Прекращение действия договора служебного помещения. Когда прекращает действие договор найма служебного жилья. Срок договора найма специализированного жилого помещения
Жилищного кодекса Российской Федерации к жилым помещениям специализированного жилищного фонда (далее - специализированные жилые помещения) относятся:
1) служебные жилые помещения;
2) жилые помещения в общежитиях;
3) жилые помещения маневренного фонда;
4) жилые помещения в домах системы социального обслуживания граждан;
5) жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев;
6) жилые помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами;
7) жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан.
В качестве специализированных жилых помещений используются жилые помещения государственного и муниципального жилищных фондов. Использование жилого помещения в качестве специализированного жилого помещения допускается только после отнесения такого помещения к специализированному жилищному фонду с соблюдением требований и в порядке, которые установлены уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Включение жилого помещения в специализированный жилищный фонд с отнесением такого помещения к определенному виду специализированных жилых помещений и исключение жилого помещения из указанного фонда осуществляются на основании решений органа, осуществляющего управление государственным или муниципальным жилищным фондом.
В соответствии с пунктом 1 статьи 101 ЖК РФ договор найма специализированного жилого помещения может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон. Наниматель специализированного жилого помещения в любое время может расторгнуть договор найма специализированного жилого помещения (пункт 2 статьи).
Договор найма специализированного жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя при неисполнении нанимателем и проживающими совместно с ним членами его семьи обязательств по договору найма специализированного жилого помещения, а также в иных предусмотренных настоящего Кодекса случаях (пункт 3 статьи).
Итак, выселение из специализированных жилых помещений в судебном порядке может производиться в следующих случаях:
1) при неисполнении нанимателем и проживающими совместно с ним членами его семьи обязательств по договору найма специализированного жилого помещения, в частности в случаях ( , ЖК РФ):
Как показывает судебная практика, большинство судов тщательно исследуют причины образовавшейся задолженности по оплате жилой площади, исходя из того, что они относятся к обстоятельствам, имеющим юридическое значение
Как указал ВС РФ в Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 г. N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Постановление ), к систематическому нарушению прав и законных интересов соседей нанимателем и (или) членами его семьи с учетом положений и ЖК РФ следует отнести их неоднократные, постоянно повторяющиеся действия по пользованию жилым помещением без соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении или доме граждан, без соблюдения требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, правил пользования жилыми помещениями (например, прослушивание музыки, использование телевизора, игра на музыкальных инструментах в ночное время с превышением допустимой громкости; производство ремонтных, строительных работ или иных действий, повлекших нарушение покоя граждан и тишины в ночное время; нарушение правил содержания домашних животных; совершение в отношении соседей хулиганских действий и др.).
Под использованием жилого помещения не по назначению, исходя из положений - ЖК РФ, следует понимать использование жилого помещения не для проживания граждан, а для иных целей (например использование его для офисов, складов, размещения промышленных производств, содержания и разведения животных), т.е. фактическое превращение жилого помещения в нежилое (вышеуказанного Постановления).
2) в случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства (договор найма специализированного жилого помещения считается в данном случае расторгнутым со дня выезда) ( , ЖК РФ).
Согласно разъяснениям, содержащимся в Постановления, условием удовлетворения иска в данном случае будет являться установление факта постоянного непроживания истца в спорном специализированном жилом помещении, обусловленного его добровольным выездом в другое место жительства и отказом от прав и обязанностей нанимателя по договору найма при отсутствии препятствий в пользовании этим помещением.
3) в случае признания недействительными решения о предоставлении специализированного жилого помещения и заключенного на его основании договора найма специализированного жилого помещения ( ЖК РФ).
Специализированные жилые помещения предоставляются на основании решений собственников таких помещений (действующих от их имени уполномоченных органов государственной власти или уполномоченных органов местного самоуправления) или уполномоченных ими лиц по договорам найма специализированных жилых помещений, за исключением жилых помещений для социальной защиты отдельных категорий граждан, которые предоставляются по договорам безвозмездного пользования. Специализированные жилые помещения предоставляются по установленным настоящим Кодексом основаниям гражданам, не обеспеченным жилыми помещениями в соответствующем населенном пункте (п. 1, п. 2 статьи 99 ЖК РФ).
В Постановления сказано, что нарушение требований РФ и отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду при принятии решения о предоставлении гражданину специализированного жилого помещения с учетом положений и ЖК РФ может служить основанием для предъявления в судебном порядке заинтересованными лицами требования о признании этого решения, а также заключенного на его основании договора найма специализированного жилого помещения недействительными и выселении проживающих в жилом помещении лиц.
4) В связи с утратой (разрушением) такого жилого помещения.
В соответствии с пунктом 2 статьи 102 ЖК РФ переход права собственности на служебное жилое помещение или жилое помещение в общежитии, а также передача такого жилого помещения в хозяйственное ведение или оперативное управление другому юридическому лицу влечет за собой прекращение договора найма такого жилого помещения, за исключением случаев, если новый собственник такого жилого помещения или юридическое лицо, которому передано такое жилое помещение, является стороной трудового договора с работником - нанимателем такого жилого помещения. Выселение граждан из служебных жилых помещений или жилых помещений в общежитиях с предоставлением других жилых помещений в случае, предусмотренном настоящего Кодекса, осуществляется прежним собственником или юридическим лицом, передающими соответствующие жилые помещения (пункт 4 статьи 103 ЖК РФ).
5) В связи со смертью одиноко проживавшего нанимателя (п. 5 статьи 83 ЖК РФ).
На основании статьи 103 ЖК РФ в случаях расторжения или прекращения договоров найма специализированных жилых помещений граждане должны освободить жилые помещения, которые они занимали по данным договорам. В случае отказа освободить такие жилые помещения указанные граждане подлежат выселению в судебном порядке без предоставления других жилых помещений, за исключением случаев, предусмотренных настоящего Кодекса и настоящей статьи.
Пункт 2 вышеуказанной статьи содержит перечень лиц, которые не могут быть выселены из служебных жилых помещений и жилых помещений в общежитиях без предоставления других жилых помещений:
Это лица, не являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения и состоящие на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях:
1) члены семьи военнослужащих, должностных лиц, сотрудников органов внутренних дел, органов федеральной службы безопасности, таможенных органов Российской Федерации, органов государственной противопожарной службы, органов по контролю за оборотом наркотических средств и психотропных веществ, учреждений и органов уголовно-исполнительной системы, погибших (умерших) или пропавших без вести при исполнении обязанностей военной службы или служебных обязанностей;
2) пенсионеры по старости;
3) члены семьи работника, которому было предоставлено служебное жилое помещение или жилое помещение в общежитии и который умер;
4) инвалиды I или II групп, инвалидность которых наступила вследствие трудового увечья по вине работодателя, инвалиды I или II групп, инвалидность которых наступила вследствие профессионального заболевания в связи с исполнением трудовых обязанностей, инвалиды из числа военнослужащих, ставших инвалидами I или II групп вследствие ранения, контузии или увечья, полученных при исполнении обязанностей военной службы либо вследствие заболевания, связанного с исполнением обязанностей военной службы.
Гражданам, указанным в настоящей статьи, предоставляются другие жилые помещения, которые должны находиться в черте соответствующего населенного пункта.
Дети-сироты и дети, оставшиеся без попечения родителей, лица из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, не могут быть выселены из специализированных жилых помещений без предоставления других благоустроенных жилых помещений, которые должны находиться в границах соответствующего населенного пункта.
Тематика вопросов
ВНИМАНИЕ! МАСШТАБНЫЕ ИЗМЕНЕНИЯ В ПРОЦЕССУАЛЬНОМ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВЕ! Военная служба. Консультации юриста Образование Торги (аукционы, конкурсы) Получение компенсаций, возмещение расходов Страхование. Консультации юриста Недвижимость. Общие вопросы Корпоративные споры Приказное производство. Консультации юриста Финансовая аренда (лизинг). Консультации юриста Государственные (муниципальные) закупки. Консультации юриста Третейское разбирательство.Консультации юриста Судебные расходы.Консультации юриста Здоровье. Оплата больничных листов. Консультации юриста Уголовный процесс. Консультации юриста Калькуляторы госпошлины, пени, процентов, компенсаций Налоговые проверки. Налоги и взносы. Консультации юриста Административные споры. Консультации юриста Строительство. Консультации юриста Взыскание убытков, неосновательного обогащения. Возмещение вреда. Консультации юриста Договор:заключение, расторжение, изменение,оспаривание. Консультации юриста Пенсионное законодательство. Консультации юриста
Договор найма специализированного жилого помещения может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон. Наниматель специализированного жилого помещения в любое время может расторгнуть договор найма специализированного жилого помещения. Договор найма специализированного жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя при неисполнении нанимателем и проживающими совместно с ним членами его семьи обязательств по договору найма специализированного жилого помещения, а также в иных предусмотренных ст. 83 ЖК РФ случаях.
Договор найма специализированного жилого помещения прекращается в связи с утратой (разрушением) такого жилого помещения или по иным основаниям, предусмотренным ЖК РФ. Переход права собственности на служебное жилое помещение или жилое помещение в общежитии, а также передача такого жилого помещения в хозяйственное ведение или оперативное управление другому юридическому лицу влечет за собой прекращение договора найма такого жилого помещения, за исключением случаев, если новый собственник такого жилого помещения или юридическое лицо, которому передано такое жилое помещение, является стороной трудового договора с работником - нанимателем такого жилого помещения.
В случаях расторжения или прекращения договоров найма специализированных жилых помещений граждане должны освободить жилые помещения, которые они занимали по данным договорам. При отказе освободить такие жилые помещения указанные граждане подлежат выселению в судебном порядке без предоставления других жилых помещений, за исключением случаев, предусмотренных ч. 2 ст. 102 и ч. 2 ст. 103 ЖК РФ.
35. Основания и порядок расторжение договора найма специализированного жилого помещения. Выселение граждан из специализированных жилых помещений.
Перечень видов объектов специализированного жилищного фонда (специализированных жилых помещений) установлен в ст. 92 Жилищного кодекса РФ.
К жилым помещениям специализированного жилищного фонда относятся: служебные жилые помещения; жилые помещения в общежитиях; жилые помещения маневренного фонда; жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения; жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев; жилые помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами; жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан.
Данный перечень сформулирован как исчерпывающий.
Целевое назначение указанных жилых помещений определяется в ст. ст. 93 - 98 ЖК РФ. Пользование специализированными жилыми помещениями осуществляется в соответствии с договорами найма таких помещений.
Прекращение договора найма
специализированного жилого помещения
Жилищный Кодекс различает расторжение (ст. 101) и прекращение (ст. 102) договора найма специализированного жилого помещения. Логически это не вполне корректно, так как расторжение договора обязательно влечет его прекращение. Поэтому расторжение договора найма было бы правильнее рассматривать как одно из оснований прекращения такого договора.
Договор найма специализированного жилого помещения может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон.
Расторжение договора найма специализированного жилого помещения возможно:
а) по соглашению, т.е. взаимному согласию, наймодателя и нанимателя;
б) по инициативе нанимателя;
в) по инициативе наймодателя.
В последнем случае расторжение договора производится в судебном порядке (ч. 3 ст. 101 ЖК РФ).
Согласно ч. 2 ст. 101 ЖК РФ наниматель специализированного жилого помещения в любое время может расторгнуть договор найма указанного жилого помещения.
Наличие у нанимателя права в одностороннем порядке в любое время расторгнуть договор найма специализированного жилого помещения предполагает, что для расторжения договора в данном случае достаточно волеизъявления только одной стороны. Расторжение договора на основании ч. 2 ст. 101 Жилищного кодекса производится во внесудебном порядке. Необходимо только, чтобы наниматель сообщил наймодателю об одностороннем расторжении договора, руководствуясь при этом требованиями заключенного с ним договора найма и соответствующего типового договора найма специализированного жилого помещения (ч. 8 ст. 100 ЖК РФ).
Следует обратить внимание на то, что при одностороннем расторжении договора найма специализированного жилого помещения по инициативе нанимателя не требуется согласие членов семьи данного нанимателя. Для сравнения напомним, что наниматель жилого помещения по договору социального найма вправе расторгнуть такой договор только с согласия в письменной форме проживающих совместно с ним членов его семьи (ч. 2 ст. 83 ЖК РФ).
В отличие от нанимателя, наймодатель по договору найма специализированного жилого помещения не наделен правом в одностороннем порядке расторгнуть соответствующий договор. Договор найма специализированного жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя при неисполнении нанимателем и проживающими совместно с ним членами его семьи обязательств по договору найма специализированного жилого помещения, а также в иных предусмотренных ст. 83 ЖК РФ случаях.
Таким образом, если по поводу расторжения указанного договора не достигнуто согласие сторон (ч. 1 ст. 101 ЖК РФ), то наймодатель вправе инициировать расторжение договора только в судебном порядке по основаниям, названным в ч. 3 ст. 101 ЖК РФ.
В соответствии с ч. 4 ст. 83 Жилищного кодекса РФ, к которой отсылает рассматриваемая правовая норма, расторжение договора социального найма жилого помещения по требованию наймодателя допускается в судебном порядке в случае:
- невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев;
- разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;
- систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;
- использования жилого помещения не по назначению.
Прекращение договора найма специализированного жилого помещения происходит в связи с утратой (разрушением) жилого помещения, являвшегося предметом договора, и по иным основаниям, предусмотренным Жилищным кодексом РФ.
Кроме того, иными основаниями прекращения соответствующего договора могут быть:
- прекращение трудовых отношений либо пребывания на государственной должности Российской Федерации, государственной должности субъекта Российской Федерации или на выборной должности, а также увольнение со службы - для прекращения договора найма служебного жилого помещения (ст. 104 ЖК РФ);
- прекращение трудовых отношений, учебы, а также увольнение со службы - для прекращения договора найма жилого помещения в общежитии (ст. 105 ЖК РФ);
- истечение периода времени, на который заключен договор найма жилого помещения маневренного фонда, - для прекращения указанного договора (ст. 106 ЖК РФ).
- такой юридический факт, как смерть одиноко проживающего нанимателя, также является основанием прекращения договора найма специализированного жилого помещения.
Часть 2 ст. 102 Жилищного кодекса РФ содержит специальные нормы, которые применяются только к договорам найма служебных жилых помещений и жилых помещений в общежитиях.
Переход права собственности на служебное жилое помещение или жилое помещение в общежитии, а также передача такого жилого помещения в хозяйственное ведение или оперативное управление другому юридическому лицу влекут за собой прекращение договора найма такого жилого помещения, за исключением случаев, если новый собственник такого жилого помещения или юридическое лицо, которому передано такое жилое помещение, являются стороной трудового договора с работником - нанимателем такого жилого помещения.
По общему правилу переход указанных здесь вещных прав наймодателя на служебное жилое помещение или жилое помещение в общежитии к другому лицу является основанием прекращения соответствующих договоров найма. В таких случаях выселение граждан из служебных жилых помещений или жилых помещений в общежитиях с предоставлением других жилых помещений осуществляется прежним собственником или юридическим лицом, передающими соответствующие жилые помещения (см. ч. 4 ст. 103 ЖК РФ).
Исключением из общего правила является случай, когда новый субъект вещного права на служебное жилое помещение или жилое помещение в общежитии является работодателем в трудовых отношениях с работником - нанимателем такого жилого помещения. В таком случае договор найма специализированного жилого помещения продолжает действовать, но в него будет необходимо внести изменения, касающиеся сведений о наймодателе.
Условия и порядок выселения граждан
из специализированных жилых помещений
Статья 103 Жилищного кодекса РФ регулирует выселение из специализированных жилых помещений. Нормы данной статьи имеют общее значение для всех случаев выселения из указанных помещений, независимо от их вида.
В случаях расторжения или прекращения договоров найма специализированных жилых помещений граждане должны освободить жилые помещения, которые они занимали по данным договорам. В случае отказа освободить такие жилые помещения указанные граждане подлежат выселению в судебном порядке без предоставления других жилых помещений, за исключением случаев, предусмотренных ч. 2 ст. 102 и ч. 2 ст. 103 ЖК РФ.
Следовательно, прекращение договоров найма специализированных жилых помещений, в том числе в случаях расторжения указанных договоров, влечет возникновение у нанимателей и членов их семей юридической обязанности освободить занимаемые ими помещения в добровольном порядке.
Жилищный кодекс РФ предусматривает возможность выселения граждан из специализированных жилых помещений:
а) без предоставления другого жилого помещения,
б) с предоставлением другого жилого помещения.
Поэтому если бывшие наниматели отказываются добровольно освободить жилое помещение, предоставленное по договору найма, который расторгнут или прекращен по иным основаниям, то у наймодателя возникает правовое основание для обращения в суд с иском о выселении соответствующего гражданина и членов его семьи без предоставления другого жилого помещения. Если нанимателями являются граждане, указанные в ч. 2 ст. 103 ЖК РФ, то наймодатель также вправе требовать их выселения в судебном порядке, но с обязательным предоставлением другого жилого помещения.
Применительно к выселению из общежитий на практике следует учитывать, что Жилищный кодекс РФ применяется только к тем правоотношениям, которые связаны с предоставлением жилых помещений и пользованием ими в общежитиях, находящихся в собственности государства и муниципальных образований. Если жилое помещение, предоставленное под общежитие, принадлежит коммерческой организации на праве собственности, то положения Жилищного кодекса РФ, регулирующие предоставление и использование жилых помещений специализированного жилищного фонда, не могут быть применены: в данном случае речь идет о договорных обязательствах, основанных на нормах гражданского законодательства.
Таким образом, при выселении из жилых помещений в общежитиях, принадлежащих на праве собственности коммерческой организации, следует руководствоваться положениями Гражданского кодекса РФ, а не Жилищного кодекса РФ.
В случае предъявления иска об определении порядка пользования жилым помещением он рассматривается судом на общих основаниях с учетом всех обстоятельств, имеющих значение для данного дела, в том числе и существующего порядка пользования указанным жилым помещением, мнения собственника по поводу пользования жилым помещением и иных заслуживающих внимания обстоятельств.
Не могут быть выселены из служебных жилых помещений и жилых помещений в общежитиях без предоставления других жилых помещений не являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения и состоящие на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях:
1) члены семьи военнослужащих, должностных лиц, сотрудников органов внутренних дел, органов Федеральной службы безопасности, таможенных органов Российской Федерации, органов государственной противопожарной службы, органов по контролю за оборотом наркотических средств и психотропных веществ, учреждений и органов уголовно-исполнительной системы, погибших (умерших) или пропавших без вести при исполнении обязанностей военной службы или служебных обязанностей;
2) пенсионеры по старости;
3) члены семьи работника, которому было предоставлено служебное жилое помещение или жилое помещение в общежитии и который умер;
4) инвалиды I или II группы, инвалидность которых наступила вследствие трудового увечья по вине работодателя, инвалиды I или II группы, инвалидность которых наступила вследствие профессионального заболевания в связи с исполнением трудовых обязанностей, инвалиды из числа военнослужащих, ставших инвалидами I или II группы вследствие ранения, контузии или увечья, полученных при исполнении обязанностей военной службы, либо вследствие заболевания, связанного с исполнением обязанностей военной службы.
Указанным гражданам предоставляются другие жилые помещения, которые должны находиться в черте соответствующего населенного пункта.
Выселение граждан из служебных жилых помещений или жилых помещений в общежитиях с предоставлением других жилых помещений в случае, предусмотренном ч. 2 ст. 102 Жилищного кодекса РФ, осуществляется прежним собственником или юридическим лицом, передающими соответствующие жилые помещения.
Только с предоставлением другого жилого помещения в границах данного населенного пункта из служебных жилых помещений и жилых помещений в общежитиях могут быть выселены категории граждан, указанные в п. п. 1 - 4 ч. 2 ст. 103 ЖК РФ. При этом указанным категориям граждан в случае выселения предоставляется другое жилое помещение при условии, что они не являются нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения и состоят на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях.
Гражданам, выселяемым из специализированных жилых помещений в соответствии со ст. 103 ЖК РФ, должно быть предоставлено жилое помещение, которое может и не быть благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта.
Предоставляемое гражданам, выселяемым из служебного жилого помещения или жилого помещения в общежитии, другое жилое помещение должно находиться в границах соответствующего населенного пункта (ч. 3 ст. 103 ЖК РФ), отвечать санитарным и техническим требованиям (ч. 2 ст. 15 ЖК РФ) и, как следует из содержания ч. 2 ст. 103 ЖК РФ, относиться к жилищному фонду социального использования. Благоустроенность и размер другого жилого помещения правового значения не имеют.
В судебной практике возникал вопрос: подлежит ли выселению без предоставления другого жилого помещения родитель, лишенный родительских прав, в том случае, если он вместе с ребенком проживает в общежитии и судом признано невозможным их совместное проживание? Президиум Верховного Суда РФ указал, что в отношении жилых помещений, относящихся к специализированному жилищному фонду, Жилищный Кодекс РФ устанавливает специальное правовое регулирование. Статьи 101 - 103 ЖК РФ, содержащие положения о расторжении, прекращении договора найма специализированного жилого помещения и выселении из общежития, не предусматривают возможность выселения граждан, лишенных родительских прав, если судом установлена невозможность их совместного проживания с ребенком.
Таким образом, жилищным законодательством не предусмотрено выселение из общежития родителя, лишенного родительских прав, чье совместное проживание с ребенком признано судом невозможным. Положения ч. 2 ст. 91 ЖК РФ в части выселения без предоставления другого жилого помещения распространяются только на граждан, занимающих жилое помещение по договору социального найма. Суд может решить вопрос о месте проживания ребенка с учетом его интересов исходя из конкретных обстоятельств дела.
Некоторым гражданам положено специализированное жилое помещение.
Если вы работаете и проживает далеко от места службы, то вам могут предоставить специализированное жилье. Прежде чем въехать туда, нужно изучить и подписать договор, в нем прописаны права и обязанности сторон. Также необходимо использовать помещение по назначению. Кто еще вправе претендовать на спецжилье, и как составить договор найма, расскажем далее.
Кто может заключить договор найма?
Временное жилье могут предоставлять для:
- временного обитания. Жилье может понадобиться человеку, если его прежнее жилище стало непригодно или было утрачено. Виной тому могут быть стихийные бедствия, военные действия, пожар, затопление;
- проживания на время учебы, работы, службы. Если гражданин был избран на выборную или государственную должность, проживает вдали от места работы, ему также положено специализированное жилье;
- проживания на время ремонта. Граждан, у которых в доме проходит реконструкция или капремонт;
- лиц, относящихся к нуждающимся. Представителям такой категории населения обычно еще предоставляется набор социально-бытовых и медицинских услуг;
- переселенцев и беженцев. Жилое помещение предоставляется для временного проживания граждан, нуждающихся в специальной социальной защите.
Имеют право заключить договор специализированного найма жилья лишь те люди, у которых нет иного помещения, пригодного для проживания. Исключения составляют некоторые категории социально-незащищенных людей.
Договор найма специализированного жилого помещения заключается лишь в отношении домов, входящих в муниципальный и государственный жилищный фонд
Объекты недвижимости, которые предназначены для найма, должны быть отнесены к виду специализированного жилья. К объектам такого типа, на пользование которыми заключается договор, относятся жилые помещения:
- в общежитиях;
- служебные;
- из маневренного фонда;
- из фонда для временного размещения беженцев и переселенцев;
- в социальных домах;
- на объектах соцзащиты.
Чем он отличается от договора социального найма?
Договор найма специализированного жилого помещения отличается от договора социального найма:
- носит временный характер. Поэтому есть особенности расторжения этого документа;
- наниматель вправе распоряжаться своим жилищем. Например, может сдать, обменять его. Пользователь специализированным помещением таких полномочий не имеет;
- не нужно вставать на учет. Соглашение найма спецпомещения не требует постановки граждан на учет как нуждающихся в улучшении жилищных условий для получения иной квартиры или комнаты.
Члены семьи гражданина, которому предоставили спецжилье, считаются сонанимателями и их данные вносятся в договор найма. Но если за это время произошло прекращение семейных отношений, они теряют право пользования предоставленными квадратными метрами (если иное не оговорено в соглашении).
Договоры на пользование специализированным жилым помещением могут существенно отличаться друг от друга. В основном они имеют временный характер.
Типовой договор найма специализированного жилого помещения
В данном документе одной стороной является владелец, второй — наниматель. Собственник передает жилое помещение во временное пользование за указанную плату.
Договор найма оформляется в письменной форме. В нем указываются данные нанимателя и членов семьи, если они будут проживать с ним
В верхней части договора указывается населенный пункт, название государственной организации, которая предоставляет жилое помещение, должностное лицо, которое является непосредственным наймодателем. Ставится номер решения и дата заключения данного типового договора.
Далее следует основная часть. В ней нужно указать — кому наймодатель предоставляет за плату в пользование спецпомещение (Ф.И.О., год рождения, степень родства) и на какой период. Указывается адрес объекта, площадь помещения, что оно собой представляет (комната, дом, квартира) и другие данные (месторасположение, этаж, имеющиеся коммуникации).
В обязательном порядке прописывается следующая информация о доме:
- год постройки;
- из каких материалов выполнены стены;
- сколько комнат;
- площадь комнат, кухни;
- есть ли плита (указать, газовая или электрическая);
- санузел (совмещенный или раздельный);
- есть ли балкон, лоджия и т. д.
Отдельно говорится о том, что данное помещение пригодно для проживания, находится в исправном состоянии.
Обратите внимание!
Наниматель должен обязательно ознакомиться с предоставляемым объектом до подписания договора. Если что-то неисправно, следует указать это в документе.
Типовой договор должен включать следующие пункты — обязанности и права сторон, их ответственность, срок действия, порядок расторжения и прекращения, прочие условия.
В конце ставится Ф.И.О. представителя каждой стороны с расшифровкой и название организации, в которой зарегистрирован типовой договор. Ниже указывается должность, ставится подпись ответственного за регистрацию и печать, проставляется номер зарегистрированного документа.
Как можно расторгнуть договор?
Рассмотрим, в каких случаях возможно преждевременное расторжение договора специализированного найма жилого помещения:
- смерть нанимателя. В отличие от договора социального найма, когда смерть человека не является поводом для выселения членов семьи умершего с данной жилплощади, на спецнайм подобное не распространяется. Беженцы, переселенцы и некоторые категории населения останутся проживать в квартире или доме, при этом соглашение будет переписано на дееспособного члена конкретной семьи;
- нарушение условий договора. Наниматель или члены его семьи нарушают условия соглашения (портят имущество, коммуникации, ненадлежащим образом обращаются с помещением, задолжали по оплате ЖКХ);
- нарушение условий проживания. Наниматель или члены его семьи злостно нарушают порядок в доме, мешают отдыхать соседям, создают условия для пожарной или иной опасности.
В каждом из этих случаев наймодатель должен сначала попросить жильцов покинуть помещение в добровольном порядке, затем может обратиться в суд.
Расторгнуть договор найма можно в оговоренном порядке или досрочно
Договор спецнайма жилья не предусматривает при расторжении предоставление другого помещения. Но есть исключения.
К ним относятся граждане, не имеющие иного жилья, которые состоят на учете в качестве нуждающихся в предоставлении помещения для проживания. При этом закон четко ограничивает круг таких лиц:
- пенсионеры по старости;
- члены семей военнослужащих;
- члены семьи гражданина, скончавшегося после того, как ему было предоставлено помещение в общежитии или жилое служебное;
- инвалиды I или II групп, которые получили травму в результате прохождения военной службы, исполнения трудовых обязанностей.
Так же к исключению относятся лица, которых выселили из жилой комнаты или квартиры специального назначения из-за смены наймодателя, если они находятся с новым собственником этого помещения в трудовых отношениях.
Обратите внимание!
Если в доме, где проживали нуждающиеся граждане, невозможно предоставить иное жилье, им обязаны дать другое, расположенное недалеко от прежнего.
Срок договора найма специализированного жилого помещения
Этот документ заключают на определенный срок, например, на время прохождения службы, период работы, время нахождения на выборной или государственной должности и прочее.
Когда закончится срок действия указанных обстоятельств, автоматически прекратится действие договора найма спецжилья.
Если вы считаете, что вас несправедливо выселяют из подобного помещения или предъявляют претензию в связи с порчей имущества, которое до вашего вселения было неисправным, тогда имеет смысл обратиться за помощью к юристу.
Но лучше прибегнуть к ней до подписания договора. Тогда у специалиста будет больше шансов защитить ваши интересы. Юрист предоставит консультацию, подскажет, имеете ли вы право на спецжилье, каким должен быть порядок ваших действий, какие потребуются документы для заключения договора.
1. Договор найма специализированного жилого помещения прекращается в связи с утратой (разрушением) такого жилого помещения или по иным предусмотренным настоящим Кодексом основаниям.
2. Переход права собственности на служебное жилое помещение или жилое помещение в общежитии, а также передача такого жилого помещения в хозяйственное ведение или оперативное управление другому юридическому лицу влечет за собой прекращение договора найма такого жилого помещения, за исключением случаев, если новый собственник такого жилого помещения или юридическое лицо, которому передано такое жилое помещение, является стороной трудового договора с работником - нанимателем такого жилого помещения.
Комментарии к ст. 102 ЖК РФ
1. В комментируемой статье говорится о прекращении договора найма специализированного жилого помещения.
В ряде случаев договор найма специализированного жилого помещения может быть прекращен в силу наступления определенного события. В ч. 1 комментируемой статьи предусмотрено, что в связи с разрушением (уничтожением) жилого дома, в котором находятся специализированные жилые помещения, договор найма таких жилых помещений прекращается. Жилой дом может быть разрушен в результате его сноса, а также в результате обвала, стихийного бедствия или другой чрезвычайной ситуации. В данном случае имеет место физическое уничтожение объекта договора найма, и в связи с этим, соответственно, прекращается и договор найма жилого помещения.
2. Договор найма специализированного жилого помещения может быть прекращен и по иным основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом и федеральными законами. Договоры найма жилых помещений специализированного жилищного фонда являются срочными договорами, соответственно, они прекращаются по истечении срока их действия. Не во всех случаях срок договора найма помещения специализированного жилищного фонда устанавливается конкретной датой. Срок окончания действия договора найма специализированного жилого помещения может быть установлен по наступлении какого-либо события. Так, например, договор найма служебного жилого помещения заключается на период трудовых отношений, прохождения службы либо нахождения на государственной должности Российской Федерации, государственной должности субъекта Федерации или на выборной должности. Как следствие, прекращение трудовых отношений или пребывание на выборной должности, а также увольнение со службы являются основанием для прекращения договора найма служебного жилого помещения (см. комментарий к ст. 104 ЖК).
Кроме того, имеют место случаи прекращения договора найма служебного жилого помещения и без прекращения трудовых отношений. Служебное жилое помещение предоставляется гражданам, занимающим определенные должности. В случае освобождения гражданина от должности, в связи с которой ему было предоставлено служебное жилое помещение, но не прекращения им трудовых отношений с предприятием или учреждением, предоставившими это помещение, договор найма служебного жилого помещения прекращает свое действие.
3. Аналогична конструкция договора найма жилого помещения в общежитии, который заключается на период трудовых отношений, прохождения службы или обучения. В данном случае прекращение трудовых отношений или обучения является основанием для прекращения договора найма жилого помещения в общежитии (см. комментарий к ст. 105 ЖК).
Договор найма жилого помещения в общежитии прекращается в случае прекращения срочного трудового договора, сезонной работы, обучения в образовательных учреждениях.
Договор найма прекращается в случае прекращения бессрочного трудового договора и увольнения по собственному желанию, за нарушение трудовой дисциплины или совершение преступления. Основанием для прекращения трудовых отношений в названных случаях может быть заявление работника об увольнении по собственному желанию, а также увольнение работника по инициативе работодателя.
4. Договор найма жилого помещения маневренного фонда заключается на период, указанный в ст. 106 ЖК РФ (см. комментарий к ст. 106 ЖК), и истечение периода, на который заключен договор найма жилого помещения маневренного фонда, является основанием для прекращения данного договора.
5. Договор найма жилого помещения в фонде для вынужденных переселенцев и беженцев заключается на определенный срок. По окончании срока действия данный договор найма прекращается.
6. В случае прекращения договора найма специализированного жилого помещения в связи с разрушением жилого дома нанимателю и членам его семьи предоставляется другое специализированное жилое помещение с заключением договора найма по тем же основаниям и на тех же условиях, на которых был заключен прекративший свое действие договор найма, кроме случаев, когда основания проживания в специализированном жилом помещении прекратились.
7. В ч. 2 комментируемой статьи говорится еще об одном основании прекращения договора найма служебного жилого помещения и жилого помещения в общежитии. Особенностью этих договоров найма является то, что наймодатель жилого помещения и работодатель граждан, проживающих в служебных жилых помещениях и общежитии, - одно и то же лицо. Как отмечалось выше, прекращение трудовых отношений является основанием для прекращения договора найма названных жилых помещений. В данном случае ситуация иная. Трудовой договор не прекращается, а меняется наймодатель в договоре найма. Тем самым прекращаются основания для проживания в служебном жилом помещении и в общежитии, поскольку наймодатель и работодатель в таком договоре уже разные лица.
8. Передача общежитий и служебных жилых помещений в ведение органов государственной власти, органов местного самоуправления или иных юридических лиц - явление в настоящее время частое. Это происходит, как правило, в случае приватизации государственных или муниципальных предприятий. Передача жилищного фонда предприятиями может производиться и без приватизации этих предприятий. Органы государственной власти и органы местного самоуправления передают служебные жилые помещения и общежития в введение других организаций. Однако при этой передаче не всегда учитывается, что проживающие в служебных жилых помещениях и в общежитиях граждане не состоят в трудовых отношениях с предприятием и учреждением, которым передается служебное жилое помещение и общежития, в то время как трудовые отношения являлись основанием для вселения граждан в служебные жилые помещения и общежития и проживания в них. При передаче служебного жилого помещения или общежития другому юридическому лицу оно не будет являться работодателем для граждан, проживающих в служебном жилом помещении или общежитии. Как следствие, граждане, проживающие в передаваемых жилых помещениях, уже не имеют права проживать в них, поскольку не состоят в трудовых отношениях с организацией, которой передано служебное жилое помещение или общежитие. Но в то же время их нельзя и выселить без предоставления другого жилого помещения. При вселении в служебное жилое помещение или общежитие граждане состояли в трудовых отношениях с организацией, в чьем ведении оно находилось ранее, и их вселение было законным.
Таким образом, передача общежития другому юридическому лицу должна влечь за собой прекращение договора найма служебного жилого помещения и договора найма жилого помещения в общежитии, кроме случаев, когда юридическое лицо, которому передано служебное жилое помещение или общежитие, является правопреемником прав и обязанностей по трудовому договору.
В данном случае либо передача служебных жилых помещений и общежитий должна производится после прекращения режима использования жилых помещений в качестве служебных (а также жилых домов в качестве общежитий), когда с гражданами, проживающими в них, заключается договор социального найма, либо жилые помещения должны быть переданы свободными.
При прекращении договора найма служебного жилого помещения или договора найма жилого помещения в общежитиях в связи с передачей их другим юридическим лицам граждане подлежат выселению с предоставлением другого жилого помещения. Выселение граждан в данном случае осуществляется прежним наймодателем или юридическим лицом, передающим соответствующие жилые помещения (см. комментарий к ст. 106 ЖК).
1. Договор найма специализированного жилого помещения прекращается в связи с утратой (разрушением) такого жилого помещения или по иным предусмотренным настоящим Кодексом основаниям.
2. Переход права собственности на служебное жилое помещение или жилое помещение в общежитии, а также передача такого жилого помещения в хозяйственное ведение или оперативное управление другому юридическому лицу влечет за собой прекращение договора найма такого жилого помещения, за исключением случаев, если новый собственник такого жилого помещения или юридическое лицо, которому передано такое жилое помещение, является стороной трудового договора с работником — нанимателем такого жилого помещения.
Комментарий к Ст. 102 ЖК РФ
1. В комментируемой статье говорится о прекращении договора найма специализированного жилого помещения.
В ряде случаев договор найма специализированного жилого помещения может быть прекращен в силу наступления определенного события. В ч. 1 комментируемой статьи предусмотрено, что в связи с разрушением (уничтожением) жилого дома, в котором находится специализированное жилое помещение, договор найма такого жилого помещения прекращается. Жилой дом может быть разрушен в результате его сноса, а также в результате обвала, стихийного бедствия или другой чрезвычайной ситуации. В данном случае имеет место физическое уничтожение объекта договора найма, и в связи с этим, соответственно, прекращается и договор найма жилого помещения.
2. Договор найма специализированного жилого помещения может быть прекращен и по иным основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом и федеральными законами. Договоры найма жилых помещений специализированного жилищного фонда являются срочными договорами и, соответственно, прекращаются по истечении срока их действия. Не во всех случаях срок договора найма специализированного жилищного фонда устанавливается конкретной датой. Срок окончания действия договора найма специализированного жилого помещения может быть установлен наступлением какого-либо события. Так, например, договор найма служебного жилого помещения заключается на период трудовых отношений, прохождения службы либо нахождения на государственной должности Российской Федерации, государственной должности субъекта Федерации или на выборной должности. Как следствие, прекращение трудовых отношений или пребывания на выборной должности, а также увольнение со службы являются основанием для прекращения договора найма служебного жилого помещения (см. комментарий к ст. 104 ЖК).
Кроме того, имеют место случаи прекращения договора найма служебного жилого помещения и без прекращения трудовых отношений. Служебное жилое помещение предоставляется гражданам, занимающим определенную должность. В случае освобождения от должности, в связи с которой гражданину было предоставлено служебное жилое помещение, без прекращения трудовых отношений с предприятием или учреждением, предоставившим это помещение, договор найма служебного жилого помещения с указанным гражданином прекращает свое действие.
3. Аналогичная конструкция договора найма жилого помещения в общежитии, который заключается на период трудовых отношений, прохождения службы или обучения. В данном случае прекращение трудовых отношений или обучения является основанием для прекращения договора найма жилого помещения в общежитии (см. комментарий к ст. 105 ЖК).
Договор найма жилого помещения в общежитии прекращается в случае прекращения срочного трудового договора, прекращения сезонной работы, прекращения обучения в образовательных учреждениях.
Договор найма жилого помещения в общежитии прекращается в случае прекращения бессрочного трудового договора при увольнении по собственному желанию, за нарушение трудовой дисциплины или совершение преступления. Основанием для прекращения трудовых отношений в названных случаях может быть заявление работника об увольнении по собственному желанию или увольнение работника по инициативе работодателя.
4. Договор найма жилого помещения маневренного фонда заключается на период, указанный в ст. 106 ЖК (см. комментарий к данной статье), и истечение периода, на который заключен договор найма жилого помещения маневренного фонда, является основанием для прекращения данного договора.
5. Договор найма жилого помещения в фонде для вынужденных переселенцев и беженцев заключается на определенный срок. По окончании срока действия данный договор найма прекращается.
6. В случае прекращения договора найма помещения специализированного жилого фонда в связи с разрушением жилого дома нанимателю и членам его семьи предоставляется другое специализированное жилое помещение с заключением договора найма по тем же основаниям и на тех же условиях, на которых был заключен прекративший свое действие договор найма, кроме случаев, когда основания проживания в специализированном жилом помещении прекратились.
7. В ч. 2 комментируемой статьи говорится еще об одном основании прекращения договора найма служебного жилого помещения и жилого помещения в общежитии. Особенностью этих договоров найма является то, что наймодатель жилого помещения и работодатель граждан, проживающих в служебных жилых помещениях и общежитии, — одно и то же лицо. Как отмечалось выше, прекращение трудовых отношений является основанием для прекращения договора найма названных жилых помещений. В данном случае ситуация иная. Трудовой договор не прекращается, меняется наймодатель в договоре найма. Тем самым прекращаются основания для проживания в служебном жилом помещении и в общежитии, поскольку наймодатель и работодатель в таком договоре — разные лица.
8. Передача общежитий и служебных жилых помещений в ведение органов государственной власти, органов местного самоуправления или иных юридических лиц — явление в настоящее время частое. Это происходит, как правило, в случае приватизации государственных или муниципальных предприятий. Передача жилищного фонда предприятиями может производиться и без приватизации предприятия. Органы государственной власти и органы местного самоуправления передают служебные жилые помещения и общежития в введение других организаций. Однако при этой передаче не всегда учитывается, что проживающие в служебных жилых помещениях специализированного жилищного фонда и в общежитии граждане не состоят в трудовых отношениях с предприятием и учреждением, которым передаются служебное жилое помещение и общежитие, в то время как трудовые отношения являлись основанием вселения граждан в служебное жилое помещение и общежитие и проживания в них. При передаче служебного жилого помещения или общежития другому юридическому лицу оно не будет являться работодателем для граждан, проживающих в служебном жилом помещении или общежитии. Как следствие, граждане, проживающие в передаваемых жилых помещениях, уже не имеют права проживать в них, поскольку не состоят в трудовых отношениях с организацией, которой передано служебное жилое помещение или общежитие. Но в то же время их нельзя выселить без предоставления другого жилого помещения. При вселении в служебное жилое помещение или общежитие указанные граждане состояли в трудовых отношениях с организацией, в чьем ведении эти помещение и общежитие находились ранее, и их вселение было законным.
Таким образом, передача служебного жилого помещения или общежития другому юридическому лицу должна влечь за собой прекращение договора найма служебного жилого помещения и договора найма жилого помещения в общежитии, кроме случаев, когда юридическое лицо, которому передано служебное жилое помещение или общежитие, является правопреемником прав и обязанностей по трудовому договору.
В данном случае либо передача служебных жилых помещений и общежитий должна производиться либо после прекращения режима использования жилых помещений в качестве служебных, а также жилого дома в качестве общежития и с гражданами, проживающими в них, заключается договор социального найма, либо жилые помещения должны быть переданы свободными.
При прекращении договора найма служебного жилого помещения или договора найма жилого помещения в общежитии в связи с передачей их другим юридическим лицам граждане подлежат выселению с предоставлением другого жилого помещения. Выселение граждан в данном случае осуществляется прежним наймодателем или юридическим лицом, передающим соответствующие жилые помещения (см. комментарий к ст. 106 ЖК).
