных видов инвестиционной собственности (п. 32А IAS 40 «Инвестиционная собственность»), а именно:

Объекты операционной аренды как инвестиционная собственность в обязательном порядке должны оцениваться по справедливой стоимости вне зависимости от основного метода оценки инвестиционной собственности, избранного в учетной политике компании;

Объекты недвижимости, по которым справедливую стоимость нельзя определить с достаточной степенью достоверности, могут оцениваться по себестоимости (если ранее компания не учитывала их по справедливой стоимости) - также вне зависимости от метода оценки прочих объектов.

В последнем случае (когда справедливую стоимость объекта инвестиционной собственности невозможно определить достоверно) объект должен оцениваться в соответствии со стандартом IAS 16 «Основные средства», т. е. с периодическим начислением амортизации и проведением теста на обесценение (в этом случае ликвидационная стоимость принимается равной нулю).

Следует отметить, что IAS 40 «Инвестиционная собственность» не приветствует переход учетной политики от оценки инвестиционной недвижимости по справедливой стоимости к оценке по себестоимости, так как считается, что такое изменение учета не может привести к более адекватному представлению отчетности.

Возможность выбора способа оценки объектов, закрепленная в IAS 40, вообще говоря, носит условный характер и имеет значение только для представления основных форм отчетности, так как если компания предпочла учитывать свою инвестиционную недвижимость по фактической стоимости, то она обязана раскрыть в пояснительных примечаниях к отчетности ее действительную, рыночную, стоимость. Из этого следует, что обязательной ежегодной процедурой является анализ соответствия оценки всей инвестиционной недвижимости компании ее действительной стоимости.

Модель справедливой стоимости

Переоценка объектов недвижимости в случае выбора модели оценки по справедливой стоимости должна проводиться с достаточной периодичностью, с тем чтобы справедливая стоимость инвестиционной собственности отражала рыночные условия на дату составления отчетности.

В МСФО понятие справедливой стоимости означает цену, которая может быть получена за актив в сделке между независимыми, осведомленными и желающими совершить такую сделку сторонами. МСФО 40 «Инвестиционная собственность» уделяет большое внимание порядку определения справедливой стоимости объектов инвестиционной собственности.

Порядок оценки справедливой стоимости инвестиционной недвижимости в целом аналогичен оценке объектов основных средств. Однако тестирование учетной стоимости инвестиционной собственности следует проводить ежегодно. Предполагается также, что исходя из назначения инвестиционной недвижимости ее стоимость в большинстве случаев надежно определяется. Компаниям рекомендуется (хотя и не вменяется в обязанность) для определения справедливой стоимости инвестиционной недвижимости привлекать независимых оценщиков, имеющих соответствующую профессиональную квалификацию и опыт работы с аналогичной недвижимостью на данной экономической территории.

В случае если компании выбирают путь оценки справедливой стоимости инвестиционной недвижимости собственными силами, следует иметь в виду, что наилучшим доказательством в этом случае являются цены на активном рынке для аналогичной собственности, имеющей аналогичное месторасположение и состояние.

При недоступности информации с активного рынка могут использоваться цены на активном рынке по неаналогичной недвижимости с последующей корректировкой этих цен с учетом имеющихся различий либо цены на аналогичную собственность на менее активном рынке с учетом различия экономических условий.

При отсутствии возможности получения информации о рыночных ценах может быть выбран альтернативный вариант оценки недвижимости - как дисконтированная величина будущих денежных потоков в отношении указанных объектов недвижимости.

Таким образом, IAS 40 «Инвестиционная собственность» предлагает оценивать справедливую стоимость на основании данных с активного рынка, а при их отсутствии - расчетным путем, исходя из ожидаемых доходов от этой недвижимости, дисконтированных с учетом рыночных коэффициентов.

Следует также учитывать, что при определении справедливой стоимости объектов инвестиционной собственности может возникнуть ситуация, когда определение справедливой стоимости объекта с достаточной степенью надежности невозможно. В таких случаях, если компания ранее оценивала объект по справедливой стоимости, она должна продолжать оценивать его по справедливой стоимости, даже несмотря на сокращение количества сопоставимых сделок на рынке и доступной информации о рыночных ценах.

При выборе наиболее подходящего варианта определения справедливой стоимости инвестиционной недвижимости, при равной степени надежности предложенных оценок, компании следует руководствоваться принципом осмотрительности, заключающимся в том, что активы в отчетности компаний не должны быть завышены.

При определении справедливой стоимости инвестиционной собственности следует использовать только текущие цены на недвижимость и не принимать во внимание предстоящие капитальные затраты, которые могут повлечь увеличение дохода от недвижимости в будущем.

РСБУ. Используемый на практике российскими предприятиями порядок переоценки объектов основных средств и доходных вложений в материальные ценности сильно отличается от переоценки по правилам МСФО. А именно: отечественные компании применяют полученную от оценочных компаний информацию к пересчету первоначальной стоимости объектов. Затем по каждому объекту пересчитывается величина накопленной амортизации с использованием расчетного коэффициента, который определяется как соотношение стоимости объекта по данным оценщика к первоначальной стоимости на дату переоценки. В результате переоценки новая балансовая стоимость недвижимости может быть равна нулю - в случае полного износа объекта (когда накопленная амортизация по объекту равна его первоначальной (восстановительной) стоимости).

По правилам МСФО в процессе переоценки возникает необходимость приведения балансовой (т. е. остаточной) стоимости основных средств, а также инвестиционной недвижимости к справедливой стоимости на текущую дату. Повышение стоимости объекта при переоценке может означать в МСФО продление срока полезного использования объекта. В российском же учете срок полезного использования является показателем неизменным, за исключением ситуации, когда в результате модернизации объекта улучшаются его технические характеристики.

Кроме переоценки по документально подтвержденным рыночным ценам в РСБУ предусмотрена также возможность проведения переоценки основных фондов посредством индексации (п. 43 Методических указаний по учету основных средств). Метод индексации основан на применении индексов-дефляторов, рассчитываемых органами статистики. В настоящее время такие индексы не публикуются. Организация вправе самостоятельно утвердить индексы для переоценки или использовать индексы, разработанные НИИ Росстата на коммерческой основе (см. Письмо Минфина России от 31 июля 2003 г. № 04-02-05/3/63). Аналогичный метод переоценки в МСФО не предусмотрен.

Изменения справедливой стоимости инвестиционной собственности должны признаваться как прибыли и убытки того периода, в котором они возникли, и представляться в отчете о прибылях и убытках. Логику разработчиков стандарта можно объяснить следующим образом: переоценка инвестиционной собственности является таким же плановым доходом от недвижимости, как и доход от сдачи в аренду. Как альтернатива, от основных средств компания получает доход путем их эксплуатации в ходе хозяйственной деятельности. Возможный доход от переоценки основных средств носит побочный, неплановый характер, поэтому положительный результат от переоценки основных средств не формирует финансовые результаты отчетного периода, а относится на капитал.

Это является принципиальным отличительным моментом, поскольку в РСБУ результаты переоценки отражаются в капитале (либо в составе резерва переоценки, либо в нераспределенной прибыли). Иного, специального порядка для переоценки доходных вложений в материальные ценности ПБУ 6/01 «Основные средства» не предусмотрено. Поэтому в процессе трансформации российской отчетности в отчетность по МСФО специалистам отечественных компаний, ведущих учет недвижимости по переоцененной стоимости, возможно, потребуется выполнять существенные корректировки для целей формирования отчета о прибыли и убытках и отчета об изменении собственного капитала (или отчета о комплексной прибыли).

По правилам МСФО недвижимость, учитываемая по справедливой стоимости, не амортизируется и не подвергается обесценению в соответствии со стандартом IAS 36 «Обесценение активов». Это объясняется тем, что фактически из стандарта следует (несмотря на отсутствие прямого указания), что оценка инвестиционной собственности должна быть приведена к справедливой стоимости на каждую отчетную дату, т. е. ежегодно.

Модель фактической стоимости

Если компания выбирает модель учета инвестиционной недвижимости по себестоимости, то после первоначального признания инвестиционная собственность должна оцениваться аналогично основным средствам, в соответствии с IAS 16 «Основные средства», т. е. по первоначальной стоимости за вычетом накопленной амортизации и соответствующего накопленного убытка от обесценения. Последнее означает, что, если на отчетную дату объект отвечает признакам обесценения, его балансовая стоимость должна быть сопоставлена со стоимостью его возможного использования и снижена до этой величины.

В случае если объект инвестиционной собственности удовлетворяет условиям признания его в качестве внеоборотного актива для продажи, он должен оцениваться по правилам МСФО (IFRS 5) «Внеоборотные активы, предназначенные для продажи, и прекращенная деятельность» (п. 56 IAS 40) .

РСБУ. На расхождение балансовой стоимости недвижимости, оцениваемой по фактической стоимости, влияет различие порядка начисления амортизации, а именно необходимость пересмотра срока амортизации по МСФО и фиксированный срок амортизации по российскому учету, изменяемый исключительно в случае проведения модернизации объекта. Кроме того, на инвестиционную собственность, оцениваемую по фактической стоимости, распространяется действие стандарта IAS 36 «Обесценение активов».

Последующие затраты. Корректировка первоначальной стоимости

Последующие затраты по объекту инвестиционной собственности представляют собой затраты на текущее обслуживание, мелкий и крупный ремонт и учитываются по аналогии с затратами в отношении основных средств, а именно:

Затраты на осуществление текущего ремонта и ежедневное обслуживание инвестиционной собственности не капитализируются в балансовой стоимости, а признаются текущими расходами периода (это такие затраты, как оплата труда обслуживающего персонала, стоимость расходных материалов и мелких запчастей и т. п.).

Капитальный ремонт объектов инвестиционной собственности, заключающийся в замене крупных частей, влечет за собой увеличение первоначальной стоимости объекта на стоимость новой запасной части. При этом балансовая стоимость отремонтированного объекта подлежит уменьшению на остаточную стоимость заменяемой запчасти.

В российском учете увеличение первоначальной стоимости объекта в связи с капитальным ремонтом не предусмотрено (т. е. затраты относятся к текущим расходам периода). Исключение составляет модернизация объектов, в результате которой понесенные затраты капитализируются в стоимости объекта.

Переклассификация объектов инвестиционной собственности

Когда объект более не удовлетворяет определению инвестиционной собственности, его следует перевести в другую, соответствующую категорию:

Если принято решение об использовании объекта для собственных нужд, то объект инвестиционной собственности должен быть переведен в основные средства.

При принятии решения о продаже объекта в ходе обычной хозяйственной деятельности объект должен быть переведен в категорию запасов (начало разработки с целью продажи является обязательным условием перевода инвестиционной собственности в категорию запасов, в противном случае до момента выбытия объект классифицируется как инвестиционная собственность).

Как следует из п. 56 IAS 40, инвестиционная недвижимость может удовлетворять условиям признания в качестве внеоборотного актива на продажу. Следовательно, можно сделать вывод о том, что объект инвестиционной недвижимости может переклассифицироваться и в данную категорию активов. Прямое указание по этому вопросу в МСФО (IAS) 40 отсутствует. Однако инвестиционная собственность попадает в сферу влияния МСФО (IFRS) 5.

Ниже приведены обратные ситуации, которые являются основанием для перевода актива в состав инвестиционной собственности:

Сдача объекта (части объекта) недвижимости в операционную аренду;

Окончание использования для собственных нужд (при отсутствии иных конкретных намерений);

Окончание строительства или перестройки объекта недвижимости.

При переводе активов из одной категории в другую возникает проблема изменения его оценки.

Например, объект инвестиционной недвижимости, учитываемой по модели справедливой стоимости, переводится в состав основных средств, которые по учетной политике оцениваются по фактической стоимости (первоначальная стоимость за минусом амортизации и убытков от обесценения). Следует ли в этом случае восстанавливать первоначальную стоимость объекта недвижимости?

Правило IAS 40 заключается в следующем:

1. Если для учета инвестиционной собственности используется модель фактической стоимости, то переводы между категориями инвестиционной собственности, основных средств и запасов производятся по балансовой стоимости (п. 39 IAS 40).

2. Если для учета инвестиционной собственности применяется модель справедливой стоимости, то при переводе инвестиционной собственности в основные средства или запасы предполагаемой первоначальной стоимостью для последующего учета считается справедливая стоимость объекта недвижимости на дату изменения использования, т. е. перевод производится по справедливой стоимости на дату перевода (п. 60 IAS 40).

Таким образом, рассматриваемый в примере объект инвестиционной недвижимости, учитываемой по модели справедливой стоимости, должен быть переведен в основные средства по справедливой стоимости на дату принятия решения о прекращении признания его в качестве объекта инвестиционной собственности.

Например, договор операционной аренды здания заканчивается 31 декабря 2008 г., после чего в здание переезжает головной офис Компании. По данным оценщиков, справедливая стоимость здания на отчетную дату составила 30 млн руб. Соответственно, на 1 января 2009 г. должен быть осуществлен перевод здания из категории инвестиционной собственности в категорию основных средств.

Согласно учетной политике Компании, учет основных средств осуществляется по фактической стоимости. Следовательно, предполагаемая первоначальная стоимость здания на 1 января 2009 г. составляет 30 млн руб., которая амортизируется в соответствии с учетной политикой компании в отношении основных средств.

При переводе внеоборотного актива в категорию инвестиционной собственности, которая будет учитываться по справедливой стоимости, объект должен быть переоценен. В большинстве случаев стандарт предписывает отражать результаты этой первой переоценки по правилам учета той категории активов, из которой осуществляется перевод в другую категорию, а именно:

При переводе объекта основных средств в инвестиционную собственность, которая будет учитываться по справедливой стоимости, разница между балансовой стоимостью объекта основных средств и справедливой стоимостью инвестиционной собственности на эту дату учитывается как переоценка в соответствии с МСФО (IAS) 16 «Основные средства».

При переводе запасов в инвестиционную собственность, которая будет учитываться по справедливой стоимости, разница между балансовой стоимостью объекта и справедливой стоимостью собственности на эту дату признается как прибыль (убыток) периода (п. 63 IAS 40).

Например, Компания планирует использовать здание для сдачи в операционную аренду. На дату заключения договора аренды балансовая стоимость здания составила 2 млн руб. Рыночная стоимость здания на эту же дату составила 20 млн руб.

При переводе здания в разряд инвестиционной собственности его следует дооценить до справедливой стоимости 20 млн руб. с отражением результата переоценки (18 млн руб.) в капитале.

По мнению автора, при переводе объекта инвестиционной собственности в категорию внеоборотных активов для продажи результаты первой переоценки следует также отражать в отчете о прибылях и убытках, т. е. по правилам IAS 40.

Исключение представляет ситуация окончания строительства объекта хозяйственным способом и включения его в состав инвестиционной собственности, учитываемой по справедливой стоимости. В этом случае разница между справедливой стоимостью на эту дату и предыдущей балансовой стоимостью признается как прибыль (убыток) периода (п. 65 IAS 40).

Раскрытие информации об инвестиционной собственности в финансовой отчетности

В пояснительной записке к отчетности по МСФО в отношении инвестиционной собственности компании обязаны отразить:

Метод учета недвижимости, зафиксированный в учетной политике;

Описание и оценку по справедливой стоимости доли собственности, находящейся в операционной аренде, которая удовлетворяет определению инвестиционной собственности;

Критерии разделения инвестиционной собственности, собственности, занимаемой собственником, и собственности, удерживаемой для продажи в ходе обычной хозяйственной деятельности;

Методы определения справедливой стоимости инвестиционной собственности и сопутствующие расчету неопределенности, включая указание о том, была ли справедливая стоимость подтверждена доказательствами с активного рынка либо определение ее базировалось на других факторах из-за недостатка сравнительных рыночных цен или ввиду специфики объекта недвижимости;

В какой мере справедливая стоимость инвестиционной собственности базируется на данных независимых оценщиков, владеющих соответствующей квалификацией и обладающих опытом оценки аналогичной инвестиционной собственности;

Доходы и расходы, признанные в отчете о прибылях и убытках, в отношении инвестиционной собственности, используемой для сдачи в аренду;

Существующие ограничения в отношении продажи инвестиционной собственности или получения дохода;

Контрактные обязательства по приобретению, строительству или разработке инвестиционной собственности либо по ее ремонту, поддержанию или улучшению.

Кроме того, компания, использующая модель справедливой стоимости, должна представить изменение стоимости инвестиционной собственности на начало и конец отчетного периода с расшифровкой:

Увеличения общей стоимости недвижимости в результате поступления объектов (в том числе за счет объединения бизнеса) и включения дополнительных расходов;

Уменьшения стоимости недвижимости в результате выбытия объектов и переклассификации;

Изменений в результате корректировки справедливой стоимости;

Прочих изменений.

Если справедливая стоимость отдельных объектов инвестиционной собственности не может быть надежно определена и для них используется модель первоначальной стоимости, необходимо представить описание такой недвижимости и причины невозможности надежной оценки справедливой стоимости. По таким объектам вышеуказанная информация об изменении стоимости на начало и конец периода предоставляется отдельно.

Компании, использующие модель первоначальной стоимости, должны раскрывать информацию об используемых методах и нормах амортизации, а также информацию об изменении остаточной стоимости инвестиционной недвижимости на начало и конец периода в разрезе балансовой стоимости и накопленной амортизации. Изменение балансовой стоимости и амортизации должно содержать информацию:

Об увеличении общей стоимости недвижимости в результате поступления объектов (в том числе за счет объединения бизнеса) и включения дополнительных расходов;

Уменьшении стоимости недвижимости в результате выбытия и переклассификации;

Величине признанных и восстановленных в отчетном периоде убытков от обесценения.

Кроме вышеизложенной информации компании, использующие модель первоначальной стоимости, должны раскрыть справедливую стоимость инвестиционной собственности.

«Основные средства, предназначенные исключительно для предоставления организацией за плату во временное владение и пользование или во временное пользование с целью получения дохода, отражаются в бухгалтерском учете и бухгалтерской отчетности в составе доходных вложений в материальные ценности» (п. 5 Положения по бухгалтерскому учету ПБУ 6/01 «Учет основных средств», утвержденного Приказом Минфина РФ от 30 марта.2001 г. (в ред. от 27 ноября 2006 г.)).

"Финансовая газета", 2008, N 27
МСФО 40 "ИНВЕСТИЦИОННАЯ СОБСТВЕННОСТЬ"
Инвестиционная собственность представляет собой имущество в виде земельных участков и (или) зданий (части зданий - помещений), которыми организация распоряжается на основании права собственности или договора финансовой аренды (лизинга) и которые предназначены исключительно для целевого использования путем передачи в аренду и (или) получения дохода от повышения стоимости капитала (увеличения стоимости имущества).
К инвестиционной недвижимости относятся земля и здания, предназначенные для сдачи в аренду, и (или) доход, связанный с увеличением стоимости капитала.
Все, что относится к инвестиционной собственности, не должно использоваться в хозяйственной деятельности, связанной с производством и (или) поставкой товаров, выполнением работ, оказанием услуг. Этим инвестиционная собственность отличается от основных средств организации, кроме того, она не предназначена для продажи в ходе обычной операционной деятельности, этим же инвестиционная собственность отличается и от запасов.
Необходимо помнить, что учет незавершенного строительства либо учет объектов недвижимости, находящихся в стадии реконструкции, регулируются МСФО 16 "Основные средства" и не относятся к инвестиционной собственности. Если часть недвижимости используется для собственных нужд, а часть сдается в аренду, то и учитываться они должны по долям участия - как основное средство и как инвестиционный актив.
Например, организация "А" имеет в собственности офисные помещения, 50% которых используются в ее деятельности, а часть сдаются в аренду третьему лицу. В соответствии с МСФО 16 такие части могут учитываться раздельно только тогда, когда существует возможность их продажи по отдельности, в противном случае такая собственность может быть классифицирована как инвестиционная, если собственник (организация "А") использует для собственных нужд только ее незначительную часть.
Поскольку половина собственности не может быть реализована отдельно и используется в собственных целях, следовательно, данные офисы не могут являться инвестиционной собственностью и должны учитываться в соответствии с МСФО 16.
Таким образом, для того чтобы квалифицировать актив как инвестиционную собственность, он должен одновременно удовлетворять совокупности критериев, а именно:
юридическому (определяет основание владения или распоряжения активом);
физическому (определяет принадлежность актива к объектам недвижимости);
целевому (определяет цель использования актива).
Инвестиционная собственность, безусловно, признается в качестве актива в случае, если:
существует вероятность поступления в организацию будущих экономических выгод, связанных с использованием указанного имущества;
стоимость имущества может быть надежно измерена и достоверно оценена.
Перечисленные условия должны иметь место на момент первоначального признания актива. При этом организация может получить будущие экономические выгоды от владения инвестиционной собственностью только при переходе к ней всех рисков и преимуществ, связанных с владением данным активом.
Инвестиционная собственность первоначально учитывается по фактической себестоимости, которая включает в себя непосредственно стоимость приобретения, а также иные прямые затраты, связанные с приобретением актива. В случае строительства имущества хозяйственным способом его первоначальная стоимость представляет собой все произведенные затраты на дату завершения строительства. При этом не подлежат включению в себестоимость:
затраты по вводу инвестиционного актива в эксплуатацию (за исключением случаев, когда указанные затраты необходимы для приведения актива в рабочее состояние);
первоначальные убытки до выхода на планируемый уровень сдачи объектов в аренду;
величина сверхнормативного потребления материальных и трудовых ресурсов при строительстве хозяйственным способом.
В случае если рассматриваемые объекты приобретаются на условиях отсрочки платежа и при этом период отсрочки превышает срок обычных условий кредитования, то себестоимость определяется как стоимость покупки. Разница между указанной ценой и суммарными выплатами является расходами на выплату процентов и в качестве расходов периода подлежит включению в отчет о прибыли и убытках.
После признания инвестиционного актива организация в соответствии с учетной политикой выбирает одну из двух возможных моделей учета:
учет по первоначальной стоимости приобретения (модель по первоначальной стоимости приобретения);
учет по справедливой стоимости (модель учета по справедливой стоимости).
При учете по первоначальной стоимости приобретения организация осуществляет учет актива по остаточной стоимости за вычетом убытков от обесценения. При этом остаточная стоимость определяется как себестоимость приобретения за вычетом накопленной амортизации и накопленных убытков от обесценения актива, которые представляют собой превышение балансовой стоимости актива над его возмещаемой стоимостью.
Организация, выбравшая данный вариант учета, в обязательном порядке должна раскрывать информацию о справедливой стоимости актива в примечании к финансовой отчетности.
Справедливой стоимостью называют сумму денежных средств, на которую можно обменять актив при совершении сделки между хорошо осведомленными и независимыми сторонами, при этом продавец и покупатель в разумной степени осведомлены о сущности и основных характеристиках объекта инвестиционной собственности, о его фактическом и будущем способе использования и уровне рыночных цен на период покупки на аналоговые объекты. При этом сказанное не означает, что этот инвестиционный актив обязательно должен быть продан, имеется в виду, что потенциальный покупатель мог бы купить по данной цене данный актив, а потенциальный продавец мог бы продать данный актив. Под независимыми сторонами понимают абсолютное исключение аффилированности и предполагается, что сделка может быть совершена между несвязанными сторонами, при этом каждая сторона действует отдельно от другой.
Предположим, что у организации "А" имеется еще собственность, которая сдается в аренду другим организациям. При этом сдача в аренду офисных помещений в год составляет 75% от общего числа помещений. Каждое не сданное в аренду помещение остается неиспользуемым, однако в то же время периодически используется для проведения экзаменов (аттестаций) своих работников. Текущая балансовая стоимость данной собственности составляет 5 млн долл. Справедливая стоимость на 1 января 2005 г. и 31 декабря 2005 г. составляла 7 млн долл. и 7,3 млн долл. соответственно. Нерегулярное проведение аттестаций на незначительной площади следует рассматривать как незначительное использование, кроме того, 75% сданной в аренду площади подтверждает, что такая собственность может считаться инвестиционной и учитываться в соответствии с МСФО 40.
Если организация "А" желает использовать модель учета по справедливой стоимости, то отразить в балансе необходимо 7 млн долл. Так как у организации имеются данные по текущей стоимости, получается, что для последующей оценки актива была изменена модель учета, а значит, произошло изменение учетной политики. Раз произошло изменение учетной политики по каким-либо причинам (например, была исправлена ошибка), следовательно, корректировка остатков должна быть проведена через входящий остаток нераспределенной прибыли.
При учете по справедливой стоимости приобретения организация после первоначального признания отражает объекты инвестиционной собственности по справедливой стоимости. При этом предполагается, что всегда существует возможность достоверно определить справедливую стоимость имущества. Если такая возможность в момент приобретения имущества отсутствует, то актив необходимо учитывать по первоначальной стоимости приобретения. В этом случае все прочие объекты инвестиционной собственности должны отражаться в учете по справедливой стоимости. При этом прибыль или убыток от изменения справедливой стоимости инвестиционного имущества относится на прибыль или убыток текущего периода, т.е. того отчетного периода, в котором они возникли.
Справедливая стоимость инвестиционного имущества, как правило, может быть всегда достоверно определена. Однако существуют редкие случаи, когда эта процедура вызывает серьезные затруднения. Например, на момент первоначального признания инвестиционного имущества отсутствует информация о сопоставимых сделках с аналогичным имуществом и альтернативная оценка справедливой стоимости, полученная иным образом. В этом случае организация должна учитывать инвестиционный актив по первоначальной стоимости вплоть до его выбытия. При этом все остальные объекты инвестиционной собственности отражаются по справедливой стоимости. Данные объекты должны учитываться по справедливой стоимости вплоть до их выбытия (реализации, реклассификации) даже при сокращении количества сопоставимых сделок и отсутствии доступной информации о рыночных ценах.
Реклассификация имущества (перевод объекта в категорию инвестиционного имущества или его исключение из указанной категории) осуществляется исключительно при изменении способа его использования. Стоит отдельно обратить внимание на то, что организация осуществляет реклассификацию имущества из инвестиционной собственности в запасы только при изменении способа его использования. Таким изменением является, например, начало улучшения актива с целью его последующей реализации. Если принимается решение о реализации объекта инвестиционной собственности без его предварительного улучшения, то его реклассификация в разряд запасов не производится и актив отражается как инвестиционная собственность до его реализации. Аналогичная ситуация складывается и в случае, когда организация начинает реконструкцию имеющегося объекта инвестиционной собственности для его дальнейшего использования в качестве такого же объекта. При этом инвестиционное имущество сохраняет свой статус.
Если организация учитывает инвестиционную собственность по первоначальной стоимости, то его реклассификация не приводит к изменению балансовой стоимости объектов.
При учете указанного имущества по справедливой стоимости после его реклассификации в качестве стоимости запасов или основных средств (имущества, занимаемого владельцем) будет выступать справедливая стоимость инвестиционной собственности на дату изменения способа его использования.
Организации в процессе осуществления хозяйственной деятельности постоянно самостоятельно создают, приобретают у третьих лиц или отчуждают в пользу третьих лиц разнообразное имущество, которое может быть классифицировано по различным основаниям. Каждому виду указанного имущества присущи свои особенности, связанные с его отражением в финансовой отчетности организации.
Для того чтобы иметь возможность достоверного отражения операций с имуществом в финансовой отчетности, необходимо:
наличие надежных критериев классификации имущества организации;
знание и успешное применение особенностей отражения в отчетности операций с каждым видом имущества.
В.Вишнякова
Заместитель начальника
отдела аудита
Департамента аудита
ЗАО "СВ-Аудит"
Подписано в печать
02.07.2008

Признание, оценка и раскрытие информации об инвестиционном имуществе регламентируется IAS 40 «Инвестиционное имущество». Инвестиционное имущество представляет собой объекты собственности, такие как земля и здания (может быть часть здания), либо оба элемента совместно, удерживаемые компанией в целях получения дохода от аренды и/или дохода от прироста их стоимости.

Если часть объекта недвижимости используется для получения арендной платы, а другая для производства товаров (работ, услуг), то компания обязана их учитывать отдельно. Однако, если только незначительная часть используется для производства, то стандарт допускает классификацию объекта как инвестиционного имущества. Недвижимость, которую арендует материнская или дочерняя компания не относится к инвестиционному имуществу, поскольку для группы компаний это недвижимость занимаемая владельцем.

Инвестиционное имущество признается, когда существует вероятность поступления будущих экономических выгод и ее стоимость можно достоверно определить.

Первоначально инвестиционное имущество оценивается по фактическим затратам на покупку, которые состоят из стоимости имущества и прямых затрат на покупку. В последствии, компания должна определить в учетной политике выбранный метод учета инвестиционного имущества: либо по справедливой стоимости, либо по фактическим затратам. При этом выбранный метод учета нужно применять для всех объектов инвестиционной недвижимости.

Справедливая стоимость объекта - это сумма, на которую данный объект может быть обменен при совершении сделки между осведомленными, заинтересованными и независимыми сторонами. Изменения справедливой стоимости отражаются на счете прибылей и убытков того периода, в котором они возникли.

Модель учета по фактическим затратам предполагает учет инвестиционной собственности по стоимости ее приобретения за вычетом накопленной амортизации и накопленных убытков от обесценения (если имеются), что соответствует учету основных средств.

Окончание договоров аренды и перевод имущества в недвижимость, занимаемую владельцем;

Началом реконструкции в целях продажи, при переводе в запасы;

Началом операционной аренды по договору.

Признание инвестиционного имущества должно быть прекращено, когда от объекта не предполагается получение экономических выгод. Выбытие объекта инвестиционного имущества происходит при его продаже или передаче в финансовую аренду.

Обязательным раскрытием информации является: модель учета инвестиционного имущества, критерии для классификации инвестиционного имущества, степень оценки, произведенной независимым оценщиком, суммы арендного дохода от инвестиционного имущества, прямых операционных расходов и накопленного изменения справедливой стоимости.