≡× МЕНЮ

• Гражданское 
• Договорное 
• Жилищное 
• Земельное 
• Недвижимость

Что наниматель жилого помещения. Члены семьи собственника (нанимателя) жилого помещения. Общие положения о договорах найма жилья и нанимателях

В жизни могут складываться различные ситуации, в которых вы не знаете как себя повести, как правильно отреагировать на какие-то претензии или требования хозяина . Мы рассмотрим несколько законов, которые вам помогут разобраться в ситуации и чувствовать себя уверенно. Мы не приводим сами формулировки статей, указывая только номер статьи ГК РФ. Давайте разберем некоторые тонкости при в соответствии с буквой закона. Зная свои права, вы сможете избежать многих неприятных для обеих сторон ситуаций, заключая договор найма жилья .

Итак, разберем некоторые законы с небольшими пояснениями:

Статья 671 ГК РФ Договор найма жилого помещения

Когда вы снимаете квартиру или сдаете ее в наем, то необходимо заключить . Договор найма жилья заключается в письменном виде (ст. 674 ГК РФ ). Не пренебрегайте составлением и подписанием этого документа, даже, если это ваши знакомые, родственники, друзья или просто хорошие люди, поскольку именно он (договор) будет в будущем при любых обстоятельствах гарантом вашей безопасности. В договоре указывается, что одна сторона (наниматель) за проживание другой стороне (наймодателю) вносит плату за проживание в квартире, наймодатель в свою очередь предоставляет нанимателю квартиру для проживания (ст. 671 ГК РФ ). Главные слова в данном договоре: договор и оплата.

Статья 673 (вторая часть статьи) ГК РФ Объект договора найма жилого помещения

Не все квартиросъемщики знают о том, что в соответствии со статьей 673 ГК РФ , если вы снимаете жилье, заключив долгосрочный договор (не более 5 лет и не менее года - краткосрочныйдоговор найма жилья), то можете пользоваться, к примеру, подвалом, как если бы были владельцем жилья. Как раз на это указывает данная часть статьи.

Статья 675 ГК РФ Сохранение договора найма жилого помещения при переходе права собственности на жилое помещение

К примеру, владелец квартиры, которую вы снимаете, решил продать ее и срочно вас выселяет. Что делать? Вы собираете вещи, чтобы искать другое жилье? Не торопитесь выполнять требования хозяина, так как, как ни странно, закон в данном случае на вашей стороне! Вы совершенно спокойно можете продолжать жить в этой квартире: вы за нее платите и имеете полное право в эту квартиру никого не пускать (это касается и долгосрочного договора, и краткосрочного). Вы можете, например, договориться о снижении цены на жилье, аргументировав это тем, что визиты людей с осмотром квартиры мешают вам, отнимают ваше время. Если владелец квартиры принял решение продать ее, то вас и ваших прав это никоим образом не должно касаться (напомним, что при вы должны были в обязательном порядке заключить договор найма жилого помещения, которое вы снимаете, так как это будет единственным гарантом ваших прав). При наличии такого договора вы законно проживаете на территории этой самой квартиры. Нарушение закона будет со стороны владельца жилья, который предъявляет вам требования съехать. Кстати, он же (собственник) должен взять расходы на себя, связанные с вашим поиском нового жилья и переездом на другую квартиру, а не наоборот.

А, если все-таки хозяин поменялся? Вы можете жить в этой квартире как и раньше, так как договор, заключенный с предыдущим владельцем, действует и с новым хозяином.

Статья 677 ГК РФ Наниматель и постоянно проживающие с ним вместе граждане

Заключая договор с наймодателем (имеется в виду долгосрочный договор сроком не более 5 лет), необходимо указать проживающих с вами лиц, это правило не применяется при заключении краткосрочного договора (менее года, п.2 ст. 683 ГК РФ ). Если письменно это не зафиксировано, то вы должны с наймодателем обговорить подобный факт в устной форме. Лица, проживающие с вами, как с нанимателем, имеют такие же права по пользованию квартирой, домом или их частью, как и вы. Как наниматель вы будете нести ответственность за тех, кто с вами живет, в случает нарушения условия договора найма жилья. Лучше конечно же (это позволяет закон), если живущие с вами друзья, родственники и т.д., заключат с наймодателем договор о том, что они вместе с вами несут ответственность за съемное жилье.

Статья 680 ГК РФ Временные жильцы

Вы (в данном случае мы вас рассматриваем как нанимателя) и все, кто с вами проживает в съемной квартире, доме или его части с вашего согласия или заранее предупредив об этом наймодателя, можете разрешить безвомездно проживать с вами временным жильцам, но ответственность за их действия несете полностью вы, как наниматель (это только в случае долгосрочного договора). Временные жильцы самостоятельно распоряжаться жильем не могут. Хозяин жилища может и запретить временным жильцам поселяться в его квартире или доме, если общая площадь жилья на одного человека не соответствует нормам, прописанным в законе. А срок, в течение которого временные жильцы могут у вас поселиться, не должен превышать 6 месяцев.

Статья 681 ГК РФ Ремонт сданного внаем жилого помещения

Эта статья говорит нам о том, что текущий ремонт квартиры, дома или его части (то есть место, где вы живете)- есть ваша обязанность как нанимателя, если какие-то другие условия не были указаны в договоре найма жилого помещения. А вот капитальный ремонт снимаемого вами жилья — это обязанность наймодателя, опять же, если обратное не прописано в вашем договоре. А если вы, к примеру, вдруг захотите сделать перепланировку того самого места, где живете, то умерьте пыл, это только с согласия хозяина. Однако можно претендовать на возмещение стоимости произведенных работ (неотделимые улучшения) от наймодателя в случае, если договор найма был расторгнут досрочно, а улучшения производились с согласия наймодателя (п.2 ст.623 ГК РФ ), однако договором может быть предусмотрен иной порядок.

Статья 683 ГК РФ Срок в договоре найма жилого помещения

Заключить договор найма жилого помещения можно сроком на 5 лет, не больше. Но, если вы в договоре не указали точный срок, то он считается заключенным на 5 лет.

Если у вас краткосрочный договор (до года), то вы не можете, к примеру, разрешить друзьям пожить у вас какое-то время в качестве временных жильцов.

Статья 684 ГК РФ Преимущественное право нанимателя на заключение договора на новый срок

Если вы снимаете на долгосрочной основе квартиру (мы помним, что это делается максимум на 5 лет), у вас есть право на заключение договора найма жилого помещения (аренда квартиры) на новый срок. Причем наймодатель должен за 3 месяца до окончания срока действия предыдущего договора предложить вам как нанимателю заключить новый договор (аренды квартиры) найма жилья на тех же условиях или новых.

Интересный факт и не один. Читаем внимательно:

1. если хозяин квартиры не выполнил своей обязанности, а вы, в свою очередь, не отказались от продления договора, то можете считать, что ваш договор продлен опять же на 5 лет и на тех же условиях;

2. если хозяин отказался от продления договора, мотивировав это тем, что не собирается больше сдавать квартиру внаем, но в течение года это сделал, вы вправе требовать признания вашего договора недействительным и обратиться к нему за возмещением убытков, которые вы претерпели из-за отказа хозяина жилья возобновить с вами договор.

Статья 687 ГК РФ Расторжение договора найма жилого помещения

"свобода договора" стороны могут заключить смешанный договор, в котором содержатся элементы различных договоров. А п.4 вышеуказанной статьи предполагает, что условия договора определяются по усмотрению сторон.

На страницах нашего сайта мы приводим форму краткосрочного договора найма жилого помещения со всеми основополагающими правами нанимателя, которые предусмотрены при заключении долгосрочных договоров. Этот документ собрал в себе только лучшее из юридической практики в области коммерческого найма жилья .

Жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом.

С обственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование прина­длежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом.

Также, согласно п.2 ст.31 ЖК РФ, право пользования жилым помещением наравне с его ом имеют члены его семьи. Пункт 1 ст.31 ЖК РФ относит к членам семьи а жилого помещения проживающих совместно с ним в принадлежащем ему жилом помещении его супруга, а также детей и родителей. Членами семьи а могут быть признаны и другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в лючительных случаях – иные граждане, если они вселены ом в качестве членов своей семьи.

В случае прекращения семейных отношений с ом жилого помещения право пользова­ния данным жилым помещением за бывшим членом семьи а этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между ними (п.4 ст.31 ЖК РФ).

Законом установлено, что приватизация жилых помещений производится лючительно на добро­вольной основе и с согласия всех проживающих на данный момент в квартире. В случае отказа хотя бы одного из проживающих участвовать в приватизации квартира не приватизируется. Если квартира не будет приватизирована, как это предусмотрено зако­ном, она становится муниципальной собственностью.

Проживающие в неприватизированной квартире члены семьи имеют равные с нанимателем по договору социального найма права по пользованию жилыми помещениями, в том числе и после окончания установленного срока приватизации (1 января 2010 года).

Наниматель жилого помещения по договору социального найма имеет право, согласно п.1 ст.67 ЖК РФ, вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц; сдавать жилое помещение в поднаем; раз­решать проживание в жилом помещении временных жильцов; осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения; требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном е, а также предоставления коммунальных услуг.

В неприватизированной квартире по ее капремонту ложатся на муниципалитет.

К плюсам приватизированной квартиры можно отнести то, что разведенный супруг, как правило, не сохраняет право на площадь в квартире в том слу­чае, если другой супруг – . В неприва­тизированной квартире бывший член семьи нанима­теля, как правило, продолжает пользоваться теми же правами, что и прежде.

Если сносят, то нанимателям предоставляется равнозначная благоустроенная квартира, а у ов жилье выкупается по рыночной цене, если не оговорено иное (например, предоставле­ние жилого помещения взамен). Процедура выкупа и оценки могут затягиваться надолго, порой на годы. И только если у органов местного самоуправления есть возможность, у может быть пре­доставлено жилье с зачетом стоимости того жилого помещения, которым он владеет.

И еще важная информация для тех, кто не определился, приватизировать или нет. Приватизированную квартиру, согласно нормам гражданского и жи­лищного права, можно продать, подарить, завещать, распорядиться ею любым иным законным способом, чего нельзя сделать с неприватизированным жильем. Так что стоит все тщательно взвесить – и принять решение. Тем более что времени осталось немного: до 1 января 2010 года. В то же время не ясно, что будет после окончания срока бесплатной приватизации. Платная приватизация? По какой цене и каким нормам? На этот и другие вопросы ответа пока нет.

Потяркин Д., государственный советник города Москвы 3 класса, кандидат юридических наук.

В соответствии со ст. 32 ЖК РФ жилое помещение может быть выкуплено у собственника в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения.

Изъять можно определенную вещь, т.е. земельный участок должен пройти, в первую очередь, кадастровый учет. Если такового нет, то компенсация собственнику жилого помещения предоставляется по его выбору в денежной или натуральной форме (ч. 1 ст. 6 Закона города Москвы от 31 мая 2006 г. "Об обеспечении жилищных прав граждан при переселении и освобождении жилых помещений (жилых домов) в городе Москве").

Денежная компенсация в этом случае означает возмещение рыночной стоимости освобождаемого помещения, а не земельного участка, занимаемого жилым помещением (квартирой в отселяемом доме, жилым домом и т.д.).

В случае выбора собственником второй формы - натуральной компенсации - с ним заключается договор мены, на основании которого отселяемый собственник приобретает право собственности на новое жилое помещение, а отселяющее лицо - право собственности на освобождаемое жилое помещение (ч. 2 ст. 6 Закона города Москвы от 31 мая 2006 г.).

Однако с учетом больших объемов переселения <1> в Москве оформление документов не поспевает вслед за фактическим процессом.

<1> В 2008 г. должно быть выделено из городских источников под цели переселения 1514,0 тыс. кв.м площади, в то время как на выполнение иных городских жилищных программ - 1070 тыс. кв.м площади (приложение N 2 к Постановлению Правительства Москвы от 19 июня 2007 г. N 468-ПП).

Поэтому появилась норма о том, что на срок оформления договора, определяющего переход права собственности на освобождаемое жилое помещение, проведения государственной регистрации права собственности на предоставленное жилое помещение лицо, осуществляющее переселение, заключает с собственником в случае его согласия договор краткосрочного найма на это жилое помещение (ч. 3 ст. 10 Закона города Москвы от 31 мая 2006 г.). Закон не определяет, что делать, если такого согласия не получено и право собственности на предоставляемое помещение не зарегистрировано.

Договор краткосрочного найма, как следует из указанной нормы, является основанием для вселения и проживания в жилом помещении. Этот договор прекращает свое действие с момента государственной регистрации права собственности на предоставленное собственнику жилое помещение. То есть договор, помимо всего прочего, по сути, выполняет функции предварительного договора о заключении в будущем соглашения, на основании которого возникнет право собственности на занимаемое жилое помещение.

Договор краткосрочного найма - разновидность договора найма жилого помещения, к которому применимы определенные статьи гл. 35 ГК РФ (ст. 683).

Так, предметом договора найма жилого помещения является предоставление этого объекта за плату во владение и пользование для проживания в нем (ст. 671 ГК). Если договор найма заключается на срок, не превышающий пяти лет, то договор краткосрочного найма - на срок до одного года. Стороны договора - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) и наниматель, имеющий права владения и пользования в целях проживания (ст. 671 ГК).

Первый вопрос, который здесь возникает: если договор краткосрочного найма заключается на время регистрации права собственности, то кто выступает в роли собственника - наймодателя жилого помещения, права на которые не зарегистрированы?

Так как на стороне наймодателя формально выступает несобственник жилого помещения, подобная сделка может быть признана ничтожной как противоречащая закону (ст. 168 ГК).

При этом неправомочная сторона предлагает к тому же заключить договор, на основании которого переселяемый собственник, по сути, становится нанимателем нового жилья, предоставленного в порядке компенсации.

Так как сбор необходимых документов для государственной регистрации может растянуться на продолжительное время и, соответственно, договор краткосрочного найма будет перезаключен на очередной срок, то получается, что статус нанимателя у отселенного собственника не ограничен временными рамками.

И в случае смерти переселенного собственника могут, соответственно, возникнуть трудности с определением стороны договора мены, так как отселяющее лицо не наделено правом определения круга наследников и оформления принятия наследства.

Запись о прекращении права вносится в Единый государственный реестр прав при представлении следующих правоустанавливающих документов <2>:

<2> Приказ Управления Росрегистрации по г. Москве от 29 марта 2007 г. N 54 "Об утверждении Порядка приема документов на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и примерных перечней документов, представляемых на государственную регистрацию".

• разрешения префектуры административного округа, на территории которого расположен объект, на осуществление сноса;
• акта о сносе или ином уничтожении объекта (в случае отсутствия разрешения префектуры);
• справки БТИ о снятии объекта с технического учета.

Исходя из изложенного право собственности владельца жилого помещения прекращается в силу его уничтожения в связи со сносом дома. Поэтому исчезают основания для заключения договора мены при получении свидетельства о государственной регистрации права собственности отселяющего лица на предоставленное гражданину помещение.

На этот случай московским законодательством предлагается заключить договор передачи <3>, аналогичный по своему содержанию договору, используемому при приватизации жилых помещений: согласно ст. 7 Закона РФ от 4 июля 1991 г. "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" передача жилых помещений в собственность граждан оформляется договором передачи, заключаемым органами государственной власти с гражданином, получающим жилое помещение в собственность.

<3> См.: Подпункт 4 п. 2.26 Положения о порядке переселения граждан из жилых помещений (жилых домов), подлежащих освобождению в городе Москве, утвержденного Постановлением Правительства Москвы от 4 декабря 2007 г. N 1035-ПП.

Изложенное позволяет прийти к выводу о необоснованности использования договора краткосрочного найма при переселении граждан и необходимости разработки иных правовых конструкций на подобные случаи переселения, которые должны носить характер исключительных.

Не стоит забывать, что в разряд квартиросъемщиков закон относит также и владельцев жилых помещений, владение которыми определяется по . По этой причине права и обязанности квартиросъемщика существенно отличаются. Так:

• найм жилья у частного владельца определяется статьями Гражданского кодекса государства;
• владение объектом собственности на правах , что показывает, что основным собственником является государство , определяет Жилищный кодекс страны.

О том, кому и на каких основаниях , можно узнать на нашем сайте.

Чем наделен собственник?

По сути, факт заключения соглашения передает права владельца недвижимости во временное «владение» арендатору. Также наделяет последнего и обязанностями в отношении арендуемой недвижимости.

Для подготовки готового документа достаточно просто скопировать все существующие пункты. Обязательно указываются :

• паспортные данные сторон сделки;
• правоустанавливающие документы на жилплощадь;
• срок проживания;
• возможность «подселения» сторонних лиц, не являющихся членами семьи квартиросъемщика.

Стороны могут по собственной двусторонней инициативе включать в документлюбые другие пункты . Например, об ответственности квартиросъемщика при затоплении и т.д.

В том числе популярный вариант предоставления собственности во временное пользование с учетом в сумме платежей выполнение временными жильцами ремонта или иных операций по благоустройству жилья.

К соглашению часто прикладывается мебели, находящейся в квартире на момент сдачи, её техническое состояние, техническое состояние самого объекта собственности. О том, как составить жилья при аренде, можно узнать из нашей статьи.

Соглашение собственноручно подписывается обеими сторонами сделки, его может подписать и доверенное лицо, если у последнего присутствует нотариально заверенная на выполнение таких операций с недвижимостью.

Чем наделен квартиросъемщик?

Это зависит от того, идет ли речь о или приватизированной квартире. Есть ли права у квартиросъемщика в неприватизированной недвижимости?

В первом случае необходимо помнить, что официально предоставить во временное пользование жилплощадь, не являющейся приватизированной, достаточно сложно.

Так как такая собственность де-юре принадлежит государству , искать нанимателя на жилье нельзя. Соглашение о найме, оформленное в отношении такой недвижимости, при возникновении любых спорных вопросов окажется недействительным и в суде рассматриваться не будет.

Фактически сдавать свое жилье во временное владение может только официальный владелец приватизированной квартиры. Каковы обязанности нанимателя по соглашению о найме жилплощади?

В такой ситуации требования к эксплуатации такого жилья переходят квартиросъемщику на основании в соответствии со статьей 671 ГК РФ. только в письменной форме. Экземпляры готовятся для каждой из сторон такого соглашения.

С момента подписания этого документа в число обязанностей временного хозяина включается полный спектр задач, которые в иной ситуации стоят перед постоянным владельцем, что определено в и 681 статье уже упоминавшегося документа, если иное не предусмотрено в договоре:

• оплата коммунальных платежей;
• поддержание жилья, используемого по найму, в надлежащем состоянии, проведение текущего ремонта;
• устранение ущерба, который мог быть нанесен квартиросъемщиком третьим лицам;
• возможность «подселить» членов семьи;
• ответственность перед правоохранительными органами при нарушении правопорядка квартиросъемщиком.

Жилье можно использовать только с указанной целью, то есть для проживания. Квартиросъемщик обязан освободить площадь в момент истечения договора найма.

Как влияет смена владельца?

Частой причиной форс-мажорного прекращения сдачи жилплощади и выселения квартиросъемщика становится её продажа или иная другая сделка, включая дарение и наследование.

Узнайте из нашей статьи также об условиях и основаниях для из жилья, полученного по договору социального найма.

Какие права есть у арендатора?

Он может продолжить проживание в объекте недвижимости, в котором сменился владелец, до конца срока заключенного соглашения.

Такое право новому хозяину будет сложно оспорить даже в судебном порядке. Если договор официально не прекращен, все права квартиросъемщика сохраняются .

В заключении стоит обратить внимание, что только договор найма может стать основанием решения любого спорного вопроса между наймодателем и нанимателем.

Для учета всех важных пунктов, специалисты рынка недвижимости рекомендуют привлекать к составлению такого документа опытных юристов и риелторов . О том, как , можно узнать из нашей статьи.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter .

Наниматель жилого помещения - это человек, который получает от наймодателя жилье с целью временного пользования им по договорам социального или коммерческого найма. Наймодатель - это вторая сторона договора, которая сдает нанимателю помещение за деньги. Прочитав статью, читатель узнает о правах и обязанностях как нанимателей, так и наймодателей по договорам социального и коммерческого найма.

Общие положения о договорах найма жилья и нанимателях

Порядок найма коммерческого и социального жилья прописан в гл. 35 ГК РФ. Дополнительное регулирование порядка заключения таких контрактов определено разд. III ЖК РФ.

Первый вид найма — коммерческий. По ст. 672 ГК РФ в нем участвуют две стороны: одна получает изолированное жилье, передаваемое во временное владение и пользование за плату с целью проживания в нем (это наниматель жилого помещения), другая передает его (это наймодатель).

Основная особенность второго вида договоров — соглашений о соц. найме — заключается в специфике стороны наймодателя. Жилье находится не в частной собственности, а в государственном или муниципальном жилищном фонде, то есть принадлежит государству. Общие положения о таких сделках прописаны в ст. 673 ГК РФ. Наниматель, как и в случае с соглашением о коммерческом найме, заключает контракт с целью проживания в жилом помещении.

Особенностью статуса нанимателя при найме жилья по договору соц. найма является то, что он должен соответствовать определенным критериям для получения возможности заключить сделку (быть признанным нуждающимся, встав на соответствующий учет). Для договора коммерческого найма это нехарактерно.

Во всех случаях снимающим жилье может быть исключительно гражданин. Это связано с целью использования жилища — только для проживания. Если нанимателем является организация, с ней заключается договор не найма, а аренды.

Общие положения о наймодателях

Сдавать помещение на коммерческой основе могут как организации, так и граждане. Что же касается соцнайма, то в этом случае наймодателем всегда является государственная или муниципальная структура. Сдавать недвижимость может быть либо ее собственник, либо уполномоченное им лицо.

Собственник — это законный владелец, имеющий триаду правомочий по владению, пользованию и распоряжению имуществом. Право собственности подтверждается наличием записи в ЕГРН. Проверить, является ли наймодатель собственником, можно путем запроса выписки из ЕГРН в МФЦ или органах Росреестра. Уполномоченные лица — это наймодатели, которые не имеют права собственности на объект недвижимости, но правомочны сдавать жилье ввиду наличия заключенного с его собственником договора (например, доверительного управления имуществом).

Какие правомочия вправе осуществлять наниматель на основании договора коммерческого найма жилого помещения?

Права нанимателя жилого помещения прописаны в различных статьях гл. 35 ЖК РФ (т. е. единой нормы, которая закрепляет перечень правомочий, не существует).

Не знаете свои права?

Проанализировав положения ГК, можно сделать вывод о том, что наниматель жилого помещения вправе:

1. Владеть и пользоваться жильем (п. 1 ст. 672 ГК РФ).
2. Пользоваться общим имуществом, перечень которого прописан в ст. 290 ГК РФ: общими помещениями дома, несущими конструкциями, общим санитарным и техническим оборудованием.
3. Продолжать владеть и пользоваться недвижимостью даже в том случае, если право собственности на нее перешло от наймодателя к иному лицу (ст. 675 ГК РФ).
4. Требовать от нанимателя привести жилье в состояние, пригодное для проживания (п. 1 ст. 676 ГК РФ).
5. Вселять несовершеннолетних в квартиру без согласия наймодателя (ст. 679 ГК РФ).
6. Вселять любых граждан в квартиру с согласия сдающего (ст. 679 ГК РФ).
7. Производить реконструкцию и переустройство жилья при наличии на это согласия второй стороны сделки (ст. 678 ГК РФ).
8. В преимущественном порядке заключить новое соглашение на следующий срок (ст. 684 ГК РФ).
9. В любое время расторгнуть контракт, предупредив сдающего жилье за 3 месяца до этого момента (п. 1 ст. 687 ГК РФ).
10. Расторгнуть сделку через суд, если в жилище невозможно жить по причине его ненадлежащего благоустройства.

Обязанности нанимателя по договору коммерческого найма жилого помещения

Обязанностям нанимателя посвящена ст. 678 ГК РФ, однако и иные статьи гл. 35 ГК РФ содержат упоминания о необходимости выполнения нанимателем тех или иных требований.

Так, наниматель должен:

1. Пользоваться жильем только для проживания (ст. 678 ГК РФ).
2. Обеспечивать сохранность помещений (ст. 678 ГК РФ).
3. Поддерживать жилище в нормальном состоянии (ст. 678 ГК РФ).
4. Платить за пользование имуществом вовремя (ст. 678 ГК РФ).
5. Вносить коммунальные платежи, если в договоре не указано, что услуги ЖКХ должен оплачивать наймодатель (ст. 678 ГК РФ).
6. Не переустраивать и не реконструировать жилище, если на это нет согласия наймодателя (ст. 678).
7. Не вселять других жильцов для постоянного проживания, если наниматель не согласен на это (ст. 679 ГК РФ). Эта обязанность не действует в отношении несовершеннолетних.
8. Уведомить наймодателя о вселении временных жильцов (ст. 680 ГК РФ).
9. Делать текущий ремонт жилья (ст. 681 ГК РФ), если в договоре не указано, что это обязан делать наймодатель.
10. Перед заключением договора поднайма узнать мнение наймодателя по этому поводу (ст. 685 ГК РФ).

Следует отметить, что договором могут устанавливаться и иные обязанности, не противоречащие нормам ГК РФ, ввиду действия принципа свободы договора (ст. 421 ГК РФ).

Права наймодателя по договору коммерческого найма

Отдельной нормы, посвященной правам наймодателя по договору найма жилого помещения, ГК РФ также не содержит. На практике они корреспондируют обязанностям нанимателя.

Соответственно, наймодатель вправе:

1. Требовать от нанимателя использовать жилье исключительно для проживания.
2. Получать платежи за жилье вовремя.
3. Требовать от нанимателя своевременной уплаты коммунальных платежей.
4. Расторгнуть договор, если наниматель использует квартиру не в соответствии с условиями соглашения.
5. Получить жилище назад после окончания срока действия договора.

Обязанности наймодателя по договору коммерческого найма

Перечень обязанностей наймодателя изложен в ст. 676 ГК РФ, согласно которой он обязан:

1. Передать жилье, в котором не проживают другие лица.
2. Предоставить жилище, которое пригодно для жизни и соответствует всем нормам закона и установленным правилам.
3. Обеспечивать предоставление за оплату коммунальных услуг.
4. Производить капремонт, если в договоре не установлено, что это должен делать наниматель.
5. Обеспечивать надлежащую эксплуатацию дома, в котором находится квартира.
6. Заключить новый договор в случае, если у нанимателя есть на это преимущественное право и наймодатель не передумал сдавать жилье.

Права нанимателя по договору социального найма

Перечень прав нанимателя прописан в ч. 1 ст. 67 ЖК РФ. Кроме того, необходимо иметь в виду, что постановлением Правительства РФ от 21.05.2005 № 315 утвержден типовой договор соц. найма жилья (далее — Типовой договор), который развивает положения ст. 67 ГК РФ.

В итоге наниматель имеет право:

1. Вселять в жилье других лиц.
2. Сдавать жилое помещение в поднаем.
3. Разрешить временным жильцам жить в квартире.
4. Поменять жилье в случаях, предусмотренных законом.
5. Требовать проведения капремонта от наймодателя, а также его участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме и предоставления коммунальных услуг.
6. Пользоваться общим имуществом многоквартирного дома.
7. Сохранять право на жилье, если он и его члены семьи временно отсутствуют, т. е. не проживают в нем.
8. Требовать изменить условия договора в случаях, предусмотренных законодательством.

Обязанности нанимателя по договору социального найма

Обязанности нанимателя по договору соц. найма отражены в ч. 3 ст. 67 ЖК РФ, а также в разд. II Типового договора.

Наниматель обязан:

1. Пользоваться жильем исключительно по назначению.
2. Обеспечивать сохранность жилья.
3. Поддерживать надлежащее состояние жилища.
4. Проводить текущий ремонт.
5. Вносить плату за жилье и коммунальные услуги вовремя.
6. Уведомлять вторую сторону контракта, если условия сделки и основания для пользования жильем изменились.
7. Принять жилье по акту приема-передачи в течение 10 дней после подписания соглашения.
8. Переселиться на время проведения капремонта и реконструкции жилья в другое помещение, предоставленное наймодателем.
9. После расторжения договора освободить помещение, сдав его по акту приема-передачи.
10. Допускать представителей наймодателя, контролирующих целевое использование жилья.

Права и обязанности наймодателя по договору социального найма

Права и обязанности наймодателя закреплены в ст. 65 ЖК РФ, а также пп. 5 и 8 Типового договора.

Наймодатель имеет право:

1. Требовать внесения платы за жилье и коммунальные услуги.
2. Требовать допуска в жилье представителя для осмотра состояния помещения, проведения ремонтных работ, ликвидации аварий.
3. Запретить вселение в жилье иных лиц (помимо нанимателя), если после вселения норма площади на одного члена семьи станет меньше учетной.

При этом наймодатель обязан:

1. Передать жилье по акту приема-передачи в течение 10 дней после заключения контракта.
2. Принимать участие в ремонте общего имущества дома и его содержании.
3. Производить капремонт.
4. Информировать нанимателя о проведении капремонта и реконструкции дома за месяц до начала работ.
5. Обеспечивать нанимателя коммунальными услугами.
6. Контролировать качество предоставления таких услуг.
7. Информировать нанимателя об изменении цен на ремонт жилья, его содержание, коммунальные услуги.
8. Принять жилье после расторжения договора по акту приема-передачи.

Таким образом, наниматели жилого помещения - это лица, получающие жилье во временное владение и пользование, а наймодатели — лица, передающее такое жилье первым. Законодательство достаточно четко определяет перечень прав и обязанностей обеих сторон по договорам коммерческого и социального найма жилых помещений, однако подробное изложение данных моментов в договорах также желательно, т. к. позволит избежать возникновения спорных ситуаций в дальнейшем.