Стратегии инвестирования в недвижимость. Инвестирование в недвижимость. Паевые инвестиционные фонды недвижимости
Сразу скажу, что я не тренер по инвестированию, обучать я этому не буду, а просто хочу рассказать с точки зрения обывателя, того самого «ученика», который уже реализовал один цикл инвестиций в недвижимость – для тех, кто тоже думает на эту тему, сомневается, решается.
Мой дом – желтый.
Про инвестирование в недвижимость я узнала еще в конце 2015 года (чуть больше года назад на момент написания поста), с того момента изучала эту тему, слушала вебинары Наташи Закхайм и ее учеников, которые после обучения у нее тоже пошли в тренеры по инвестированию в недвижимость по её же технологии, читала статьи, смотрела видео на Ютуб, изучала рынок.
Как инвестировать в недвижимость
Технология на самом деле проста – взять кредит, на эти деньги купить недвижимость, сделать ремонт (или уже с готовым сразу купить), найти арендаторов и из этих денег выплачивать кредитный платеж. Что может быть проще. Все понятно и прозрачно. Банковские деньги работают на тебя.
Конечно, как и везде, есть свои нюансы – какую недвижимость купить – жилую или коммерческую; где, какую стратегию выбрать – аренды или перепродажи; если аренды, то кому; как делать ремонт, если ты его никогда не делал; как понять, ЧТО будет сдаваться. Но эти все нюансы тоже несложно прорабатываются – много информации по вложению в недвижимость есть в открытом доступе, при желании её можно найти.
В моем случае, для реализации этой технологии были два основных затыка. Первый – в получении кредита. Т.к. официально я могу подтвердить совсем небольшой доход, а ИП, как известно, банки не любят. Поэтому я даже почти не ходила в банки, точнее, направила онлайн-заявки в два или три, но отказы подтвердили мои предположения. И второй – в ремонте. Ремонт я никогда не делала, он меня безумно пугал, и с ремонтом я связываться не хотела.
Однако кто ищет, тот всегда найдет. Поэтому выходом из первого затыка стало обращение в банк, где я когда-то работала, а также брала автокредит, и, пользуясь своим статусом бывшего сотрудника и благонадежного заемщика, кредит под залог существующей недвижимости мне все-таки утвердили. Правда, по немного повышенной ставке 16,75% и всего на 15 лет.
Параллельно я подала документы через кредитного брокера, который мне нашел банк, где с моими документами мне одобрили ипотеку по госпрограмме на почти готовый новострой под 11,65%. Только, чтобы воспользоваться этим кредитом, мне нужно было внести 40% первоначальный взнос и оплатить 200К услуги брокера. Забегая вперёд скажу, что это решение я крутила, как могла, очень хотела им воспользоваться, однако в итоге мне пришлось от него отказаться, т.к. ресурсов на реализацию уже не хватало.
А решением вопроса с ремонтом стало просто решение покупать готовый объект. Разумеется, по планировке этот готовый объект с ремонтом должен был подходить под мою инвестор-стратегию .
Стратегии инвестирования в недвижимость
Стратегии я тоже рассматривала разные. Сначала это была: 2-3 комнатная квартира, деление на студии и сдача помесячно. Потом я смотрела инвестиционный дом за тот же бюджет, деление его на студии и сдача помесячно. Потом я рассматривала таунхаусы, деление их на квартиры-студии и перепродажа по долям. Но в ходе поиска и просмотра объектов – по разным причинам от этих стратегий я отказалась.
Даже мне попалось одно замечательное предложение (и я еще обязательно к нему вернусь на одном из будущих циклов ) – это доля в квадрохаусе, с 4мя автономными и изолированными квартирами-студиями и готовым ремонтом (как мне надо), спроектированными под меня сразу на этапе строительства дома, в черте города, с отличной транспортной доступностью и совсем немного больше моего бюджета. Как бы мне не хотелось те 4 готовые студии, на тот момент я все же от него временно отказалась, т.к. это уже было бы инвестирование в строительство , а свой первый цикл я хотела опробовать на чем-то более простом.
На этапе выбора стратегии инвестирования еще одним затыком стало то, что по таблице доходности ни одна из стратегий инвестирования в квартиры (1-3 студии) не закрывала мне кредит на одобренных условиях. Для окупаемости моего платежа по кредиту нужен был либо большой объект (4-7 студий) либо два объекта. Однако большой хороший объект для инвестирования я не тянула по бюджету. Или это был бы большой, но очень плохонький объект. Поэтому я остановилась на решении: маленький, но очень хороший объект + моя существующая недвижимость. Тогда аренда с двух объектов окупает стоимость кредита.
Инвестор в недвижимость
Здесь нужно сказать, что даже с одобренными решениями из моего бывшего банка и банка, найденного мне брокером, даже с учетом некоторой подкованности в теме инвестирования в недвижимость , понимания сути технологии и некоторой внутренней «кухни», даже со всеми расчетами доходности по разным стратегиям инвестирования , я все равно как-то не могла решиться. Прокрастинировала. Нет, не боялась. А как-то просто тормозила. Все решения принимала медленно и не спеша. Никуда не торопилась. Всё мне казалось, что я чего-то не учла.
В итоге я остановилась на такой стратегии: 1-комнатная квартира (по факту евродвушка – когда 1 комната сразу объединена с кухней), с ремонтом, в новом доме без газа, недалеко от одного из аэропортов, деление на студии, одну из которых – сдача посуточно, в другой – проживаю сама. Перестала метаться и стала искать объект только под свою стратегию инвестиций в недвижимость .
Инвестирование в недвижимость
Вопрос с перепланировкой я тоже решила просто. Т.к. я не хотела ничего делать незаконно, а найти жилой объект в нужном мне месте с отличным ремонтом за мой бюджет и узаконить там перепланировку на две студии (каждая – с собственной кухней и с/узлом) оказалось делом почти фантастическим, я обратила свой взор на апартаменты. Это такие же квартиры в новых ЖК, только со статусом «нежилое». В них нельзя прописаться, зато можно внутренние перегородки и мокрые точки переносить как тебе нужно. И по стоимости, даже со свежим ремонтом, они идут ниже рынка на жилые квартиры в том же доме.
После месяца поисков я нашла почти подходящий объект инвестирования («почти» – потому что пришлось пожертвовать транспортной доступностью): евродвушка 33 м на 2 этаже 14-эт нового дома (2014 г сдачи), с отличным ремонтом, двумя мокрыми точками, огромным с/узлом (который при необходимости можно разделить потом на два), и встроенной кухней в одной из комнат.
Я ставлю только перегородку с межкомнатной дверью на студию с кухней, где живу сама, докупаю некоторую мебель, в другую (сдаваемую) комнату я купила мобильную мини-кухню и подключила её к водоснабжению и водоотводу. С/узел пока оставила общий на две студии. И по ходу дела решила, что я морально не готова к бесконечному потоку посуточных людей за стеной и в моем общем с/узле, поэтому вторую студию все же сдаю помесячно.
В итоге мой платеж по кредиту закрывается суммой аренды от первой квартиры (той, что в залоге) и от одной студии в этой, инвесторской, квартире. Пока я живу здесь во второй студии, платеж банку закрывается «в ноль», без дохода. Когда съеду из этой студии, доходом будет сумма аренды от этой второй студии.
Все договора с арендаторами я подписываю на ИП имени себя, все доходы от сдачи аренды я показываю официально в декларации и плачу с них налог 6% по УСН. Возможно, перейду на патент, пока не считала.
Ошибки при инвестировании в недвижимость
Очевидно, у всех свои ошибки, но у меня была одна существенная. Из-за которой уже при заселении выявился огромный (сложно устранимый!) недостаток, который перечеркивает все достоинства этого объекта. Одна из пяти квартир на этаже – курит на лестничной площадке. Не обращая внимания ни на какие просьбы – ни мои, ни соседей, ни управляющей компании, участковый им не указ, на закон они плевали, как и на мнение и здоровье других жильцов, включая детей.
Лично для меня бесконечный дым и адская вонь в общем коридоре и подъезде – неприемлемы. Поэтому (и в любом случае) – очень и очень настоятельно рекомендую (и сама так сделаю в следующий раз!) – не поленитесь и не постесняйтесь пройтись по всем соседям на этаже, рядом с вашим будущим объектом – ДО сделки, и просто мельком перекиньтесь с ними парой слов и выясните моменты, которые для вас существенны.
А вы задумывались о том, чтобы инвестировать в недвижимость? Может быть, у вас уже есть свой опыт? Поделитесь им в комментарии ==>>
1. Предпринимательская деятельность в этой модели цель использования состоит в получении прибыли от эксплуатации недвижимости, это может быть недвиж производственного назначения, административная, арендная и так далее. Инвестор может распоряжаться доходами недвижимости как собственник, А в случае использования целевых методов инвестирование как собственник собственной части недвижимости. Возврат инвестиций в этой модели осуществляется из доходов от эксплуатации построенных, отреставрированных, отремонтированных объектов недвижимости.
2. Арендная модель это инвестирование в объекты недвижимости производится в целях предоставления их в аренду различным субъектам хозяйствование и гражданам на разные сроки и с разнообразными условиями оплаты. Арендаторами могут быть также государственные и муниципальные предприятия и учреждения.
3. Модель продажи. Инвестирование в недвиж производится целью с последующей продажи объекта недвижимости на стадии эксплуатации. реализация прямой отеля как правило предполагает продажу объекта после ввода его в эксплуатацию и заполнение арендаторами.
4.Концепционная модель- в ней собств на объект инвестирования По истечению установленного срока концессии безвозмездно передается государству. В Отличие от других моделей здесь существует определенный финансовый риск для инвестора, так как доходы зависят от рыночной коньюктуры и жесткое финансированной во времени.
5. Кооперативная модель предусматривает соединения инвестиций различных инвесторов, в том числе общественных и частных. степень влияния на объекты недвижимости зависит от доли вложенных инвестиционных ресурсов и может быть оформлено по-разному, зависимости от вида недвижимости и интересов инвесторов.
В мировой практике управления логистическими системами используются различные методы принятия оптимальных решений в условиях риска и неопределенности, к наиболее распространенным из которых следует отнести следующие методы:
– метод достоверных эквивалентов (коэффициентов достоверности);
– анализ чувствительности отдельных показателей;
– метод сценариев;
– методы теории игр (критерий максимина, максимакса и др.);
– построение «дерева решений»;
– имитационное моделирование по методуМонте-Карло
Детальное описание выше перечисленных методов дано в различных источниках , поэтому остановимся более подробно на особенностях и недостатках их практического применения. Метод достоверных эквивалентов (коэффициентов достоверности) предполагает корректировку основных показателейлогистической системы в зависимости от достоверности оценки их ожидаемой величины. С этой целью рассчитываются специальные понижающие (или повышающие) коэффициенты для каждого планового периода. Коэффициенты устанавливаются экспертами в зависимости от их субъективной оценки вероятностей. Однако интерпретация коэффициентов достоверности как субъективных вероятностей, свойственная данному подходу, не соответствует экономической сущности оценки риска. Применение коэффициентов достоверности в такой интерпретации делает принятие управленческих решений произвольным и при формальном подходе может привести к серьезным ошибкам и, следовательно, к последующим негативным последствиям для предприятия. Метод анализа чувствительности показателей логистической системы позволяет на количественной основе оценить влияние изменений его главных переменных. Главный недостаток данного метода заключается в том, что в нем допускается изменение одного параметра логистической системы изолированно от всех остальных, т.е. все остальные параметры остаются неизменными (равны спрогнозированным величинам и не отклоняются от них). Такое допущение редко соответствует действительности. Метод сценариев позволяет преодолеть основной недостаток метода анализа чувствительности, так как с его помощью можно учесть одновременное влияние изменений факторов риска. К основным недостаткам практического использования метода сценариев можно отнести, во-первых, необходимость выполнения достаточно большого объема работ по отбору и аналитической обработке информации для каждого возможного сценария развития, и как следствие, во-вторых, эффект ограниченного числа возможных комбинаций переменных, заключающейся в том, что количество сценариев, подлежащих детальной проработке ограничено, так же как и число переменных, подлежащих
варьированию, в-третьих, большая доля субъективизма в выборе сценариев развития и назначении вероятностей их возникновения. Если существует множество вариантов сценариев развития, но их вероятности не могут быть достоверно оценены, то для принятия научно обоснованного решения по выбору наиболее целесообразного режима функционирования логистической системы из совокупности альтернативных вариантов в условиях неопределенности применяются методы теории игр, некоторые из которых рассмотрены ниже: Критерий MAXIMAX не учитывает при принятии решения риска, связанного с неблагоприятным развитием внешней средыКритерий MAXIMIN (критерий Вальда) минимизирует риск предпринимателя, однако при его использовании многие варианты функционирования логистической системы, являющиеся высокоэффективными, будут необоснованно отвергнуты. Этот метод искусственно занижает эффективность логистической системы, поэтому его использование целесообразно, когда речь идет о необходимости достижения гарантированного результата. Критерий MINIMAX (критерий Сэвиджа), в отличие от критерия MAXIMIN, ориентирован не столько на минимизацию потерь, сколько на минимизацию сожалений по поводу упущенной выгоды. Он допускает разумный риск ради получения дополнительной прибыли. Пользоваться этим критерием для выбора стратегии поведения в ситуации неопределенности можно лишь тогда, когда есть уверенность в том, что случайный убыток не приведет фирму к полному краху. Критерий пессимизма-оптимизма Гурвица устанавливает баланс (компромисс) между критерием MAXIMIN и критерием MAXIMAX. При использовании этого метода из всего множества ожидаемых сценариев развития событий в логистической системе выбираются два, при которых достигается минимальная (Vmin) и максимальная (Vmax) эффективность. Выбор оптимального варианталогистической системы осуществляется из соображений близости его эффективности компромиссному значению, вычисляемому по формулегде – коэффициент пессимизма-оптимизма, который принимает значение в зависимости от отношения риск-менеджера к риску, от его склонности к оптимизму или к пессимизму. При отсутствии ярко выраженной склонности. При (точка Вальда) критерий Гурвица совпадает с максиминым критерием, при – с максимаксным критерием.
Общий недостаток рассмотренных выше методов теории игр состоит в том, что предполагается ограниченное количество сценариев развития (конечное множество состояний окружающей среды).
Метод построения «дерева решений» сходен с методом сценариев и основан на построении многовариантного прогноза динамики внешней среды. В отличие от метода сценариев он предполагает возможность принятия самой организацией решений, изменяющих процесс функционирования логистической системы и использующих специальную графическую форму представления результатов («дерево решений»). Данный метод может применяться в ситуациях, когда более поздние решения сильно зависят от решений, принятых ранее, и в свою очередь, определяют сценарии дальнейшего развития событий . Основными недостатками данного метода при его практическом использовании являются, во-
первых, техническая сложность данного метода при наличии больших размеров исследуемого «дерева» решений, так как затрудняется не только вычисление оптимального решения, но и определение данных, во-вторых, присутствует слишком высокий субъективизм при назначении оценок вероятностей.
Многие инвесторы, вкладывающие средства в зарубежную недвижимость, стремятся к высокой доходности. Однако не все понимают, что бóльшая начальная доходность подразумевает бóльшие риски, то есть вероятность снижения доходов в долгосрочной перспективе.
Мы рекомендуем клиентам заранее оценивать риски и продумывать стратегию инвестирования с оптимальным балансом доходности, надёжности, трудозатрат и других факторов эффективности вложений. Большинству клиентов Tranio подходит простой арендный бизнес в стабильной локации, с долгосрочным арендным контрактом и управлением через управляющую компанию. В этой статье мы рассмотрим, как обеспечить наилучшую доходность при такой стратегии.
Почему простой арендный бизнес
Типичные инвесторы, которые пользуются услугами Tranio,- успешные предприниматели из России, Бразилии, Ирана или Китая. Как правило, на родине у них есть активный бизнес, который приносит основную прибыль. От зарубежной недвижимости они предпочитают получать пассивный доход с минимальной вовлечённостью в управление. Это инвестиции не столько ради прибыли, сколько с целью сохранить капитал и защитить его от политических и экономических рисков своей страны.
Большинство клиентов не планируют продавать свою доходную недвижимость в ближайшей перспективе. Эта собственность обеспечивает инвесторам личный пенсионный фонд и служит гарантией финансового благополучия их детей. Ещё один важный мотив - вид на жительство в США или странах Европы, которые предоставляют такую возможность покупателям недвижимости.
Нашим инвесторам обычно не подходят проекты добавленной стоимости - строительство или редевелопмент. Вложения в них связаны с высокими рисками, среди которых превышение сметы, трудности с оформлением разрешительных документов, завышенная цена покупки и долгие поиски покупателя. От инвестора требуется активное участие в проекте и определённая квалификация в строительном бизнесе. Проекты девелопмента эффективны как основной род деятельности, а не как инструмент сохранения капитала.
Таким образом, непрофильным инвесторам мы рекомендуем простой арендный бизнес: покупать недвижимость и сдавать её в аренду. Это низкорискованная и несложная в реализации стратегия.
Бюджет и типы объектов
Мы рекомендуем рассматривать инвестиции в зарубежную недвижимость при бюджете от 200 тыс. евро. Дешевле, за редким исключением, трудно купить ликвидный объект. В этом сегменте мы рекомендуем покупать жилые апартаменты. Среди их преимуществ - высокая ликвидность и стабильный спрос.
При бюджете свыше 2,5 млн евро стоит ориентироваться на коммерческие объекты - в первую очередь торговую недвижимость и дома престарелых.
Независимо от бюджета, 50–60 % от стоимости объекта обычно можно взять в кредит, так что инвестиции в доходную недвижимость можно начинать и со 100 тыс. евро собственных средств.
Типы коммерческой недвижимости и их параметры Данные Tranio (средние рекомендованные показатели)*
| Типы объектов |
Доходность, % годовых |
Срок договора аренды |
Преимущества | Недостатки |
|---|---|---|---|---|
| От 300 тыс. евро | ||||
| Квартиры (краткосрочная аренда) | 5–7 | От 1 суток | Высокая ликвидность; по сравнению с долгосрочной арендой - выше доходность и нет проблем с выселением жильцов; больше потенциал роста арендных ставок | Риски менеджмента и простоев; по сравнению с долгосрочной арендой - более быстрый износ |
| Квартиры (долгосрочная аренда) | 2–3 | От 1 года | Высокая ликвидность; высокий спрос со стороны арендаторов, стабильный даже во время кризиса | Риски менеджмента и простоев; проблемы с выселением жильцов |
| Студенческое жильё | 4–6 | От 6 месяцев | Высокий спрос со стороны арендаторов | По сравнению с квартирами - ниже ликвидность, сложно перепрофилировать |
| От 2,5 млн евро | ||||
| Доходные дома | 3–5 | От 1 года | Низкая доходность, много арендаторов, проблемы с выселением, нужна управляющая компания | |
| Уличные магазины | 3–4 | 3–10 лет | Высокая ликвидность, потенциал роста капитализации | Низкая доходность |
| Супермаркеты | 5–6,5 | 12–15 лет | Высокая доходность, продолжительные контракты | Чем ближе срок окончания договора, тем ниже ликвидность |
| От 10 млн евро | ||||
| Дома престарелых | 5–6,5 | 20–25 лет | Рост количества пенсионеров, продолжительные контракты | Сложно перепрофилировать |
| Торговые центры | 4–6 | 5–15 лет | Высокая доходность | Риски менеджмента при большом количестве арендаторов |
| Гостиницы | 4–6 | 10–20 лет | Высокая доходность | Сложно перепрофилировать |
* Средние показатели для объектов:
- в благополучных районах крупных европейских городов;
- новые объекты или после капитального ремонта;
- арендные контракты в начале срока действия.
Локация
От расположения объекта напрямую зависят риски и доходность инвестиций. Мы рекомендуем инвестировать в страны с развитой экономикой и стабильной политической системой. Наименьшими рисками отличаются Австрия, Великобритания, Германия, США, Франция и Швейцария: в этих странах меньше всего вероятность гиперинфляции, падения национальных валют и сокращения ВВП.
Большинство российских клиентов предпочитают Германию из-за географической близости, а также потому, что по сравнению с другими перечисленными странами доходность в Германии немного больше, условия кредитования лучше, а налоги немного ниже. Но другие страны из этого списка тоже представляют интерес: например, одни инвесторы выбирают США, потому что ожидают там большей капитализации, другие опасаются ослабления германской экономики из-за политических событий, а третьи приобретают доходную недвижимость в странах, где сосредоточены их деловые или личные интересы.
Мы советуем также учитывать, в какой валюте будут номинированы траты семьи инвестора через 5–10 лет. Например, если у вас есть жилая недвижимость в Великобритании и там же учатся ваши дети, то стóит присмотреться к объектам, арендный доход от которых генерируется в фунтах стерлингов.
Среди населённых пунктов лучше выбирать либо мегаполисы и их благополучные пригороды, либо города средней величины с растущим населением, развитым рынком труда и потенциалом экономического роста. Мы советуем ориентироваться на проверенные локации, в которых уже есть успешный опыт инвестиций соотечественников. Например, удачные варианты - западноевропейские столицы и крупные города Западной Германии.
Выбор района зависит от типа недвижимости. Например, уличные магазины лучше покупать на центральных улицах с оживлённым трафиком, а торгово-складские помещения - на выезде из крупного города рядом с трассой.
Арендаторы и арендный договор
Если вы сдаёте в аренду жилую недвижимость, то в качестве съёмщиков предпочтительны представители среднего класса с хорошей кредитной историей и стабильными доходами. А в сегменте коммерческой недвижимости наименее рискованны объекты, которые уже сданы в аренду крупным корпоративным арендаторам, работающим на рынке десятки или сотни лет. Вероятность банкротства таких съёмщиков меньше, чем мелких частных компаний. Информацию о финансовом состоянии арендаторов можно запросить у юристов в процессе экспертизы объекта (Due Diligence).
Объекты с большим количеством арендаторов (например, доходные дома или торговые центры) не подходят зарубежным непрофильным инвесторам. По нашему опыту, если съёмщиков больше пяти, это существенно увеличивает риски менеджмента и повышает требования к профессионализму управляющей компании. Лучше всего приобретать недвижимость с единственным арендатором.
Важное условие арендного договора - разделение расходов на содержание объекта между собственником и арендатором: кто оплачивает налог на недвижимость, коммунальные услуги, страховку и другие статьи расходов. Мы советуем снижать риски, покупая объекты, в которых максимум эксплуатационных расходов возложен на арендатора. Договора такого типа называются NN Lease (Double Net Lease) или NNN Lease (Triple Net Lease), их отличия от других вариантов показаны в таблице:
| Тип аренды | Расходы собственника | |||
|---|---|---|---|---|
| Ремонт фасада и строительных конструкций |
Содержание и обслуживание |
Страховка | Налог на недвижимость |
|
| Gross Rent Lease | ✓ | ✓ | ✓ | ✓ |
| N Lease (Single Net Lease) |
✓ | ✓ | ✓ | · |
| NN Lease (Double Net Lease) |
✓ | ✓ | · | · |
| NNN Lease (Triple Net Lease, аналог в Германии -Dach & Fach) |
✓ | · | · | · |
| Absolute NNN Lease | · | · | · | · |
Рекомендуется приобретать объекты c долгосрочными (10–20 лет) арендными контрактами без права расторжения, причём с жёсткой арендной ставкой без привязки к операционным показателям бизнеса арендатора. Имейте в виду, что такой договор накладывает обязательства на обе стороны: речь не только о том, что арендатор гарантирует стабильную арендную плату на весь этот срок, но и о том, что собственник не имеет права выселить арендатора до окончания срока договора.
Долгосрочные контракты дают инвестору дополнительную страховку от ценовых коррекций, от которых не защищены даже самые надёжные рынки недвижимости. Если вы инвестировали в объект с 15–20-летним контрактом, то с высокой долей вероятности период снижения цен придётся на первые 10 лет владения, поскольку циклы рынка недвижимости сменяют друг друга каждые 7–10 лет. При жёстких контрактах на 15–20 лет ценовые колебания не отразятся на вашем доходе, так как нельзя досрочно расторгнуть договор или снизить арендную плату. Таким образом, вы сможете подождать, пока рынок восстановится, и выйти из проекта при удачной конъюнктуре.
Даже при продолжительных контрактах обычно можно индексировать арендные ставки в соответствии с инфляцией, то есть ежегодно повышать их примерно на 1–2 % . При позитивном развитии рынка в этом есть свои минусы. Например, если рынок недвижимости каждый год растёт на 4 %, и через 10 лет вы хотели бы сдавать объект существенно дороже роста инфляции - вы не сможете этого сделать, потому что вас ограничивает контракт. Поэтому инвесторам, которые верят в подъём рынка в долгосрочной перспективе, лучше покупать объекты с пятилетними контрактами (например, торговую недвижимость на пешеходных улицах) и индексировать стоимость аренды по окончании контракта.
Потенциал роста стоимости
Низкорискованные активы на западных рынках продаются с начальной арендной доходностью от 3 до 7 %. Покупать объекты с начальной доходностью более 7 % мы считаем неоправданным и невыгодным для зарубежного инвестора: в таких проектах высока вероятность, что на горизонте 5–10 лет реализуется какой-либо риск, стоимость ликвидации которого окажется выше, чем премия за риск на входе.
Кроме того, рынки с низким уровнем рисков и доходности (как правило, это центры и престижные районы крупных городов) дорожают быстрее, чем те, что характеризуются высокой начальной доходностью и сопутствующими высокими рисками.
Например, как показал проведённый Tranio ретроспективный анализ цен на недвижимость в США , с 2001 по 2015 год объекты с начальной доходностью 3 % росли в цене в среднем на 5 % в год, с доходностью 5 % - на 4,7 %, с доходностью 7 % - только на 3,5 % в год, а объекты с доходностью 9 % могли падать в цене. При этом среди дешевеющих объектов меньше всего теряли в стоимости те, что имели более низкую доходность. Вероятность падения цены выше у объектов с более высокой начальной доходностью, так что с учётом вероятности реализации этого риска объекты с начальной доходностью 3–7 % дают в итоге бóльшую суммарную доходность.
Для прогноза роста цен важны также перспективы развития района. Быстрее всего дорожает недвижимость там, где происходит джентрификация - процесс, при котором промышленные районы превращаются в престижные жилые, облагораживается территория, развивается инфраструктура, а население с низким уровнем доходов вытесняется более состоятельным. При этом наиболее выигрышны районы, которые находятся близко от центра города или имеют удобное транспортное сообщение с центром.
Оптимальная доходность зависит не только от рисков, но и от срока инвестиций. Чем меньше срок, тем бóльшая начальная доходность имеет смысл в рамках диапазона 3–7 % . Например, без учёта кредита при 20-летнем сроке инвестирования наибольшая совокупная доходность (с учётом роста капитализации) достигается при начальной доходности 3,8–5,8 % ; а если срок инвестирования - 10 лет, то оптимальная начальная доходность - 4,5–6,5 % . Такой вывод аналитики Tranio получили в результате исследования 100 пар «доходность - прирост капитализации» для жилой и нежилой недвижимости Германии.
Кредит
Можно увеличить доходность с помощью ипотеки.
Деньги, привлечённые за счёт ипотеки, стоят дешевле, чем арендатор платит за аренду. Например, при покупке инвестиционной недвижимости в Германии можно рассчитывать на кредит в размере до 60 % от стоимости объекта под 2–3 % годовых. При арендной доходности 6,5 % доходность на вложенный капитал с учётом кредита может достигать 8–10 % .
В общем случае самые дешёвые кредиты - с плавающей ставкой без возможности досрочного погашения, а самые дорогие - с фиксированной ставкой, допускающие досрочное погашение.
Лучше брать кредит на продолжительный срок (10–15 лет) : чем больше срок, тем дороже деньги, но и тем меньше риск, что негативная конъюнктура рынка повлияет на условия рефинансирования. В случае коммерческой недвижимости рекомендуется оформлять ипотеку по схеме, при которой в первую очередь платятся проценты, а тело кредита - ближе к концу срока кредита. При этом желательно, чтобы к концу срока было погашено не менее 40–50 % тела.
Не стóит перекредитовывать объект и брать в долг слишком много. Но и не следует занимать слишком мало, так как странно было бы не использовать возможность взять кредит дешевле, чем платит арендатор.
Оптимизация налогов
Что касается оптимизации налога на доходы, то физические лица в Европе и США платят его пропорционально размеру дохода, и недвижимость стоимостью до 1 млн евро проще оформить на физическое лицо. Более дорогой объект выгоднее зарегистрировать на компанию, потому что у юридических лиц обычно плоская и более низкая ставка налога на прибыль. Также компаниям легче снижать налогооблагаемую базу за счёт амортизации и вычетов по займам от банка и учредителя.
Лучше всего, если сделку удаётся организовать так, чтобы платить налоги только в стране нахождения объекта недвижимости. Такая возможность зависит от налогового резиденства инвестора, межгосударственных соглашений об избежании двойного налогообложения, формы собственности и других факторов. Консультанты Tranio при помощи налоговых советников помогают каждому клиенту индивидуально структурировать сделку и оформить кредит на оптимальных условиях.
Выход из проекта
Обычный срок владения доходной недвижимостью до продажи - 5–20 лет. Как правило, нужно не менее 13–14 лет, чтобы объект окупился и начал приносить прибыль. В некоторых странах инвесторы ориентируются на срок, при продаже после которого не выплачивается налог на прирост капитала (например, в Германии это 10 лет).
Можно ли будет выгодно продать недвижимость через много лет - один из ключевых рисков инвестиций, который часто не учитывают клиенты, интересующиеся высокой доходностью. Их привлекают предложения с начальной доходностью 8 % и выше; типичные примеры - парковки или жильё для студентов на периферии. Ключевой недостаток таких объектов - низкая ликвидность, то есть маленький спрос на покупку. Если вы соберётесь их продать, придётся существенно снизить цену, что в итоге нивелирует высокую начальную доходность.
При горизонте планирования 10–20 лет мы советуем рассматривать коммерческую недвижимость с начальной доходностью 5 % (при соблюдении остальных рекомендаций из этой статьи). Чаще всего их стоимость растёт на 2–3 % в год вместе с рынком или даже быстрее него. Это надёжные объекты, которые можно выгодно продать и раньше запланированного срока, если ваши планы изменятся. А при стрессовом сценарии такая недвижимость меньше теряет в цене, чем более рискованные объекты с высокой начальной доходностью.
Однако если вы собираетесь продать объект через 1–3 года, то лучше всего покупать наиболее доходную недвижимость в регионе с потенциалом роста. Сегодня одной из таких локаций в Европе считается Испания с её центральными рынками Мадрида и Барселоны. Впрочем, нельзя сказать, сохранится ли рост этих рынков в ближайшие 10–20 лет, поэтому для долгосрочных инвестиций нацеленных на сохранение капитала лучше выбирать более предсказуемые локации.
Если вы планируете не продавать недвижимость, а оставить её наследникам, то важно выбрать правильный формат владения, чтобы оптимизировать налоги на наследство. Например, во Франции нет налогов на наследование и дарение, если объект зарегистрирован на гражданскую компанию по операциям с недвижимостью (SCI). А в Великобритании налогом на наследование не облагается недвижимость, оформленная на офшорную компанию.
| Жилая недвижимость | Нежилая недвижимость | |
|---|---|---|
| Минимальный бюджет | 300 тыс. евро | 2,5 млн евро |
| Типы объектов | Квартиры, жильё для студентов | Торговая недвижимость на людных улицах, супермаркеты, дома престарелых |
| Страны | Австрия, Великобритания, Германия, США, Франция, Швейцария | |
| Города | Крупные населённые пункты с хорошей демографией и потенциалом экономического роста | |
| Районы | Места с хорошей экологией и инфраструктурой, популярные у среднего класса; окрестности вузов, медицинских центров и деловых кварталов | Вблизи транспортных артерий и остановок общественного транспорта, в местах скопления других объектов аналогичного профиля |
| Потенциал роста капитализации |
Высокий | Средний |
| Срок инвестирования | От 10 лет | |
| Оптимальная начальная доходность |
4–6 % (можно повысить за счёт кредита) |
|
| LTV (доля заёмных средств от стоимости объекта) |
60 % | |
| Кредит | Самые дешёвые кредиты - с плавающей ставкой без возможности досрочного погашения; следует выбирать схему, при которой сначала погашаются проценты, а тело - ближе к концу срока | |
| Срок кредитования | 10–15 лет | |
| Арендаторы | Представители среднего класса, семьи с детьми, студенты, офисные работники, пенсионеры | Крупные торговые сети и управляющие компании, которые работают на рынке несколько десятилетий и находятся в хорошей финансовой форме |
| Тип аренды | NN или NNN (максимум эксплуатационных расходов на арендаторе); долгосрочный контракт без права расторжения | |
| Срок аренды | 1 сутки (краткосрочная), 1 год (долгосрочная) |
5–20 лет |
Материал подготовлен для РБК-Недвижимость.
Георгий Качмазов, управляющий партнёр Tranio
- Стратегии инвестирования в новостройки и новое жилье:
- Инвестиции в коммерческую недвижимость
- Гостиничный бизнес, агрессивные стратегии инвестирования в жилье + бизнес на посуточной аренде
- Стратегии инвестирования в землю + стратегии со своим участком
- Стратегии с готовой недвижимостью (на вторичном рынке)
- Стратегии инвестирования в недвижимость с личным капиталом, не указанные в других категориях
- Все стратегии инвестирования в недвижимость в одной интеллект-карте
- Лучшая стратегия инвестирования в недвижимость в 2018 году
Инвестиции в недвижимость – это, пожалуй, один из самых надежных вариантов накопления капитала и создания денежного потока. Вы не задумывались, почему в списке Forbes так много миллиардеров, которые занимаются именно ею?
Вложение денег в недвижимость – это не игра, не Forex и не торги на бирже , доход от ренты предсказуем. А благодаря инфляции стоимость зданий растет, даже не смотря на небольшие просадки во время кризиса, которые всегда отыгрываются.
Стратегии инвестирования в новостройки и новое жилье:
- новостройки для перепродажи;
- новостройки для сдачи в аренду;
- инвестиции в студии и апартаменты (очень экономный формат плюс к ликвидному жилью);
- прочие стратегии инвестирования в долевое строительство (первый этаж и перевод в нежилое и т.д);
- инвестирование в таунхаусы;
- инвестирование в быстровозводимые модульные дома .
Безусловно, самые интересные проекты реализуются в Москве, Московской области и в крупных городах, там, где стоимость аренды достаточно высока, и есть постоянный спрос на жилье в различных сегментах. Это не мешает инвесторам из других городов находить объекты, партнеров и соинвесторов и приезжать на живые встречи . Хотя, справедливости ради, надо сказать, что и в регионах у нас достаточно кейсов с доходностью от 50 до 100% годовых .
Инвестиции в коммерческую недвижимость
Под ними подразумевается:
- покупка готовой коммерческой недвижимости с последующей сдачей в аренду;
- строительство коммерческой недвижимости для перепродажи и последующей сдачи;
- инвестирование в коворкинг-центры;
- сдача в аренду рабочих мест, мини-офисов и переговорных комнат.
Гостиничный бизнес, агрессивные стратегии инвестирования в жилье + бизнес на посуточной аренде
Несмотря на то, что арендный бизнес достаточно простой в плане организации, особенно, если это долгосрочная сделка с заключением договоров с арендаторами от шести месяцев, есть сегменты, которые требуют большого включения для управления недвижимостью. Речь идетоб агрессивных стратегиях, дающих максимальную прибыль инвестору на каждый квадратный метр. Но при этом они предполагают полное включение в процесс.
Если вы сдаете по такой методике, то сложность будет расти пропорционально количеству клиентов, с которыми вам придется иметь дело. Вот список самых популярных агрессивных стратегий инвестирования:
- Арендный бизнес: снимаем помесячно, сдаем посуточно (минимум вложений)
- Управление объектами недвижимости; как сдавать квартиру посуточно?
- Хостел и мини-отель (посуточно, по койкам, в центре и возле туристических мест)
- Организация антикафе, или как сдавать недвижимость поминутно (посетитель платит за время, а не за еду)
- Сдача квартир в длительную субаренду
- Организация общежитий для рабочих
- Антиобщага (новый формат комфортного жилья для рабочих)
- Капсульный отель
Стратегии инвестирования в землю + стратегии со своим участком
- Инвестирование в строительство жилья, с целью перепродажи
- Строительство малоэтажных многоквартирных домов с последующей сдачей в аренду
- Установка домов из контейнеров на своем или арендуемом участке
- new З стратегии заработка на дачных участках
- Строительство многоквартирных домов с целью продажи долями (квартирами): осторожно! Незаконно!
- Инвестиции в землю , покупка паев, выделение лучшего участка и перепродажа в разы дороже (покупайте землю, ее больше не производят)
- Инвестирование в участки от 12 соток, межевание на 3 части по 3,5-4 сотки с дальнейшей продажей, или строительство бюджетного дома 80-100м2 из SIP-панелей
Стратегии с готовой недвижимостью (на вторичном рынке)
- Покупка доходного дома или таунхауса с последующей сдачей в аренду (рекомендуем)
- Покупка готовой квартиры на вторичке, распил и сдача в аренду
- Хоумстейджинг. Покупка убитой квартиры, недорогой, но классный ремонт по спец.технологии и последующая продажа
- Покупка комнат и сдача их посуточно
- Пожизненная рента (3-5 квартир с ежемесячной выплатой от 10 тысяч по каждой и с переходом в собственность)
- Пожизненное содержание с иждивением (не рекомендуем, этический момент, плюс высокие риски)
- Расселение коммуналок с последующей продажей большой квартиры или создание мини-отеля
- Инвестирование в недвижимость без денег
Стратегии инвестирования в недвижимость с личным капиталом, не указанные в других категориях
- Покупка имущества с залоговых аукционов банков и приставов
- Срочный выкуп квартир по заниженной стоимости (20-30% ниже рынка)
- Перевод квартиры на первом этаже в нежилой фонд
- Инвестирование в гаражи
- Инвестиции за рубежом (налоговые сертификаты США, солнечная энергия и прочее)
Все стратегии инвестирования в недвижимость в одной интеллект-карте
Нажмите на картинку, чтобы перейти к карте: 35 примеров инвестирования в недвижимость Лучшая стратегия инвестирования в недвижимость в 2018 году
Конечно, каждый инвестор найдет для себя свою стратегию инвестирования. Вариантов много, как видите. А второй по популярности стала стратегия посуточной аренды недвижимости , т.к. не требует больших вложений для старта, к тому же проста в исполнении. В 2018 году большинство инвесторов в нашем проекте выбрали инвестирование в доходные дома , так как эта стратегия показала сверхвысокую доходность, плюс в некоторых случаях ее можно реализовать даже без собственных денег.
Инвестиции в недвижимость – одна из разновидностей классических инвестиций в реальном секторе экономики. Они характеризуются высокозатратностью, низколиквидностью и долгосрочностью. Впрочем, при всех перечисленных негативных особенностях, вложения в недвижимость были и остаются одними из самых популярных видов инвестиций в мире, так как, покупая «квадратные метры», инвестор обеспечивает максимальную защиту вложений от инфляции и девальвации, а во многих случаях еще и постоянный коммерческий доход.
1 Стратегия инвестиций в жилую недвижимость для сдачи ее в аренду
Эта стратегия является наиболее распространенной среди инвесторов вкладывающих средства на рынке недвижимости. Она заключается в приобретении жилой недвижимости (частных домов, а чаще - квартир) для последующей сдачи их в аренду. С момента возникновения возможности приобретать недвижимость в кредит (ипотеку), данный вид инвестиций получил еще большее распространение. Так как такие возможности решили самый главный вопрос – «где взять деньги для начала бизнеса»?!
Более того, с учетом, что вопрос погашения ежемесячной выплаты ипотеки перед банком инвесторы могут переложить на плечи квартиросъемщиков, это позволяет приобретать сразу несколько квартир.
Главное чтобы выплаты за квартплату перекрывали проценты по ипотеке.
Конечно, в описанной выше схеме существуют и свои риски. Во-первых, риск того, что у инвестора возникнут проблемы со сдачей квартиры, и, как следствие, он недополучит планируемых доход, а еще хуже – не выполнит финансовые обязательства перед банком. Либо экономическая ситуация в стране изменится в худшую сторону, вследствие чего банк поднимет проценты по ипотеке, которые будет сложно гасить за счет взимаемой арендной платы.
2 Стратегия инвестиций в коммерческую недвижимость для ее сдачи в аренду
Еще один вид распространенной стратегии на рынке «квадратных метров», который заключается в приобретении недвижимости коммерческого характера, которую в последующем можно сдать в аренду под офис или ведения бизнеса. Стоит взять во внимание, что коммерческая недвижимость обычно в 2 раза дороже чем жилая, а также то, что не все районы города могут быть одинаково привлекательны и популярны у арендаторов. Одновременно с этим, доходность сдачи в аренду коммерческой недвижимости значительно больше доходности, которую инвестор может получить в рамках сдачи в аренду жилых «квадратных метров».
3 Стратегия инвестиций в зарубежную недвижимость для ее сдачи в аренду
Зарубежный рынок недвижимости – это рынок, на котором инвестор может найти более качественные и стабильные условия инвестирования. Тем более, что те же условия ипотеки за рубежом значительно привлекательнее, чем на рынке СНГ. Более того, инвестируя в стране с более стабильным рынком труда и экономикой, инвестор сможет избежать массу рисков, связанных с упущенной выгодой (не нашел квартиросъемщика или не нашел арендатора офиса).
4 Купил-отремонтировал-продал
Указанная стратегия является одной из самых прибыльных в плане дохода, но и одной из самых хлопотных в плане обслуживания. Стратегия заключается в том, чтобы приобрести объект недвижимости в плохом техническом состоянии за минимальную цену, осуществить его ремонт с минимальными затратами, а потом продать уже по рыночной цене. Насколько вы сами понимаете, прибыль по указанной стратегии можно получить значительно выше, чем на простой перепродаже квадратных метров.
С другой стороны стратегия «Купил-отремонтировал-продал» чревата следующими рисками :
- Затраты на ремонт могут превысить разницу между ценой приобретения недвижимости и ценой ее продажи.
- Для инвестирования по указанной схеме, инвестор должен располагать дополнительным объемом средств, которые необходимы для ремонта недвижимости.
- Ремонтные работы могут затянуться на длительное время.
- В случае неправильной оценки технического состояния недвижимости, может оказаться, что инвестор приобрел объект, который невозможно отремонтировать, а если и возможно, то только с помощью применения дорогостоящих технологий.
5 Инвестиция в строительство недвижимости
Данный тип инвестиций предполагает приобретения квартиры у застройщика еще до момента ее сдачи в эксплуатацию, а именно – в момент строительства дома.
Обычно на таком этапе «будущие» квартиры продаются со скидкой на 25%-30%, что позволяет после сдачи ее в эксплуатацию гарантированно получить прибыль, не дожидаясь ее рыночного подорожания. Однако, такой способ инвестиций чреват тем, что:
- Компания-застройщик может затянуть со сроками сдачи дома в эксплуатацию, а инвестор не сможет продать квартиру и возвратить вложенные в нее средства.
- Дом, в котором находится квартира и вовсе не будет достроен, тогда вернуть средства будет еще более проблематичным (имеется в виду возврат средств через судебный орган).
- Часто такие схемы используются для противоправного завладения средствами покупателей.
